买房的态度、时机、城市是非常纯粹,难以量化的。 极其理性的买房人我见过,他们该出手时就出手,他们就是一名出色的狙击手冷静等待猎物的上钩,而不会因为疯狂的暴涨暴跌而开枪,这样的买房人一定是专家级的水准了,根本不需要我们再去做什么指导。 我见过最多的是过江之鲫的买房人和股市的小白一样,追涨杀跌,这是个永远不会吸取的教训。 而实实在在的自住的购房大原则只有一条——能承受的能力范围内,购买留有底线的保证,集合了头部的优质资源。 而大原则下的购房前提有3点:
接下来,循序渐进的购房前提都是围绕这个核心观点所展开。 01 不要用赌性买房 买房是用来的住的,不是用来炒的 以自住为前提的买房,首先是让自己住得更好,也要讲究保值、升值,但跟纯投资不一样,不是为了赚钱,而是为了给下一次换房或者资产变现蓄积更多筹码。 上述罗列的一切说到底都是留有余地、底线这个大原则,在此基础的脚踏实地之上,再去考虑未来的先发优势。虽然将来房价的涨幅可能相对低,但是风险也低,安全更重要。 三个前提的关联是次第包含的形式最佳,游离的形式都具备也并不会差。 同样,你认可这些,会有1万个理由支持,别人说什么都没用;反对,你也会有1万个理由。 02 头部的优质资源 留有底线保证了行情差的时候,再差也差不到哪去,而头部的优质资源则是保证了行情好的时候拥有先发优势。 头部资源,在行情差的时候,尽可能的抗跌,在行情好的时候,作为市场的领头羊首先起涨。 而作为优质资源,由于各方面的品质优于市场同类产品,同时获得更高的溢价和高强度的流通性。 房价还是小基数的时候,市场上的同类房产价差并不大,甚至没有价差,是因为优势劣势并没有体现出来。但是当房价开始成长的时候,这类住宅的优势就开始和同类产品拉开了差距,而最根本的反应就是房价上的价差。 03 买品牌品质开发商的住宅 购买大房企的房子,比小房企烂尾可能性更小,大房企的房子也可能有质量问题,但是不会出现跑路的情况,即使出现问题也往往能够有一个比较好的解决方案。 哪怕是以品质著称的房企,也不能保证100%不漏水。 在中国,没有哪家开发商敢说自己造的房子绝对不漏水,某城也不敢。那么,为什么还是坚持选择买品牌品质房企的住宅? 因为至少他们处处留有底线,综合所有,那么自然超过了绝大多数的开发商,我们购房者买了他们的房子,或许不知道会有多好,但是我们可以知道他们最差也差不到哪去。 这是第一个购房大前提。 04 买精装修的住宅 先说一个现实的情况,现在精装房交付质量问题频发,房产律师也有很真诚的建议: 「尽量别买精装修的房子,同样的造价你自己装要好得多得多,有时候装修出的问题永远修不好。」 现实却是国家在推动越来越多的城市一手房精装修交付。 但这些并不是反对或者支持购房精装修住宅的理由。 精装修的理由大致的有4条:
这些是我支持买精装修的理由。 最后解释房产律师的建议,的确大量的开发商挂着精装修的名头,结果交付给业主错误百出的装修甚至直接是简装了。 精装修,一定会有质量问题的概率,做得越多,错得越多,这是事实。但另一个事实是,自己装修的问题会同比开发商更多。 可能有人会认为,我买了好多套房子,装修了好多套房子,怎么没有遇到你说的这些问题? 答案是90%的问题业主发现不了而已,并不代表着装修没有问题。如果细心的购房者在自己装修完后请验房师验收装修公司的装修,看看是否真的没什么问题。 另一点,二三流的开发商的确是没有能力做精装修,他们建造的毛坯房子可能都有很多的问题,更别提难度升级去精装修了。 这也是第一个大前提很重要的根本。 品牌品质房企的精装修是犯过太多次错误、有过深刻的经验教训总结,他们有这个金刚钻,可以揽这个瓷器活。 05 买物业费贵的小区 物业费收得贵是间接保证了小区的品质、居住的品质,并且保证了这个小区的房价也要比其它小区更高,物业方面的加分是实实在在会体现于房价上的。 物业费收得贵,服务品质再差也查不到哪去。一旦小区的广大业主对物业服务不满意,就算要换掉,由于物业费价格高,有的是更好的物业公司来接手。 原因至少有两个:好的物业公司,不太愿意接物业费太低的楼盘,完全是亏本的买卖;交付以后要让业主们同意物业费涨价,比换物业公司更难。 更关键换物业公司是一件千难万险的事情,如果你的物业费本来就不高,换的难度就更大;哪怕换成功了,一定是换走了虎,引来了狼。新引进的物业公司会更烂,因为只有野鸡物业公司才会接物业费便宜的小区。 物业费便宜、物业费收缴率差,会使得一些物业公司很明智的做出减少成本的举措,比如关闭边门,减少保安岗,关闭部分公共能源。 同时,这一条依然是承上启下的一条原则。 绝大多数的品牌房企开发的小区由自家物业公司来管理,但是物业公司的服务好不好是有疑虑的。 而品质房企他们注重自家的口碑和品质,对于物业公司的选择,要么选择自家的物业公司,知根知底,而且自家的物业公司遗传了自家的基因注重口碑和品质;要么会选择市场上更好的物业公司。 我和某城的物业人员聊过,他们在杭州有好多90年代、00年代初期开发的小区,每一年这些小区的亏损有数百万之多,即使物业费涨过,现在物业费还是在2、3块钱的水平线上,物业的服务却依然有底线、有保证,并且即使在这样的境况下,由于是自家房企开发、物业公司管理的小区依然在自负盈亏。 这也是多加一条品质房企的原因之一,单纯只是一家品牌房企,他们选用的物业公司是有疑虑的,只有买了房子住进去才知道他们的服务是好是坏,而品质房企可以在买房前对此放心。 多说一句,品牌品质房企不仅仅他们的住宅是市场的头部资源,同时物业服务往往也是市场的头部资源,即,他们选用自家的物业公司。 房子是开发商建的,可交付后直面业主的是物业,后期维修其实也是物业再转给开发商。 而自家开发商和物业的对接后续服务也更有效率和保障。 留有底线保证、集合了头部的优质资源,所有的一切连接在一起,就这样形成了多重的保证。 06 最后,如果买房只坚持一个大原则 不管是中介还是房产专家给的建议,不管是看户型还是看产品 看细节 大家都吃这碗饭的,大的套路都是大差不差的,只有细节不会骗人 |
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来自: peterchiu60 > 《房地產研究》