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开发商基本决定着物业、品质、设计、后期管理等重要因素，选对一个靠谱的开发商，买房就成功了一半。 ✍️ 撰文 | 李成蹊☞ 《地盘》特邀撰稿人 各大房企中期业绩发布后，许多地产人或抱怨或慨叹：下半年的楼市不好玩儿了。 最不好玩儿的，还是金融方面的“断供”。 银保监会最近约谈10家信托公司，抑制资金过快流入房地产。这是典型的“大河蓄水小河干”。资金不到位，地产巨头们也难掀大浪，新房不好卖了，二手房呢？ 1 二手房分化严重 ▽ 国家统计局7月15日发布的6月份70个大中城市房价数据显示，郑州等20余城市二手房房价环比下跌，与5月的11个相比有明显增多，创下2019年以来的最高值。 从去年10月开始，已经连续9个月有超过（含）10个城市二手房价环比下跌。 ©最新全国二手房指数 融创郑州北区的项目开盘，直接把价格拉低到10500元/m²，赚足了客户与眼球，韭菜收割机的美誉名不虚传。 有钱一直爽的年代，我们都明白不要为了降价去买房，可是我本来就要买，他降价了，那还犹豫什么？只是这突如其来的降价，连周边的竞争对手都毫无准备。未来的二手房市场，融创的项目能否把这降下来的差价撑起来呢？ 这是个未知数。 郑州商品房悄然走过的20个年头，并没有带来市场的成熟与完善，购买新房时面临的风险依然很多。譬如开发商品牌、建筑、产品、户型、景观、物业、规划等，不一而足。 ©楼市激荡20年也无风雨也无晴 即便是新房，往往配以更新的产品理念、更合理的户型设计、更扎实的品质建设、更充足的停车位，但这一切往往容易在最终落地时卡壳。一不小心，就陷入维权风波。 正如前不久南龙湖掀起的维权潮，融XX，XX城，交付水平颠覆三观，这样的楼盘且不提后期的溢价能力，连最基本的自住舒适度都无法保证。不仅愧对信赖它们的业主，甚至让整个行业水准倒退十几年。 历经新房市场的硝烟弥漫与眼花缭乱，才愈发懂得买房的不易，一出手就是半生积蓄和半生负债。如若我们换个思路，在褪去花式营销的二手房市场，寻求到真正的“实力者”，对选购新房将大有裨益。 ©透过二手房看真相 买新房时，我们总喜欢房子未来有很高的溢价，奈何楼市普涨的时代已经过去。当粉饰褪去，各大楼盘只能凭硬实力角逐的时候，显现出的溢价能力，才能真正体现一个开发商的产品水平和运营能力。 郑州已交付使用的二手房小区中，有的历久弥新，有的早已破败不堪，二手房价格的分化越来越明显。 2018年可谓是郑州二手房的灾年，整体二手房市场价格均有不同程度下降，平均跌幅在5%-10%。郑东新区不少次新房小区，均价从2017年的25000元/m²左右跌到现在的22000元/m²左右，比如奥兰花园、财信圣堤亚纳、卢浮公馆、正商东方港湾等。 有的小区却能经久不衰，价格坚挺。比如海马公园、英地天骄华庭、正弘蓝堡湾、万科美景龙堂、普罗旺世、永威东棠等等。 ©品质小区二手房均价地图 黄河南路附近的永威东棠，二手房价不降反升，从30000元/m²涨到32000元/m²，高铁西广场的海马公园，从25000元/m²涨到28000元/m²。 郑州二手房价极端分化局面已现，特别是几个硬核小区，溢价可碾压郑州90%的二手房。 2 郑州硬核小区都有谁 ▽ 2003年初，索凌路片区还是一片荒地，普罗旺世就告诉大家，这里有超前十年的生活。2000元/m²出头的房价，吸引了一批有眼光的人，尽管那个时候这里连个公交车都不通，风一吹，索凌路上的浮灰能盖你一身。 但这并不影响普罗旺世成为郑州楼市第一神盘。 ©15年前的西史赵诞生一座城中城 时光倒回十几年前，这里北到不能再北，偏僻荒凉。买房看地段，凭经验判断，谁会买到那么偏远的位置？ 十年后，当普罗旺世二手房身价倍增，是谁在慨叹自己当年瞎了眼买了汉飞城市公园和御府三号？高层二手房飙到25000元/m²左右，多层稳定在28000元-33000元/m²，高于同区域小区至少5000元，普罗旺世的成功秘籍是什么？ ©当年周边一片荒芜的普罗旺世 15年前，郑东新区初建。四处工地，人烟稀少，甚至到2010年还被人误读为“亚洲最大鬼城”。那个时候，有眼光的买房人在哪里？当2004年绿城百合3800元/m²抛来橄榄枝时，大多数人还是熟视无睹。 政策的背书，天量的资金投入，顶级的配套资源，并没有唤醒多少人。 15年过去了，今天的郑东新区和老城区已然天壤之别，不可同日而语，绿城百合成为了郑东新区最核心的位置之一。 ©15年郑东新区完成了一次蝶变 当年买绿城百合，2005年不到4000元/m²的价格，现在涨到了将近35000—40000元/m²，翻了近10倍。 绿城百合赢在地段，也赢在了物业。 管理水平在一定程度上决定了二手房的房价，也影响着业主的生活品质，5年、10年、20年，差距会越来越大。 ©好的物业管理是二手房溢价关键 比如永威东棠的二手房价，在周边基本2万+的情况下，永威东棠均价32000元/m²。 比如康桥在二七区的早期作品金域上郡，目前二手房均价20000元/m²左右，而周边其他商品房社区14000-16000元/m²之间。 同一片区，这些楼盘的价格比平均价格高出25%以上，它们的物业为其价值加足了分数。 优质学区更是助推房价的利器。 比如，位于纬五路花园路交汇处的金元公寓，这是1999年的老小区，房子日渐老化，但因为是省实验幼儿园、纬五路一小、郑州8中一站式标准学区房，再加上交通位置优越，二手房价格不菲。 ©学区加持让一些老破小成为神盘 另一个典型英地天骄华庭，英地通过运作确保业主能上省实验、文一双名校，学位光环的加持，让小区熠熠生辉，29000元/m²的二手房价明显高于周边小区。 商业运营能力强的楼盘价格往往都不低，比如美景麟起城、锦艺城、蓝堡湾等，价格普遍高于周边90%的小区。
©热门小区二手房依然坚挺 2004年，风头正劲的思达集团以5.91亿元的高价拿下花园路和东风路交叉口431亩土地，郑州人民首次认识了“地王”二字。2006年，均价超过8000元的蓝堡湾面世，从价格上就直接秒杀郑州一众单价四五千的楼盘。 正弘集团长袖善舞，2008年接手蓝堡湾项目，小区的价格跟随品质、商业配套的成熟一路水涨船高，蓝堡湾目前的二手房价已让周边小区不可企及。 3 实力楼盘的共同点 ▽ 上述案例均为眼见为实。 有些赢在了起点，规划超前、理念超前、产品超前，更多含金量，是在物业层面的较量。 物业管理水平是二手房价格最有力的支撑。 万科、永威、康桥、绿城、保利等物业在业内好评如潮，大都是物业保障到位，后期的二手房价格翻升。口口相传，成就了各自在业界的名声，也造就了在市场上的蜚声。
©二手房增值慢的原因各不相同 尽管政策不断调整，中国百姓对教育的依赖影响深远、学区概念对二手房价格的决定作用立竿见影，尤其是名校、双名校，保值升值放之郑州而皆准。
©二手房保值增值的理由都很接近 地铁会是将来郑州的主力交通工具，站点普及程度堪比“鱼网”，地铁盘悄然走俏楼市。地铁对房价的拉动，仅次于名校，尤其是离地铁口800米以内的楼盘。 此外，建造时的定位和设计也是关键要素，景观、停车位、外立面、大堂等，楼面形象对客户吸引力大过户型，但是对生活有阅历有追求的人士更看重户型、高层次的业主构成，联盟新城、绿城百合就是例子。
©生活配套的成熟是影响二手房的关键因素 小区附近最好有公园，有河流，这对改善型购房者影响很大，同时也对房价拉动很大，譬如依东风渠而建的小区往往更高端，价格更高，瀚海晴宇、正商善水上境、蓝堡湾等就是例子。 一个大型百货商场或超市对房价拉动明显，甚至能带动周边其他小区，如龙湖锦艺城等。 最终的最终，开发商基本决定着物业、品质、设计、后期管理等重要因素，选对一个靠谱的开发商，买房就成功了一半。
©选对靠谱的开发商也很关键 有了上半场的精彩，就会有下半场的期待，有了新房的火爆，就有二手房的较量，未来必定要来。 无论谁是谁的晴雨表，做好本质才是关键，也是跑量的前提，更是后期二手房溢价的核心依托。 在一切的眼见为实下，饮马江湖，淡定天下。 |
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