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今年的二手楼市，随着疫情变弱，成交量从3月以来逐月走高，黄埔、天河、番禺等区的二手房交易变得活跃。 在二手楼市中，占据了城市中心繁华地段、配套成熟的老破小，成了不少买家关注的重点。 那么，广州的老破小主要集中在哪里？这些老破小的房价涨幅又是怎样？购买老破小应该注意什么？一起来看看。 越秀最多老破小 84%住宅楼龄20年以上 首先，我们先了解一下广州住宅的楼龄情况。 据相关统计数据显示，有19%住宅楼龄在10年之内，30%的住宅楼龄在10-20年之内，而20年以上的住宅，占51%之多。 也就是说，绝大多数的广州住宅已经并不“年轻”，逐渐沦为老破小。 那么，细分到各个区的住宅楼龄，也可以发现，广州绝大多数的老破小，主要集中在广州的老三区越秀、海珠和荔湾。 从相关统计数据来看，有84%的越秀住宅楼龄达到20年以上，10年以内楼龄的房子，仅占2%左右。 |越秀老破小 海珠和荔湾的住宅楼龄，也普遍偏高。在海珠区，20年以上的住宅占66%，而在荔湾，20年以上的住宅占67%。 相比之下，黄埔和南沙就比较多新房，10年以内楼龄的住宅，均超过50%，其中南沙10年以内新房占比更高，达65%。 可以发现，这两个区均为近几年的热门置业区，也是广州加大力度发展的地区，享有政策利好倾斜，开发建设力度较大。 69%老破小近一年报价上涨 涨幅高达48% 从以上的统计数据来看，越秀区老破小数量全市最多。 众所周知，市区的老破小房价会比周边新房价格低得多，而且一般比较抗跌。那么，越秀区的这些老破小房价究竟如何呢？ 房产君整理了71个楼龄20年以上楼盘的报价，一起来看看。 从这71个楼盘来看，2020年8月的报价为2.3万元-8.7万元/平不等，报价的差异比较大。 其中，报价最高的是位于小北的应元路小区，今年8月报价约8.7万元/平，项目附近楼龄较新的东方文德广场，2020年8月报价已达到10.4万/平。 |应元路小区，图片来源于链家 此外，报价最低的是广园西路小区，8月报价仅2.3万/平，从链家上看，该小区于1970年建成，距今已约30年楼龄。 |广园西路小区，图片来源于链家 再看这些楼盘近一年来的房价涨跌情况。据房产君统计，2019年9月-2020年8月期间，这71个楼盘中，有49个楼盘报价上涨，约占69%，而报价出现下调的，仅有21个楼盘。 其中涨幅前三的二手老破小，分别为应元路小区、东兴小区、五羊小区。分别位于小北和五羊新城，地段较好。其中，涨幅最高的是应元路小区，高达48.46%，涨了2.84万/平。 而近一年来报价下调最多的三个楼盘，则分别为广园西路小区、执信南路小区、花果山庄。其中，广园西路小区报价下调最多，由2.64万/平降至2.3万/平，少了3400元/平。 老破小究竟值得买吗？ 从以上数据来看，我们可以发现，广州老破小主要集中在市区，数量不少，而且绝大多数市区老破小还是具有保值增值性，那么，老破小究竟是否值得买呢？ 我们先看看市区老破小的优点： 其一、市区老破小一般占据繁华地段，地段好，交通和配套都比较完善； 其二、由于楼龄大，老破小价格一般会比周边新房低得多，性价比较高； 其三、多数是优质学区房。城市的优质教育资源，一般会集中在市中心，所以老破小自然也坐享优质学位，这也吸引很多家长就算挤破头也要在市区买老破小； 其四、实用面积高，公摊低。市区很多老破小没有电梯或者是房改房，一般公摊比较低。 当然了，老破小的不足也很明显。 第一、楼龄较长，转手可能比较困难。 老破小比较关键的硬伤，就是老旧，若楼龄太长，抗跌性和升值潜力都会减弱，甚至还会影响贷款年限，导致转手也比较困难； 第二、环境较差，物业管理较差。 很多老破小基本上是无物业管理服务，一般就是简单的物业费、水电费的收取，其他方面包括卫生、保安等都是落后的。再加上缺乏管理，小区环境一般也会较差。 第三、装修老旧、户型可能不合理。 老破小因为年代久远，装修一般都比较差。另外，20多年的老破小，户型基本无设计可言，甚至会出现一些比较奇葩的户型。 第四、多数为楼梯楼，出行不太方便 目前市面上多数老破小都是楼梯楼，除非有进行微改造加装电梯，如果是住的楼层比较高，家里有老人或者小孩的话，出行就不太方便。 好了，如果是你，你会买老破小吗？欢迎留言评论哦。 |
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