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老狗做咨询这么久以来，发现50%以上的粉丝朋友工作地点在珠江新城+琶洲这两个地方。今天跟大家聊聊琶洲中产们的房子怎么买。 至于中产怎么定位，网上有很多种声音，姑且这里就当是买预算1000万左右房子的家庭吧。 关于琶洲，相信大家也不陌生，只需要稍微放张图上来，都能感受到其先进生产力的压迫感，云集了一众耳熟能详的大牌过来，微信、小米、阿里、TCL、唯品会、国美等等，三产定位给琶洲带来大量高净值人群。按照规划，2025年的琶洲要实现数字经济5000亿，2035年实现1.2万亿元的产值，届时就业人口规模可达80万人。也就说，琶洲接盘侠的购买力不仅强，且数量足够多。
图源：广州房产 可惜，对于琶洲的中产来说，琶洲的房子很难选，刚需几百万的，客村赤岗很多可以选，顶豪三四千万的直接上保利天悦。中产的预算正处于一个不上不下的价位之间，今天老狗有空，用排雷的方法带大家把琶洲每个楼盘翻一遍先。 排雷之前先有个概念，对琶洲要有一个框架认识，到底哪里才算琶洲，按照老规，琶洲只有西区+中一区+中二区+东区，也就是琶洲全岛，新规出来后，就多了个南区，赤沙一带。
01 // 西区 西区也就是8号线磨碟沙地铁站周边了，这是琶洲的龙头，一堆高大上写字楼聚集地，磨碟沙的房子特点就是租金高，不过我们做房产投资的，要明白，租金始终是小头，增值才是关键。琶洲西区的房子品质良莠不齐，踩坑的点挺多的。拿几个典型来举例吧：
磨碟沙花苑：目前放盘价6-7万，位置很好，可以眺望到广州塔，应该是最近电商总部的房子，出门走几步就到公司楼下那种。可惜，问题这是一个安置房，不是主流投资品，求稳还是买个正规商品房吧。 印象琶洲公寓：我相信很多人想买琶洲次新房的时候，在贝壳一定会关注到这里，琶洲地段+十年出头的楼龄，看是很香，实际是坑。实地一看跟酒店那样，房子是70年产权无疑，可惜是单体楼，酒店式管理，人来人往，多梯户比，毫无住家氛围，你永远不知道你隔壁住得都是些什么人。这个案例可以当成教科书了，以后看到这种公寓型的住宅，躲远一点吧，强如琶洲这样的地段，也带不动它的房价，真烂泥扶不上墙系列。 丽景华苑：楼龄过老，品质差，人车不分流，户型歪，楼梯房，夹着少量加装电梯，只适合刚需去过渡，放盘价也要4-5万，有时候买房没必要委屈自己吧。 剩下的电力设计院、80号大院这两听名字就有年代感了，劝退劝退，还有个高教花园，教师宿舍楼，现在挂牌7万+，一般人啃不下口。 真正看着还算眉清目秀的应该是会展西岸、星品、世港花园、畔江花园这几个小区吧。 会展西岸、星品共用一个花园，星品的楼龄更新，但是户型是小复式，家里有老人的不适合，上下楼梯不舒服，同样要注意隔壁就是猎德大道，车流量大噪音少不了，吵不吵要亲自去衡量下。 世港花园原名叫世港国际公寓，之前里面很多办公的，每天上下班时间一堆小年轻从里面进出，加上“公寓”二字打头，很多人误以为这不是正规住宅，现在名字改了，公司也清退了一大波，相信后续价值也会修复，不过也不能随便选，世港真正的好货是小区最后那排板楼，一梯两户的小高楼，南北通透，南望赤沙，北望花园。 至于畔江花园，隔壁就是华快，其实有点吵，加上小区入口不太显眼，存在感低，很容易被忽略掉。 磨碟沙的地段价值没问题，真正值得吐槽的是目前这边的商业配套极差，附近没有大盒子商业，1000万左右预算，更建议往隔壁赤岗三杰那边看看，因为那边未来有三场一馆，城市面升级更快。 02 // 中1区 中1区也就是8号线新港东-琶洲这两个地铁站了，大部分地是拿去做会展了，琶洲的老本行，这里只有两个住宅项目，南园居+珠江大家庭花园。
买这两个小区的人有两类，一类是真刚需为求上班近，通勤时间尽量短的，一类是博拆迁的。这两个小区都有些年头了，最早动工期可以追溯到上世纪90年代，品质早就跟不上市区普通花园小区的水平，旧改的新闻传了好几年，一直没下文。 琶洲中产肯定是看不上这种小区的，在这里给大家提个醒吧，不要一味听从朋友、中介们的小道消息，买老旧小区博拆迁的概率很低，大部分加装了电梯的小区短周期拆迁的概率更低，广州是一座老城，老城里面有很多老旧小区，老房子不一定非要拆了重建，考虑成本政府更倾向于微改造，你大可去体育西一带看看，广和路、广利路一堆老破旧等了N年还没拆。什么时候拆？拆了补多少？什么时候补？在你没弄明白这些细节前，还是老老实实买商品房吧。 03 // 中2区 中2区也就是8号线地铁站万胜围一带了，相较于琶洲西区密集型的产业布局，中2区更适合居家，城市面姣好，商业配套齐全，保利广场+万胜广场两个大盒子商业体，往东走2公里可达黄埔古港景观区闲逛，这里的小区改善度高，大户型小高层为主，未来琶洲的富人区。
最为炙手可热的当数保利天悦了，保利旗下的名牌项目，锁定了未来多年琶洲标杆盘的位置，不说品质，单一个花园足以让市区大部分同价位的豪宅汗颜，要知道现在市区地贵，很多开发商拿的地都是一些蚊型地块，花园小，只能向天拿地，搞超高楼。 对了还有一个叫琶洲壹号的，喜欢市区大别墅的也可以去瞅瞅，常年挂0，可遇不可求。 比较适合中产的，应该是去雅郡花园看看，包括水蓝郡、江山国际这两个组团，面对的是大户型改善需求的客群。部分人可能会觉得旧，要新的话也没问题，上周琶洲新增3块住宅用地，但不确定是拿来做商品房还是回迁房，如果是商品房的话，从土地修整到拍地到上市，估计已经是下一轮行情的事了。
对了，还有一个琶洲新村的回迁房，位置好、有房本、楼龄新，不过这类资产没有太多真实成交价可以参考，资产最怕价格模糊，你拿手上，你都不知道真实价值去到哪里，起码要经过几轮市场洗涤后，价格才会真实显露，不建议大家做第一批为他们价值买单的铺路人。不少投资客打过琶洲新村的主意，大部分无功而返，很多房源挂在村民自营的小中介门店上，村民之间的亲戚关系总比外来人铁吧，中介串通业主搭台唱价，还敢去不？ 04 // 东区 东区是典型的城乡结合部了，东区遍布一些旧村旧厂，亟待开发，目前是没有任何一个二手房在售的，一手的话大家知道，只有一个保利招商海珠天郡，限价在10万内，蚊型地块，硬伤很多，仍建议选，只有一个理由，前面说了那么多，能适合琶洲选的新房、次新房还真没几个，当下的天郡就是一个有力补充。尽管周边环境有点破败，城市面远不如天悦那边，不过反过来想，要是什么都给你配齐了，价格又是另外一个维度的事了。 05 // 南区 琶洲南区，也就是赤沙一带，跟琶洲东区一样，也是没有二手房，这是一个待开发状态的板块，庆幸的是，明年有一个赤沙车辆段TOD项目会面世，广州地铁携手越秀地产给琶洲中产给的福利，户型从120平至300多平都有，妥妥的改善风，按照越秀的尿性，大家可以参考越秀和樾府的营销手段：全款为王，7成为辅，5成勉勉强强。懂的都懂，好货大家都知道。关于赤沙，老狗之前专门打过卡，有兴趣可以翻一下旧文重温一遍。 如果上不了也没关系，赤沙村改后也会有新的产品出来，出来也是下一轮周期后的事了，价格也会上到新的一个台阶，只是希望你下一轮行情来临时可以大捞一笔，届时换仓的时候底气更充足。 好了，琶洲全区的房子排了一遍雷，相信你也能理解在琶洲选房子真的是一件头疼的事，还没算那些对学位有需求的家庭呢，要知道海珠东可是没有名牌学位房这一说的哦，不局限于琶洲的一亩三分地，抬头看下对面的天河，你的选择会更丰富，且更有层次感。而且珠江对岸的天河，到琶洲通勤有绝对的优势，政府为了加强一江两岸的联系，隧道、大桥、地铁都投入了大手笔。（老狗说广州楼市） |
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