|
前两天的文章（点这里）说到，买房跟着BAT走，在广州就是选琶洲。 就一个理由：跟着科技巨头走，就是赌对了城市的未来。 “可是，琶洲没有什么新楼盘了呀。”不少粉丝留言问。 这恰恰是琶洲的现状：表面风平浪静，水底暗潮汹涌。 正是因为没有新盘搅动，市场才显得平静，暗暗积攒着能量，还有机会建仓。 其实，入局琶洲楼盘，门槛从100万到2000万都有，跨度非常之大。 今天就和大家聊聊，该怎么挑，谁更合适。 首先，琶洲的住宅小区，是真的很稀缺。 这一点，从琶洲的发展用地规划能很直观地看出来。 目光扫过琶洲西区、中1跟中2区，你会看到满眼都是商业商务用地（红色、玫红色），只有零星几块住宅用地（黄色）。 哪怕对比金融城、鱼珠CBD，琶洲的宅地也是少得可怜。 这也让琶洲现有的“老破小”，有了第一个值得关注的理由，物以稀为贵。 我们再仔细看看琶洲的分区特点。 东区主要是黄埔古村，南区大片都是赤沙村，要发展必须先旧改。 这两个区，偏向于后备型选手，潜力还需要很长时间来释放。 现阶段，重点关注西区、中1区、中2区这三个板块。 下面这张图，按总价预算给大家归类了三个重点板块的楼盘。 （数据来源：链家、诸葛找房） 小到一两百万，大到几千万，都有机会上车。但是，来来去去就那几个二手盘，选项很少。 一手奇缺，二手为王。 这就是琶洲现在以及未来几年的状况。 自从2017年底，顶豪保利天悦卖出最后一套住宅之后，琶洲就进入无楼可售的状态。 从琶洲的土地规划来看，不难猜，政府依旧会很惜售宅地，开发商竞价会很激烈，未来的新盘价格，必定又创造新的天花板。 到时候，二手房继续是大量涌入琶洲置业、工作人群的首选项。 这就是为什么我关注琶洲的二手盘，长期来说，只要挑得好，不愁租，也不愁卖。 先说琶洲的心脏——琶洲西区，这里是未来的电商总部区、人工智能与数字经济集聚区。 现在的西区，万丈高楼平地起，各大总部高楼如火如荼地建设，已成一番气候。 但这个心脏地带，断货实在太久了，最年轻的星品，楼龄都将近10年，怎么挑？ 目前在售的这几大二手盘，都在8号线磨碟沙站的1公里范围内。 未来还有18号线琶洲西区站连通天河、海珠、番禺跟南沙，区位跟交通都好得无法辩驳，就是楼盘的开发商名气都太小了。 星品跟会展西岸是同一个开发商。星品是新组团，北向能望“小蛮腰”，但爱搞跃式户型。 这种跃式户型，你说稀缺也说得过去，但它牺牲掉了层高，半层的房间就显得比较压抑。  何况，琶洲还有实用率更高的复式产品。所以，星品在西区卖6.6-6.9万，并不太构成产品竞争力，性价比不高。 如果你对跃式情有独钟，就从东边楼栋开始挑起。 越往西，离猎德大道越近，噪音扬尘更厉害。 相对而言，稍早开发的会展西岸，小区规模更大，周边配套挺齐全，户型也比较方正实用。 短板也不是没有。跟星品一样，开发商名气不大、对口学校一般，还被两条大马路夹击——猎德大道和新港东路。 要买会展西岸，就要注意避开南边前排的楼栋。 预算200万左右，就看丽景花苑跟江畔楼。 两个盘就隔着条新港东路，都是低总价的老破小。 丽景花苑 但如果是我，我会先排除掉江畔楼，然后考虑丽景花苑的两房。不为别的，就为以后好转手。 整个西区，除了星品，其他楼盘都有两房户型。 但你要明白，金领白领绝对不是你的租客，更不是你的下一任买家， 看上老破小，就必须要给它找到更多加分项，才能更加凸显总价的优势。 丽景花苑，胜在离地铁站更近+加装电梯。哦还有，一定要避开丽景那些奇葩户型，否则也容易折价。 再来看西区的房价“夹心饼”，华快旁的畔江花园和世港花园，价格都处在中间水平。 两个盘紧挨着，位置还不错，北面正对林立的总部高楼，南边望赤沙。只是南边这景色，也不知该说是视野开阔还是荒凉好。
从近日海珠区水务局点名整治小区污水问题可以看出，两个小区的物业管理水平真的都马马虎虎。
畔江的劣势在于小区规模偏小，东边靠近华快，嫌吵的还是避开吧。 世港花园的劣势在于公寓单位很多被弄成办公室，小区人员比较混杂。不过，这也是西区楼盘的通病，只是看看谁更严重而已。 总的来说，在琶洲西区，综合自住+升值来考虑，预算500万以上，建议优先选会展西岸和世港花园。 预算300万以下，可以考虑丽景花苑的两房。 接下来还会说到中区一些低总价的盘，大家可以对比着看。
下一站，中1区，我们熟悉的广交会展区。 这边的选择，真是少之又少。只有蜷缩在一角的两兄弟：南园居、珠江大家庭花园（不许笑，这个名字就是这么和谐）。
两个盘都是零几年建的，但外观看起来就很旧，单价卖3-5万，算便宜吗？ 从周边的配套看，旁边就是六元素体验天地，还有吉盛伟邦、中洲中心等大型商业体，教育对口省一级海珠第三实验小学和执信中学琶洲实验学校，离地铁只要6分钟…… 光凭这三点，这两个盘想冷门都难。 所以，预算200万，无论是自住还是投资，这两个盘都没有问题。 注重居住环境的话，南园居>大家庭花园。大家庭花园的优势在于有电梯房，户型也更多样。
最后一站，中2区。 保利天悦，琶洲住宅的制高点，就是诞生在这里，目前二手房均价逼近10万/平。
保利天悦 你会问，三个重点区里头，中2的宅地最多，商务功能又最弱，凭什么卖最贵？ 在我看来，中2区的角色定位，是琶洲乃至广州的富人区。 前面说到，琶洲西区集合了各大互联网总部，中1专心搞会展。 你觉得，那些在几百米高楼办公、年薪百万的高管CEO，会跑去住南园居、世港花园吗？ 每一个买豪宅的人，最关注的，是圈层。
可以说，保利天悦最大的缺点，就是贵。 要商业有商业，要地铁有地铁，要教育，保利天悦幼儿园+执信中学九年一贯制都齐了，并且就在家门口。 这样的江景豪宅，谁不奢望？ 当然，不是人人都有几千万预算买房。中2区的其他三个盘，老实说，综合力也很不错。 商业、地铁、教育，保利天悦有的，其他三个盘也有。 虽然没有执信小学名气大，但蓝色康园幼儿园雅郡分园+省一级海珠第三实验+六中长风中学，也是妥妥的公办名校。 其实这三个盘，都是南驰集团开发。只是各自覆盖的产品类型不大一样。 江山国际主打两梯两户大户型高层住宅。小区前后都是学校，南边望江和农田（好听点是叫万亩果园），北边眺望鱼珠和金融城。 缺点就是小区规模太小气了，并且东边望过去是一片平房区，略显荒凉。 至于雅郡花园，它跟会展新世界水蓝郡一样，都是低密度的小洋房，小区容积率低，环境舒适度比较高。 雅郡花园的优势在于户型覆盖非常广，从住宅到联排别墅、独栋别墅，都有。
刚改适合上车，但富豪们就别了，因为总价跨度太大，小区的圈层不稳定。 会展新世界水蓝郡的优势在于离地铁站更近，不过北面靠近新港东路的楼栋容易受噪音干扰，买房时尽量避开前排。 如果是400万以上的刚改型买家，会展新世界水蓝郡>雅郡花园。 补充一句，琶洲的楼盘，对没车一族是真的友好。 西区、中1、中2区目前都各自配备至少一个地铁站，未来还有更多线路经过，这个待遇也是没谁了。
最后，我按投资/自住属性+预算给大家总结一下值得入手的楼盘。 第一类：偏向投资型。 升值潜力，西区>中2>中1。 值得关注的楼盘：会展西岸、畔江花园、世港花园，低总价投资可考虑丽景苑。 第二类：偏向自住型。 综合舒适度和投资性，中2≥西区>中1 1）预算200万以下值得关注的楼盘： 丽景花苑（西区）、珠江大家庭花园（中1） 2）预算200-400万值得关注的楼盘： 雅郡花园（中2）>南园居（中2）≥丽景苑（西区）、珠江大家庭花园（中1） 3）预算400-600万值得关注的楼盘： 会展新世界（中2）≥会展西岸（西区）、世港花园（西区）>雅郡花园（中2）>畔江花园（西区）>珠江大家庭花园（中1） 4）预算600-1000万值得关注的楼盘： 保利天悦（中2）≥会展新世界（中2）、会展西岸（西区）>世港花园（西区） 、雅郡花园（中2）、星品（西区）、江山国际（中2） 5）1000万以上值得关注的楼盘： 保利天悦（中2）>江山国际（中2）、会展新世界（中2） 这样的一个梯次分明、魔幻的琶洲，想上车吗？ 你会不会买这里的“老破小”呢？欢迎留言讨论。 ▲一键享有优质购房交流 |
|
|
