|
咱们有些朋友买房时，首先纠结的是买新房还是二手房，这里不包括少数城市限价摇号房，因为这不具备普遍性。那么我们讨论在目标片区，同时既有新房又有二手房时，我们该参考哪七个因素呢？第一，首先我们要知道新房和二手房真正的价差是怎么计算的，这期我们不能拿老破房和现在有物业花园楼盘相比，老破房后面会专门讲。我们要拿同样有物业、有绿化的同档次现代楼盘来计算新旧折价，那就是同档次楼盘每年折价大概 1% 左右是合理的。比如第一年是 一万一 平。那么理论上讲，五年以后折价5%，也就是九千五一平是合理的。只不过大多数城市房价是在持续的上涨，所以一般人也感受不到房子每年的轻微折价。 但是重点来了，上面所讲的新房可不是售楼处的期房，新房是交房的第一年的楼，而售楼处是要一两年才能交付的期房。非刚刚交付的新房，所以我们还要把每年至少 5% 的资金成本算上，比如刚刚交房第一年的新房，如果均价 1 万，那么一年后才能交房的售楼处期房均价在 9500 才合理，两年才能交房的期房 9000 才合理。也就是咱们这么讲，两年才能交付的期房和同档次 10 年楼龄的楼盘均价差不多才合理。 第二，大家发现一个问题，大部分楼盘的定价都是不合理的，因为同一个板块同时开盘的售楼处往往不超过三个，甚至有时候就一个开盘的。那么这时候这些开发商也会默契地统一把价格往高了指定，这就好比如中石油，中石化表面上有竞争。但实际上汽油的价格两家往往都默契得很。楼盘虽然有房管局会指导备案价作为价格的约束，但开发商总能以精装修或阴阳合同等方式暗中提价。很多时候，房管局也是睁一只眼闭一只眼就过去了，毕竟还得求着这些开发商拿地贡献财政。但肯定也会有朋友讲为什么开发商定价这么嚣张？对，我也很好奇，为什么中国的购房者那么多新房癌呢？什么是新房癌？就是只买新房，哪怕是刚交房一年的准新毛坯房都觉得接受不了。因为中国的新房癌朋友基数足够大，那么开发商才敢把房价往高了制定，反正有的是新房癌接盘。而且房价越便宜的城市，新房癌越常见，因为选择的余地大一些。 第三，如果有的选，我肯定优先选二手房，因为二手房的价格才是真正的市场价。后面我也会教大家二手房如何与房主砍价，我如果买自住的房子，我一定会在这个小区先租个房子，感受一下物业服务水平，小区业主的素质，甚至车位的尺寸和车库设计合不合理，或者再装作车在小区被划了，去监控室调一下监控或者找其他理由，主要是想看一看这个小区摄像头是不是如同虚设，方方面面的细节注意一两个月，足以做到心里有数，而且还能通过邻居混进业主群，想买房的时候，直接在群里喊，没准还能省几万中介费。租房一般押 1 付3，也就四个月房租和上百万上千万。 第四，新房当然也有优点。比如新楼盘首付普遍可以低一点，税费相对也可以少一点。但新盘制定的高价策略往往足以把低首付和低税费的优势抵消。而且很多城市二手房也可以做高评估低首付，而且还可以签双合同来避税。这些我们可以在当地中介打听清楚。 第五，如果是非知名小开发商开发高端楼盘，这种楼盘尽量不要买。而且这种情况还不少见。但大概率小开发商他对工程把控的能力和经验是达不到真正高端楼盘的水平的。什么算高端楼盘？最简单讲就是周边的新盘卖 2 万，他敢卖 25, 000 甚至 4 万以上，那就是奔着高端楼盘的价格策略去的。 第六，小开发商的新房，我们同时还要把诸多不确定性风险一块算上，所以均价最多能接受和旁边知名开发商楼盘相比，比如万达、保利、中海、招商、龙湖、融创等等数十个知名开发商十年楼龄的二手房均价相同。除此之外，还要把期房的每年 5% 的资金成本算上。或者你也可以这么理解同地段两个同时开盘的期房，小开发商的均价要比知名开发商至少要便宜 10% 以上才值得冒风险考虑。 第七，很多中介会让我们优先选新盘，这倒不是什么新鲜事。卖新房相对卖二手房中介省心太多了。卖二手房得和买家卖家双方周旋博弈，后面还得去跑各种手续。而卖新房，中介只需要把您拉到售楼处，剩下的大部分任务，那就是售楼处的事了。所以我们要理性对待中介给咱们推荐新楼盘的行为。当然最后咱们也必须承认有时候也没得选，因为有些地段它没有新盘或者只有一个开盘的就这个价，您爱买不买或者再凑巧，您干脆就是我们刚才提的新房癌患者根本劝不动。那咱们还真没办法，咱们尽量。 |
|
|
