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每年7、8月，又到了学区房交易的高峰时间。如果说买房是一件高风险的事，作为房产中的高价品的学区房，风险系数更增加了几分，房产纠纷、楼盘维权事件在生活中比比皆是。尤其是对于没有任何购房经验的首次置业者，一不注意就有可能掉进坑里。因此，你只有练就一双火眼金睛，及时发现楼盘的问题，才能不被坑。日前，沪上资深房产专家，就大家最关心的几个问题，手把手教你如何练就一双火眼金睛。 新房与二手房，究竟哪个更划算？ 抛开很多人心中的“新房情节”，客观来讲，买房还是选二手房比较聪明。新房容易遇见以下这些坑，而二手房很难遇到。 第一个问题是烂尾楼。 目前中国的商品房采用的是期房预售制度，就是要先交钱、签合同，开发商再去盖房子，盖好之后再交付给你。 我们的期房预售制度并不能防止烂尾楼的发生，在烂尾楼发生的时候业主就有较高的概率，至少短暂地会面对钱房两空的局面，这是我们买商品房最大的一个坑。 第二个问题是质量灾害。 施工方想把项目从开发商手里拿下，是以竞标的方式，比哪个施工方的价格更低，在这样的基础上，施工方实际已没有什么利润可言。要想获得利润，他们会选择这三方面入手，一是工程款主合同；二是规划变更，比如原定这个房子是要这么盖的，但是在施工的过程中发现这么盖不行，要拆掉重盖，这样的话就得额外付钱给施工方；三是偷工减料，收了房之后反正也看不出来。 第三个问题是产权。 经常会有人买到五证不全的房子，或是买了房子，房产证却办下不来等等各种各样的问题。 选二手房要从哪个方面去看？ 通过一个电梯就能判断出这个小区好不好，以后是升值还是贬值。 我们现在入住的房子是要交物业费的，物业公司将这笔费用花在电梯公司、安保公司、保洁公司上，其中电梯是整个物业费里最贵的。如果缩减对电梯每个月的养护，物业公司就降低了在电梯上消耗的成本，他们就可以得到更多的利润。 一般来说，电梯如果不养护，到了第8年就会出问题。一个已经有8年、10年历史的小区，如果电梯还是和新的一样，那么说明这个物业公司给业主提供了相对不错的服务，要是这个电梯已经不行了，那么说明在过去的八年里，这个小区的物业和业主之间必然是矛盾重重。 你的邻居们可能因为对物业公司不满，一直不愿意交物业费，物业公司收不到足够的物业费，就更不可能把钱花在小区里。由此，进入物业公司越想挣钱-业主越不肯付钱-业主越不付钱，小区就越差的恶性循环。 房子的质量好不好，物业好不好，会影响到你在未来20年、30年住得舒不舒服，同时也会影响房价涨幅高低。很多人问我，买什么样的房子比较能升值呢？要我说，用心维护的房子就会升值。但是在小区里，这是你和邻居们共同努力才能做成的事，所以，选房子更多的时候是选邻居。 如何避开买房常遇到的这些坑？ 如果想避“坑”，有两个好方法。 第一，你可以把小区的名字告诉有维权经验的律师，或许一说小区名字，他们就知道这个小区出过什么问题，因为什么维过权； 第二，你也可以用QQ搜索，可以加入该小区的业主群，业主群基本都是维权群，这样一来，有什么问题就一清二楚了。这个方法最简单有用。 便宜的房子能不能买？ 在买房的过程中，大家经常考虑要找性价比高的房子，但是房子是一分钱一分货。一般来说哪些房子便宜，哪些房子就容易出问题，便宜的房子都有哪些呢？比方说顶账房、拆迁安置房、两限房、商改住，它们的房价都会比周围的房子便宜许多，但是这些房子都不值得你去买，它便宜的那1/3绝对会带给你非常多的麻烦。 经常会被人问商改住房、LOFT、酒店式公寓是否值得买。开发商用比较便宜的价格拿到了商业用地，再按照住宅的价格往外卖，卖出价格便宜而且不限购，看似很好的选择。 首先，这类房子公摊面积会出乎意料的大，换句话说你买一百平米的房子到手应该是有80平米，但是如果买的是商住楼，恭喜你，一百平米的房子能到手50平米就不错了。 其次，很多皮包公司为了方便经营，又不想承担太高的租金成本，就会选这些商住楼进行营业挂证，甚至真的在里面开店，那么这栋楼里就会进出很多陌生人，缺乏一定的私密性。 同时这些房子因为本身设计不是住宅，隔音差、商水商电、没有燃气、一层只有一个卫生间等缺点会一一暴露。就算卖的便宜，在不限购的情况下这些房子还非常难出手，无论哪个方面考虑，这些房子都不值得购买。当然，买来投资出租的除外，考虑租金回报率就行了。 买学区房要注意些什么？ 在过去这几年，很多开发商都宣传自己的小区是学区房，因为你不说自己是学区房就卖不出去。可是没有一个开发商有资格这么说，因为我们开发商卖的是期房，而我们的学区是每年春天由区教委进行划片区来的，教委划片的时候看的是户口。 学区房每一年开几个小班是固定的，比方说今年十佳小学一年级有6个班，一个班30个位置，那么总共只能招180个学生。这个时候在学校附近新开一个期房楼盘，这个楼盘有没有可能成为十佳小学划片的范围之一呢？不可能。 如果是名校学区房，你的孩子有没有入学资格，看的是家长的户口、户口迁入时间、孩子的户口、孩子户口迁入时间。而买期房等房产证下来之后你才能办户口，等房产证下来通常是四年以后的事，黄花菜都凉了。即便是普通的学校，不需要户口只凭购房合同的，期房那也要至少等两年时间。 通常来说，开发商很难提前三年把小班给你预订好，他没有这个权利，所以开发商往往只是拿这个东西做宣传。“买房时销售跟你说以后是某某名校学区房，交房后发现小区被划到一所很差的学校”这样被坑的案例太多了。 附嘉定区学区房分布 如果你想买学区房，最好买二手房，如果你想知道你的房子是不是学区，务必问教委。如果想知道要买的二手房学位有无被占用，可以去居委会查询。 内容来源/吴晓波频道
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