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来源：无讼阅读 作者：杨士传（山东泰诚律师事务所） 在现实生活中划拨土地上的房产是无法办理土地使用证的，但在房产交易过程中，如果受让人能够按照法律规定缴纳土地出让金，仍然可以获得房屋所有权证和土地使用证，现已变更为不动产权证。 可这种情形下的房屋买卖合同存在一个重大隐患，即土地使用性质为划拨，合同是无效的。 一、典型案例 许某在原单位房改时购买房产一处，因土地性质系划拨，小区内共用一个土地使用证。一直以来，小区业主在房产交易过程中经常会遇到无法办理过户的问题。 后来单位负责人经区人民政府允许后与房产交易中心负责人达成一致意见，要求交易时受让人缴纳土地出让金即可办理过户，但没有书面文件。 2017年许某欲将该房产出售，所得房款另作他用。同年6月16日在中介机构的居间之下与王某签订房屋买卖合同，付款方式为银行按揭，但是王某因信用卡多次逾期从而无法办理贷款。许某迫于熟人关系，同意给对方一段时间准备购房款。 后双方另行签订了房屋租赁合同，由王某先行入住，后续事宜应抓紧落实。半年后，王某仍然无法凑齐购房款，且拒不支付房屋租赁费，许某无奈诉至法院。 另，双方签订买卖合同时约定由王某支付定金10000元，但其以欠条形式出具，实际并未支付，欠条由中介机构代为保管。 王某在租赁合同纠纷中败诉，判决生效后又以买卖合同纠纷诉至法院，要求确认合同有效继续履行，庭审中又变更诉讼请求为许某支付双倍定金以及赔偿房屋增值的损失。 二、裁判意见 根据双方提交的证据及陈述，本案争议焦点有二： 一、双方签订的房屋买卖合同是否有效； 二、王某主张的两万元定金是否实际支付。 划拨土地使用权是国家将土地无偿交由土地使用者使用，其权利的取得和处分必须严格遵守法律规定。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。” 本案中，许某未经有关部门批准，买卖在划拨土地上建成的房屋，违反了法律法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故双方签订的房屋买卖合同应依法确认为无效。 至于是否支付10000元定金，法院认为王某已经向许某出具了欠条，但中介机构却证实王某并未按照合同履行付款义务，定金更没有实际支付。 王某主张单独再次向许某交付10000元定金且不收回欠条的陈述与实际交易习惯不符，不予采信。 最终认定双方签订的合同无效，驳回王某诉讼请求。 三、代理意见 （一）即使双方签订的买卖合同无效，也不能忽略一个法庭已经查明的事实，即：本案的房屋是能够进行正常交易的，在不妨碍社会基本秩序的情况下，我们更应该尊重合同法的意思自治原则。 鼓励交易是合同法的基本原则。双方的房屋买卖合同在实际履行过程中，许某多次协助过户，已经尽到了卖方的义务，而王某一直不能支付购房款，导致合同无法履行。 如合同自始无效，王某明知房产没有土地证却前后多次要求购买、延期并积极寻找其他中介以促成交易，显然没有尽到注意义务，具有重大过错。王某既然容忍划拨土地的这一瑕疵，就要承担由此所带来的风险，不能归责于许某。 （二）王某没有向许某支付定金，其主张的双倍定金诉求自然不应得到支持。 主合同自始无效，定金合同作为从合同当然也无效。定金合同又是实践合同，其生效要件要求买方应当将定金交付给卖方。2017年6月16日王某并没有向许某支付定金，其提出的支付现金的说法没有证据支持。 王某在双方其他合同纠纷庭审中陈述的是2017年6月16日当天支付定金，买卖合同庭审中却陈述是2017年12月26日签订合同半年后支付定金，王某的陈述没有证据支持，前后矛盾，不能使人信服。 王某没有支付定金，主合同无效的情况下，主张双倍定金也没有依据。 （三）本案买卖合同无效的原因是土地使用性质，房产不能正常交易。不能交易的房产便不存在升值的说法，房产本身便没有明确的价格，且确定损失不能仅凭猜测。 法律规定了划拨土地起诉前没有经过人民政府批准的交易，按照无效合同处理的规定下，房产是不能进行交易的，房产便没有价格，没有市场，无法交易的一个标的物也是无法进行价值评估的，因此便不存在房屋增值或贬值的说法。 王某猜测现今房屋的市价约为9000元每平方米，没有事实依据，更没有提供证据，不应得到支持。 四、小结 涉案房屋的小区负责人曾表示，该小区的房产交易确实经过区人民政府批准，但是没有书面文件。法官也曾去区政府、房产交易中心调查取证均没有获得相关书面材料。 结合上述情形认定双方签订的房屋买卖合同违反了效力性强制性法律规定从而导致合同无效。正常情况下，如果受让一方不知悉土地使用性质，出让人也有隐瞒情形，导致合同无效的话，确实应当向受让人承担赔偿责任。 本案中许某已经清晰地告知房产处于没有土地使用证的状况，只要缴纳出让金便可以顺利过户。出让人没有支付任何购房款，使本该属于自己的权利逐渐丧失。 令人质疑的是，本案是将划拨土地上的房屋出售给他人，若受让人履行了付款义务，合同可能会无效，但受让人仍然能够取得房屋产权，貌似自相矛盾。 这其实与合同法的“鼓励交易”原则，息息相关。 |
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