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最近，重庆17英里有点火 据说宋卫平先生在绿城隐退时，认为房地产的产品已经玩到尽头：绿城用套房 宽厅的场景模式，奠定了城市大平层的价值逻辑。至今人们还拿着绿城的户型改来改去，而不是超越。 后面宋先生在桃李春风找到感觉，因为那群住大平层的人，都老了，乡村和院落取代会所和嫩模，成为60后的新梦想。 所以宋先生还能做很多年产品，因为空间的物理指数有极致，但是角色的更迭，让产品没有尽头： Iphone已经走到了X的年代，董事会主席的座驾，也从劳斯莱斯换成了阿尔法。60后老了70后老，70后老了80后老，谁也逃离不了生命周期，但每一代人都有权力定义自己作为中老年人的角色，顺便把上一代人的“消费观”都扔垃圾堆里去。 --- 但是好产品难找啊，碧桂园带起来的快周转，让全国都在clal c的100-130平米户型，一旦房子的金融属性退潮，必须又得制造一批新的库存。 重庆的17英里，令人眼前一亮。  17英里的建筑效果图 尽管我不太明白，重庆的17英里和深圳的17英里有什么关联性。但是从这个名字，我猜想是万科想把北碚的项目，卖给渝中区的富豪去度假，而不是拿着两江新区一盘大棋，卖城市红利。  项目的城市关系 17英里的产品配比：143起步，192是主流，241的也有大量配比，这绝非是北碚人的刚需社区，也不太像江北富豪的度假居所。而应该是和两江的其它楼盘一样，动员重庆的富豪迁徙来抢新口岸。 如果非要抄集团的产品名，我认为“臻山府”更合适。毕竟营销自嗨，也要结合产品定位的现实。 重庆17英里能成为网红，确实有过人的地方。至少对面宽极致到接近偏执的追求，在其它楼盘上并没有看到。 先来看它的三款户型： 1）143平米的，面宽约19米：  19米是什么概念，250平米的大平层也未必有。所以我看到这张户型图的震撼，就想起当年特斯拉出来，号称百公里加速只要4秒，和保时捷911s数据相当。 2）192的平层级别墅，面宽达到了17.4米： 192平层，这个数据还算不变态，但是网红的这个户型，赠送了外挑的大露台，确实也令人心动。  虽然这款号称星幕平墅送那么大露台的产品，每栋仅2户，但是楼上的标准层，万科也舍得给3米进深的露台。  4/5/6F的露台，缩减到了3m。 更重要的是，设计师考虑了地形，这3米宽的不是阳台，而是层层后退的露台。然后也就有了这张网红的效果图：  发布会上说，阳台是功能，露台才是生活方式。 3）山河双拼，面宽是双拼史上的第一次： 为什么人人想住别墅，但是住别墅的人想回去住平层，是因为过去的别墅太坑爹了，看起来高大上，面宽可能只有8米，然后单层100平米，300平米的豪气是通过3层甚至4层来实现的。  17英里的这款双排别墅，可以充分治疗住别墅的各种不服。独栋太贵而联排太LOW，全部地面只有两层的双拼，作为高贵的城市别墅，已经快给你度假别墅的参数了。 最惊艳的是，面宽达到18米，花园的面宽是惊人的22米。我猜想，设计这个户型的应该有海外生活经验，找到资料一看，设计师团队中真有歪果仁。  发布会说，天地造一半，大师造一半。
再加上天文馆风的售楼部，全玻璃幕墙和项目直面的山河景观。重庆17英里在网上走红，确实当之无愧。至少我还没有见过同类产品，能将面宽做到这个地步。 而宋卫平和麓湖，都恰好没有17英里的同类产品。 转折开始了。 当我拿着户型图，去复原土地的指标，发现容积率只有1.01，这是一个美好的数据，具备做美好项目的潜质。但是复原总平图时，问题是一串连着一串：  严肃认真的对17英里盘货 绝不该在1.0容积率出现的T4产品： 143平米的是T4产品，这不应该出现在容积率1的项目上。这种梯户数，让19米的面宽顿时失色。  不信你拿一个15米面宽的T2产品，让客户对比选择吧。 192的平墅产品，本质上就是6 1. 6 1是什么形态，容积率1.5都可以做到，何须1.0的指标。 只不过17英里的6 1显得特别复杂： 1-2层：是由两个建面238平米的跃层构成，17英里引以为豪的面宽优势，在这款产品上没有任何体现，不仅面积大，而且面宽只有8米多，进深是21.3米。
1F和2f，横对屏幕的是进深 相信我，这种指标的跃层，即便送花园，你只能打折卖的。 3层以上：就是平层 大露台。 不论你怎么包装这款产品，顾客都会认为它是大平层送了大露台。当然要比大平层好，但是距离别墅，还是要差一个等级的。
山河双拼，总价已经让客户高不可攀。 双拼产品的参数，还是可圈可点，地面只有2f，住别墅的人再也不怕半夜下楼去拿手机了，且18米面宽甚至秒杀很多大平层。 但是，这一切都是有代价的，万科在1.0容积率的土地上，做了89%的18FT4/6 1F的大平层，去腾挪低密度指标，把全部的宠爱都给这山河双拼，不卖个1000万以上，他们会甘心？ 在成渝这个中国的第三极，如果让销售可以选择，任何一个销售人员，都愿意卖400万内，有瑕疵的别墅乃至类别墅，不愿意卖1000万以上完美的别墅。更何况他在北碚这样的地方。当然重庆有这些实力卖价，但是速度嘛，就不是上市企业想要的了。
尽管上面有转折，但我依然认为，重庆17英里的户型创新，给到那么大的面宽，让嘉陵江尽收眼前，是值得学习的。 至少有勇气，毕竟梁静茹不多。 虽然代价有点大，听说马上就要开盘了，以下产品的推论是否正确，很快就可以得到验证： 143臻装平层： 就我们的初浅市场经验判断，买140平米的家庭化顾客，预期是T2的板式户型。当销售人员在对这类客户推销19米大面宽的亮点时，会不会被客户反复追问：为什么是T4塔楼，而不是T2板式。 当然还有另外一种选择，就是将价格下调，直到买120平米的顾客惊喜发现，同样的总价，这里居然可以买143平米的大面宽产品，还是万科的。 就看万科是否愿意下调价格，这种产品占比40%。 平墅产品线： 这个产品类别要复杂一点，因为一栋楼里的产品线很多。 首先是1 2的跃层，238平米的面积，不知道有出价能力的顾客，能否接受8米面宽，21米进深的产品。中间那个院子，还可能被楼上的大平层丢烟头。 其次是平墅，顾客会惊喜17.4米的面宽，但是他们会认为这是送了3米露台的大平层，而不会给别墅价。 这种产品，占比49%。 双拼产品线： 双拼产品参数没有毛病，甚至有极大优势，就看顾客能否接受这个总价了。如果总价是500万，面宽即便再窄一点，也会很快抢完。
这款产品占比11%，就看是要利润还是要速度了。 最终，重庆17英里还是会被卖掉的，毕竟土地价格便宜，楼面地价3758元/平米，而后面有楼面地价更高的项目站岗。
周围成交土地价格一览表 这一切的遗憾，以我的推测，是做产品定位时，绕开了推敲指标“极限边界”这一步，直接进入了户型的狂欢，所以只看到了大面宽的参数。 “每块地的指标都不一样，要找到最适合土地指标的空间形态，可能会在百种方案种挑出一种；直接套用好户型，未必适合这块土地。” ——实效机构 不管怎么说，1.0的项目，配置40%的143平米T4产品，不承认失误是不对的。 这种宽松的土地指标，甚至可以做100%的类别墅产品。 能做18f，说明限高没问题 就臻装平层的18F来看，限高至少是54米，对于1.0容积率来说，高度指标足够产品创新。 就6 1F的平墅底层来看，每栋的基底面积达到了741平米（跃层底户实在太占密度了），还排了45栋，说明密度指标也是充分的。 经过长期的市场教育，顾客对每一种产品形态都有“估值模型”，只能顺应而不能挑战，这块地的容积率/高度和密度，有很多种产品组合方式。绝不应该是40%（18F的T4），49%（6 1f），11%（2F）。 代价就是产值的折损，举个例子： 假定将平层产品，作为这个区域的基准基数，其它的形态价格以此打折或者上升。每个城市的形态价值系数会有所不同，但都是图上的这种关系。 17英里的产品配比，只是当地全部做板式平层的105.1%，形态产生的总体收益价值，只超过了5.1%，毕竟双拼多赚的钱，都被T4产品折损了。 而1.0容积率，可以配比大比例的纯叠拼或者三层的院子，局部的联排和部分平层，但是产值系数比全部做平层，要高出43%。 难道你敢说，这种最糟糕的院子系（3F），顾客的价格预期会比大平层送大露台的平墅低？ 3F合院，密度达70% 当然这并不影响重庆17英里获得丰厚的利润，毕竟楼面地价才3758元，而网络显示周边的均价达到了1.9万（当然都是低容产品）。 做产品是件严肃的事情，漏掉一步都不行。也许推敲之后，还是可以有大面宽优势，但产品形态价值也会高很多。 这篇文章是观念研究院9.1日产品课的开胃菜，名额已经爆满，所以没法接受报名了。但是作为年度大课，请容许我每篇文章都宣传一下。 以下是没有了报名方式的广告。 |
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