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每一个养老项目的开端，都是从前期策划开始着手的。策划方案不科学、不贴近市场，在后期的运营中，项目会遇到非常多的问题和阻力。 养老地产项目策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。一个好的策划方案，可以增强项目的竞争力，使其稳操胜券，立于不败之地。为了保证每一个项目都能成功落地，华正团队自创出一套独立的策划体系。【整理编辑：时英平】 一、相地 二、政策对接 三、市场调研 四、可行性分析、 五、第一次专家论证会 六、设计任务书 七、规划设计方案 八、第二次专家论证会/项目立项 九、商业计划书 十、营销计划书 十一、商业模式 十二、顶层设计 一、相地 相地，也叫看地，南方人称之为看风水。通过考察项目地块从地块位置、自然环境、生活环境、配套设施、交通条件以及地形地势等综合因素，再从传统风水角度的形、势、气的原则进行分析，再加上易经的演算，来推断出项目地的实际可开发价值。 通过对上述几个因素的综合权衡，项目的开发才能够因地制宜。 二、政策对接 国家的政策是企业发展的风向标，有违政策或者对政策的理解有偏差，都会给项目的后续发展带来不必要的麻烦。 有些想要做养老项目的业主跟政府的关系非常熟，但同时政府也了解业主的本业不是做养老的，对于业主能否做的好养老项目的能力是有怀疑的，这个时候，就必须要结合一个专业、有实操经验并有实际的案例可以考察的团队来作为合作伙伴。 从2014年北控跟金太阳合作；2015年底到2016年初，深圳宜华收购亲和源；2016年底到2017年，光大收购汇晨；2017年宏图三胞收购安康投资等等，这些企业都是一种合作的态势进入的养老产业。由投资者、业主和专业队伍一起跟政府洽谈，才会更有说服力。 政策对接，不仅仅是要理解政策，同时还需要争取到政府的最大支持和更多的政策优惠。 三、市场调研 企业要盈利要可持续发展，最终是要从市场上获取利益最大化的。要通过科学的方法进行调研和论证，才能很明确的分析市场的真正需求，反之则会对市场的经济能力了解不够，对政策的剖析不足，资源对接情况不落地，而造成项目的失败。 在市场调研阶段，要针对目标客户，开展2000份以上的精准化的市场调研问卷，通过国际统计学科学化论证分析，做出的市场调研报告才是完整的，有效的。而这些目标客户，就是我们项目后期销售的直接客户。 这里有个思维，称为五座马车，分别是：政策是爹，市场是娘、文化是头、模式是脚、专业队伍是后盾。政策清楚了，市场明白了，文化方向对了，找对自己的收费模式和产品了，再借助专业队伍，才能把市场调研做的更准确。 四、可行性分析 通过对项目市场、财务、经济、环境等方面进行精确系统的分析，完成市场和销售、规模和产品设计、服务支持、设备选择、人员组织、实施计划、投资与成本、效益与风险等方面的计算、论证和评价，为投资决策提供科学的依据，成为下一步工作开展的基础。 通过对项目进行合理化的分析，形成可研报告，才能了解项目的整体情况，使项目立于不败。 五、第一次专家论证会 这次的会议非常重要，有了前几项的铺垫和可研报告之后，我们可以带着专家、学者等向政府做项目汇报，从专业的角度阐述项目的科学性、可行性及会当地的社会效益等。政府会在会议上， 对项目进行良性批示，也为未来项目的落地、验收等工作铺垫了良好的基础。 六、设计任务书 设计任务书是由策划单位根据当地市场需求提出的，在规定指标之外，从医疗、养老、社区、交谊、生活、公园、休闲等方面提供更适宜的规划思路。与业主沟通之后，交由设计方。 只有通过市场摸底，才知道市场要什么，才知道目前合适的户型是什么，才知道市场的经济条件是什么，才知道如何去把医养做有效的落地，或者通过市场环境的资源互补做良性的分配。如果不以策划公司牵头，而是直接交由设计院做设计方案，由于设计师并不了解当地市场，没有经过系统的调研和分析，那做出的方案就不是最贴近市场需要的。 七、规划设计方案 规划设计方案，是由策划方依据设计任务书和市场调研报告等内容为思路，指导设计方完成的一套因地制宜的规划设计方案。包括总平面图、功能机构、交通组织、景观分析、消防设计等多项规划设计图。 八、第二次专家论证会/项目立项 第二次专家论证会，或者叫做立项，要在项目的前期做好方案，与政府和专家团队进行项目论证之后，提出书面意见，形成会议纪要，最后借由招拍挂程序完成拿地手续。 九、商业计划书 项目有了规划设计方案，就能定建筑结构，施工方法，装修内涵、花费档次，以及预估点位、床位、服务体系等，同时也就能预估出运营成本、用人成本、购置设备、器械等方面的费用。 策划方会通过计算建筑成本、专修成本、设备及人员的配置、动线要求等，有效的把项目的运作呈现在纸面上，从而形成完整的商业计划书。 有了商业计划书，业主就可以知道需要投资多少，就可以进行项目融资了，同时也可以判断出资金是在哪个节点进场，从而避免出现资金链断裂的窘境。 十、营销计划书 专业团队的成功项目经验和完整的商业模式，以营销计划书的形式，为项目的营销推广提供重要指导，助力项目推动，也确保商业计划在营销计划书的指导下，完整落地。 十一、商业模式 亦可称为产品设计，或金融思维。依据对项目和市场的了解，策划方会依照自身众多商业模式，去选择或重新组合成更适合此项目的商业模式来协助项目落地。结合已完成的商业计划书和营销计划书，让商业模式变成可落地、可操作、可实施的具体方案。 十二、顶层设计 很多人都会忽略掉顶层设计这个环节。顶层设计是一个总体规划的具体化，是整个策划步骤中最核心的部分。 顶层设计是企业如何合法规避政策的狭隘，有效取得资源，合理避税，加快现金流的回转，提前入账，作为合理后期资金和资产滚动使用的手段，也可以称之为战略指导原则。 案例：广州泰成逸园 泰成逸园位于广东金沙洲，广佛同城核心区---金沙洲新型都市商圈。占地面积4.2万㎡；总建筑面积约13万㎡；商业配套3.1万㎡；总床位数3000个。 泰成逸园是广东省民政厅批准筹办的都市智能化“医养结合”养老院，是“医养结合”养老新模式，也是在广东地区医养结合领域合作的标杆。 泰成逸园分为三大板块： 1、康复医院：泰成逸园养老家园设立了南方医院泰成逸园分院。打造真正的医养结合模式，极大的便利入住长者的看病就医。另开设医保定点、总院绿色通道等特色服务，凡入住长者皆可享受优先就诊服务，可提供500多个床位。 2、养护中心：有五栋住宅楼，每栋14层，内设三个电梯。一号楼是介护理楼，是专门受理失能失智的长者。目前全国，还没有哪一家医院，或者哪一家养老院，能够拿出整整一栋楼，专门受理那些失能失智的长者。二，三，四，五栋楼。是给生活能自理的长者入住的。 3、福祉用品中心（养老配套服务）：将打造成为专业齐全的国际老年福祉用品检测及展示中心。此展示中心的开放面向全省及全国展示交流，作为国际洽谈的展示中心，填补国内养老产业相关空白。 泰成逸园的前期策划工作，是华正团队严格按照这12个步骤完成的，目前泰成逸园已成为广东省最高端的养老项目。 |
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