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今天的话题是房地产开发企业出租自用的房产是否属于土增税的旧房。先得解释一下，这里的出租自用不包括开发商买来的房子，买来的房子本身就是二手房，再卖是否认定为土增税的旧房没有什么争议，所以不放在这里探讨。
插播一句吐槽：土增税改制重组57号文第五条，改制重组不适用房地产转移任意一方为房地产开发企业，如果是开发商买来的房子作价入股呢，和非开发商作价入股有啥区别？真是棍打一大片，为了防止开发商分立合并卖股权不清算，把开发商可能存在的二手房作价入股一起坑了。难道不知道实务操作中有一种神操作叫按照账面价交税吗？还不是一样避掉了土增税。既然给作价入股免税，还能防的了通过股权转让避税？还不如干脆加一个所得税的条款，一年内转让股权的，不认土增税的改制重组，否则57号文就是一直、一直、一直被滥用。
回归话题，为了响应党中央号召，房子是用来住的，有些土地出让合同里就约定了建成的房产一定年限内不让卖，比如5年，建成后这五年除了自己用就是出租，而且出租是大概率。因为开发商大概率早就有了自有产权的办公地点了。这里引来几个问题，第一如果开发商5年后对外销售房地产的，竣工决算之后还在支付的贷款利息费用，能不能在清算时进行扣除。这个话题其实更深层次的意思是问：土增税扣除项目在计算土增税时有没有个最后截止期限。因为土增税不像所得税按年汇算清缴 ，土增税是按项目清算，什么是项目的起点和终点文件没说清楚。这个话题留到以后再说。有兴趣的可以关注公众号先。
普通老百姓心中对房子的概念，要么是新房，要么是二手房。新房就是从开发商那里买的，二手房就是除了新房之后通通叫二手房。土增税里可不是这么区分的。土增税里有新建房和旧房的概念，区别新建房和旧房主要是因为计算方法不一样。开发商的新建房销售之后要先预征土增税，再清算土增税，简单来说就是复杂。土增税里的旧房按照文件规定，可以按照重置评估法，而且是优先采取重置评估，估计不少税务局的也不一定知道。其次才是按照发票加计扣除。简单来说就是算法相对简单。
对于新建房和旧房的认定，总局有个标准，大概意思就是说新建的房产没有使用的叫新建房，使用一定时间或磨损到一定程度的叫旧房，具体的标准由各地税务局制定标准。如果单纯从文件来说，开发商建房出租或使用5年，应该叫使用了一段时间，房子也磨损了。但是是否符合土增税旧房的标准呢。那得看当地税务机关的政策标准了。如果一刀切，土增税的旧房不包括开发商建的房子，那么老百姓心里的新房和二手房与土增税的新建房和旧房的标准基本上就一致了。
事实上，不少地方将开发商建房使用一定期限或磨损一定程度的房产划为土增税的旧房范围了。有的规定使用2年，有的规定1年，有的要求出租或使用一定要转入固定资产，我觉得这条有点扯淡，中央的文件只说了使用一定时间和磨损一定程度，和如何记账没有半毛钱关系，对于私人企业来说，账的问题随便调了，坑的只是国企。还有一种是对开发商建房使用一定年限或磨损一定程度的，可以允许企业自己选择是适用土增税新建房政策还是旧房政策。
我们来重点比较一下做为新建房处理和旧房处理有什么差别。假设：土地成本10元，房地产开发成本5元，如果按照新建房清算处理，扣除项目金额=（10+5）*1.3=19.5。上浮的30%是加计扣除的20%以及房地产开发费用的10%，不考虑转让税费的情况。如果是按照旧房处理，没有了加计扣除20%，也没有了开发费用10%，按照重置评估扣除法，如果建完5年之后卖，扣除项目=10元+5年后重置评估成本价格*成新率。5年前建房花了5元，5年后如果扣除项目相等，重置评估成本*成新率得等于9.5元，上涨了90%，试问，5年后物价能暴涨这么多吗？我指建安成本这些。所以，结论是，对开发商来说，适用旧房政策不一定划算。除非另外两种情况。 …… |
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