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公司实际业务，关于房地产开发企业自行开发的房屋转自用并办理产权证后再出售相关土增税问题总结，给拟办理同类业务的小伙伴们以参考。 业务背景：集团公司旗下房地产开发子公司，2015年投资建设商业写字楼一栋，2020年转为自用并办理产权证至公司名下，2023年出售。 1、房开企业开发房产转自用时是否需要进行土增税清算，是否缴纳土增税？ 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（二）项规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。根据以上文件，转自用时不进行土增税清算，不需缴纳土增税。 2、转为自用并办理房屋产权证后再出售计算土增税时可否享受附加扣除？ 根据税局答复，房开企业将房产转为固定资产（已办理相关权属证）或已使用（包括自用、出租等）年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定征收土地增值税，不能享受附加扣除。 3、计算土增税时收入与扣除额怎么确定？ （1）收入的确定：根据税务部门要求需由第三方评估机构对房屋进行评估，并出具评估报告，采取成交价格与评估价格孰高原则确定收入。 （2）扣除金额的确定： ①由第三方评估机构出具房屋重置成本报告，扣除金额=重置成本*成新率+对应的分摊好的土地成本（出让金+契税）+评估费+城建税+教育费附加+地方教育费附加+印花税 ②不能提供重置成本但能提供全部建造成本发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 4、应纳土增税的计算 依据上述税务部门认可的收入和扣除额计算出增值额，根据增值额查找相应的税率及系数，应纳税额＝增值额*税率-扣除额*速算扣除系数计算即可。 |
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