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回归话题，还是得从政策面看看税法里是怎么规定的。首先讲收入问题，暂行条例第二条讲，土增税确认收入有一个重要原则，就是要发生国有产权转移行为，地下车库有没有产权，各地规定不一样，有些有产权，有些没产权，有些属于地下人防设施。如果属于有产权能转让的，那么应按规定计土增税收入，没有产权的，或者属于地下人防设施的，按照物权法的规定，谁建设谁受益的原则，一般来说要么就是开发商自留使用，或者开发商通过长租方式实质销售。虽然长租实质销售，但是属于没有产权，所以也不属于土增税的计税收入，没有产权自留使用既没转让也没取得收入，更不属于土增税的纳税义务范围。实务中，不排除有些地方按照实质重于形式的原则，也确认了土增税收入。
再看看有产权也可以转让的车位的收入问题，按照一般标准，车位大概30-40平方米，按平均35平方米计算，假设一个车位卖10万，平均每平方米的收入为2800元左右，如果卖20万，每平方米收入为5700元左右。试问平均一平方米车位的扣除项目是多少，或者说其中包含的建筑成本是多少，一般都要好几千块钱，意味着，卖车位，如果单独作为一个房地产类型计算土地增值税，增值额是负数，不仅不用交税，成本大于收入的那一部分变成了沉没扣除项目，浪费了。假设还要预征土增税的话，还得退税，退不退的下来又是个问题了。所以，单独将车位划为一个房地产类型单独计算土增税，不合适，也不合理。因为总局最多也就是三分法，有些地方把车位再划分一个房地产类型，变成四分法了。是否有违背上位法的嫌疑？总局土增税申报表的第三种类型是除了普通住宅和非普通住宅之外的其他房地产类型，也就是说应该将车位（不仅是地下车位）和除了住宅之外的类型合并在一起计算土增税才合理。
讲完了有产权且允许销售的车位，再聊一下没有产权也不允许卖，有些地下车位还属于人防设施的车位，这种车位除了开发商自持出租之外，就是通过长租的方式一次性销售10-20年使用权，当然增值税是跑不掉的，土增税没有国有产权或者不属于取得转让房地产的收入，收入是不计算的，但是成本是否允许扣除呢？
一种观点是按照187号文第四条第三款的规定，停车场属于公共设施，建成后移交给全体业主所有或者无偿移交给政府等公益事业的，其成本费用可以扣除。我想说187号文第四条第三款的上述规定，本身就有问题。按照物权法的规定，开发商建设，开发商受益。即便是地下停车场在特殊时期要作为人防设施使用，在和平年代，谁开发谁有受益权，难道开发商仅仅为了在土增税税前扣除，就要把受益权放弃掉？这完全不符合商业逻辑。
第二种观点是类比商品房，卖就分摊成本，不卖不就分摊成本，等到卖的时候再分摊。问题是没产权的车位，自始至终都不能卖，没法卖，也就意味着如果不能作为公共配套设施费扣除，就永远没办法扣除了。一定要逼着开发商为了税的问题无偿移交给全体业主或公益事业？如果真的没得选，那就真得比较一下，放弃几千万价值的车位，和让这部分成本计入土增税扣除而节省的土增税比较，哪个金额更大，来确认哪个更划算了。举个例子如下：
假设：一个项目开发200套房产，平均一套300万元，总货值6个亿，假设车位按照1：1，即200个车位，一个车位长租10万，车位货值2000万，再假设本项目土增税税负率为10%，即土增税要交6000万，假设适用税率30%，倒算增值额为2个亿，扣除项目为4个亿，增值率=2/4=50%，符合适用税率为30%的逻辑。如果放弃车位的权益，也就是扣除项目为4个亿+2000万=4.2个亿，增值额为6个亿-4.2个亿=1.8个亿。增值率=1.8/4.2=42.85%，要交土增税=1.8*30%=5400万，比原来交6000万，少交600万土增税，假设不考虑其他税费的影响（基本上也没啥影响），放弃2000万车位的货值，换取少交600万的土增税，傻子才会干。所以，开发商只能忍痛割爱，宁可多交土增税，也不愿意放弃车位的权益。
这种问题，不是一个项目，不是一个现象，不是一个城市的事情，不是一个开发商的事情，全国上下三十几个省市，全都普遍存在这种现象，但是就是因为不符合政策规定，征管严格的地方说不能扣就不能扣，或者说就得单独作为一个房地产类型让你土增税亏损着卖。所以，在我朋友圈里征求修订土增税管理办法意见和建议的时候，若干、若干、若干多的人说建议取消土增税，一个“恶”税。虽然我也靠土增税吃饭，我也建议条例真的改修修了。 |
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