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今年以来，从上海、深圳等一线城市，到长沙、武汉、南昌等中部省会城市，都有不少写字楼销售价格和租金同步持续上涨。那南昌来说，甲级写字楼的销售价格达到1.7-2.5万元/平方米、租金达到70-120元/平方米，特别是红谷滩新区好的写字楼再度热销。 南昌大部分库存写字楼已经消化干净，写字楼为何再走俏?是否能真正更加繁荣?这值得我们关注! 写字楼租金上涨和热销所引发的行业思考，写字楼项目再次走俏，既在意料之外，又在情理之中，通过数据和市场分析不难发现，写字楼再度走俏，离不开以下几个因素。 一、股票市场超8成公司收跌 百家公司股价“腰斩”，ST股天台扎堆 2018年上半年市场经历了过山车式的行情，上证指数开盘时3314.03点，收盘2847.42点，上半年跌幅为13.90%，6月创下近2年新低;深圳成指跌幅为15.04%;创业板指跌幅为8.33%，6月曾创下逾3年新低。 半年来，两市总市值从年初的64万亿元下降到6月底的56.69万亿元，总市值蒸发超7万亿元，接近2017年北京、广州、深圳三个城市的GDP总和。 创业板市值变动最小，市值减少2400亿元，下降幅度为4.64%，而中小板市值下降幅度最大，下降了14.49%;主板市场市值变动额最大，市值蒸发5.58万亿元。
二、我国已经进入负利率时代 其次是负利率所导致的。2016年1月我国CPI超过国有大银行一年期存款利率，2月又超过股份制银行，这标志着我国现阶段已进入真实的负利率时代，据测算，10万元存银行一年净亏537元，出于保值增值的需要，较稀缺的高端写字楼方面的投资需求明显增强。 三、银行理财产品收益持续走低 2018上半年在资管新规落地的冲击之下，银行表外理财业务从2017年末的22.17万亿下降1.17万亿至2018年中的21万亿，降幅达到5.28%;银行理财收益率不断走低，银行理财产品的发行量也逐渐萎缩。 根据统计数据，本周(9月15日-9月21日)虽然临近中秋节，在售的1950款银行理财产品，平均预期收益率为4.53%，相比上周又有所降低，再创年内新低，也是去年10月份以来的最低收益水平，达到11个月以来的最低值。从人民币固定收益型产品的平均预期收益率来看，城市商业银行产品为4.72%，股份制商业银行产品为4.68%，国有控股银行产品为4.25%，农村金融机构产品为4.44%，基本不能跑赢通胀。 四、政策支持将不动产列入税收抵扣范围 第四，是国家政策改动，从2016年5月1号开始全面实施营改增政策中，首次将不动产列入抵扣范围，同时，企业购买办公楼，形成固定资产，其成本以折旧的方式在每年税前扣除，等于是降低了企业置业投资的门槛和成本，因此企业对房地产尤其是商办物业需求明显增加。 举例来说，如以公司名义购买的写字楼价值1000万元，然后你可以按照20年对这1000万元进行分摊，每年可以分摊50万元到成本费用里，那么这50万元有什么好处呢?就是在计算企业所得税的时候，可以从收入里把这50万元扣除，也就是你交税的基数少了50万元，按照25%的税率，你每年可以少缴税12.5万元。此外与房屋有关的相关税费、费用，也可以在税前抵扣。 五、炒房限购、限价、限贷，风险剧增 近来多处土地流拍，限购限价限贷政策加码，住宅市场十分严峻…… 对比众多投资渠道，像甲级写字楼这样的不动产投资因收益增长快、收益稳定、风险较小等优势成为许多人进行资产配置时的首选。而在全国一二线城市住宅市场限购限价限贷的背景下，写字楼作为一种回报更高的商用型产品，投资价值却未被完全发掘及释放。 懂得投资的人，总是善于在逆市中把握机会，譬如在炙手可热的地段，写字楼均价远低于住宅，甚至不足一半，而同等面积，写字楼租金回报却是住宅的2-3倍。 目前南昌绿地中心、联发广场、商联中心等甲级写字楼，租金水平约70-120元/㎡/月，而目前南昌中高端住宅平均租金约30元/平方米，不到写字楼租金的一半，比如曾被誉为红谷滩第一豪宅的海珀兰庭，当前租金水平约35元/㎡/月，假设以35元/㎡/月的价格出租300㎡住宅，租金收益10500元/月，租金回报约1.5%;但是南昌高端住宅最贵的已经3万多元，就连普通住宅在红谷滩中心区也已经达到2.5万元/平方米，但是大部分甲级写字楼均价只有1.5-1.7万元/平方米。
商联中心 笔者上个月在商联中心购买了一套甲级江景写字楼，约300平方米，单价约1.6万元/平方米，我计算了一下：假设以95元/㎡/月的价格出租，租金收益28500元/月，年租金可以收到34.2万元，租金回报约7.1%，约是住宅租金回报的4倍。 可见，当下写字楼、住宅价格倒挂严重，非常不合理。在中部省会城市，目前长沙市甲级写字楼价格已经超过了同品质住宅，笔者认为南昌未来几年也会出现这种情况。 曾有专业人士指出，站在政府角度，只有写字楼的兴盛才能换来产业的繁荣。 写字楼的交易主体是公司，它更像一块磁铁，不断吸引着人流、物流、资金流、信息流，刺激着大楼自身的发达人脉网络，产生巨大的财富效应以及强大的辐射扩散作用，这就是“写字楼经济”。 而这意味着写字楼在未来，物业增值空间更大，预估写字楼年收益稳定在8-10%以上。
六、第三产业快速发展促进需求 除了相对更高的投资回报， 随着第三产业快速发展，特别是在“互联网+”及不断创新的创业背景下，金融、科技、专业服务类企业迅猛增加，成为写字楼市场主要的租赁需求。2017年，一线城市第三产业占比均高于了60%，其他二线城市回报率也均超过了50%。写字楼投资随着城市和产业的发展其变现增值空间也更大。 七、城市发展加大变现增值空间 随着写字楼投资日益升温，我国一二线城市越来越多的企业和个人把购买写字楼，作为一种较理想的投资方式。 与住宅相比，写字楼的租户相对较为稳定，租金能准时缴纳。 在住宅市场越来越严的政策调控下，不限购的商业地产尤其是写字楼产品，也成为投资的“重头戏”。 八、世界巨富偏爱投资高端写字楼 据戴德梁行2017年统计数据，一二线城市甲级写字楼市场租金继续保持稳定。有效净租金亦十分可观，由此可见核心商务圈升值潜力巨大。 从经济集约度看，商务楼宇由于经济密度强、附加值高、财税贡献大，已经成为各地CBD经济增长的核心载体。众多CBD的单座楼宇税收贡献超过了亿元，核心商务区俨然成为一个城市经济发展的中枢、文化繁荣的保障、区域科技力量的中心，同时也是一个城市人才的聚集地。 在不考虑租金增长情况下，每年可获取的租金收益，高于银行五年期利率，收益水平较高，投资风险相对较低。 关于写字楼，你没算过的账
南昌9月份最新住宅均价(来源于网络，仅供参考) 随着南昌住宅限购、限价、限贷政策升级，并且一波紧似一波，“您，没有购房资格”让广大投资者们望洋兴叹。 在此种市场环境下，写字楼不失为为当前值得关注的投资产品之一。 而写字楼的交易主体是公司，它更像一块磁铁，不断吸引着人流、物流、资金流、信息流，刺激着大楼自身的发达人脉网络，产生巨大的财富效应以及强大的辐射扩散作用，这就是“写字楼经济”，而这意味着写字楼在未来，物业增值空间更大。
(数据仅供参考，因市场变化浮动) 那么，在南昌投资写字楼，到底该如何选择呢? 首先要看地段，地段是决定写字楼价值的重要因素，因为企业选择写字楼的时候要考虑企业形象、景观资源、员工通勤成本、交通便利性等。目前南昌甲级写字楼大多都在红谷滩新区，世界500强企业、中国500强企业、很多上市公司、省内100强企业大部分都选择在红谷滩新区办公，主要是因为红谷滩新区已经成为江西省的政治、经济、文化的中心。 其次看配套，醇熟配套给商务生活带来很多的便利，比如离市委市政府等政府相关单位距离是否方便?离机场、高铁站是否方便?周边有无五星级酒店、高端购物中心、公园、景观、餐饮、休闲娱乐等配套，以方便接待客户。 第三，要看入驻企业品质，如果入住的都是有实力的企业，那么未来这里将是资源池、吸金池，会非常旺盛，非常有影响力，说不定还可以在这个圈子里找到合作伙伴。
第四，要看写字楼的品质。比如外立面是否挺拔?如果需要形象的，最好选择地标性写字楼，因为这代表了入住企业的形象。比如大堂是否气派?比如电梯速度是否够多够快?君不见，很多老写字楼，上下班高峰时，经常等候时间达到10分钟以上，不仅浪费时间，而且挤电梯也有损企业高大上形象啊。还要看停车位是否充足，http://www./article/249.html很多老写字楼，停车位不够用，那你只好抢车位，抢不到车位停马路上就等着警察开罚单，或者别人剐蹭吧。比如空间是否好用，很多写字楼中间布满柱子，很不好用，得房率也低。比如玻璃幕墙是否够厚、够安全，很多传统写字楼玻璃幕墙都是双层中空的，一是隔热、保温、隔音性能不好，其次还会爆裂掉下来会砸伤人、砸死人，不够安全，一定要选择隔热、保温、隔音、安全性能好的，以后用起来才舒适、安全。 看品质，不仅要看现在写字楼的品质，还要看开发商过去有无做过好的写字楼，市场上是否已经有口碑，以往开发的写字楼入住率如何?比如博能中心入驻率就超过90%，口碑非常好。
最后，还要看物业服务品质，一分钱一分货，一分钱一分服务，只有好的物业管理，未来才会使用的舒心、放心、安心，千万不要贪图眼前便宜，选择物业费便宜的，你选择便宜的物业费，就选择了便宜的服务，因为天上不会掉馅饼，天下没有免费的午餐，便宜的钱买不来高品质的服务，就如经济型酒店与国际五星级酒店的区别，就如桑塔纳与劳斯莱斯的区别。 |
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