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《逃不开的经济周期》的第二个重点内容是，作者提出“房地产市场是经济周期之母”，实际上是说房地产周期对经济的影响是最大的。为什么影响大呢？因为资产市场有财富效应，财富效应指资产市场市值波动导致的产出波动。实证研究表明，资产市场市场变动一个单位约导致产出同向变动4%个单位。房地产的市值最大，所以它的财富效应最大。每个资产市场都有财富效应，小市场的财富效应就小，大市场的财富效应就大，房地产市场是最大的，所以它的财富效应最大，因而说它是周期之母。 房地产周期也称库兹涅茨周期，或建筑业周期。它由美国经济学家、1971年诺贝尔经济学奖得主库兹涅茨最先完善而得名。在经济周期的研究中，有几个“周期”是最为广泛使用的，它们一般都用经济学家的名字命名。比如基钦周期，它指的是主要工业产品产量的周期；二是朱格拉周期，它主要指的是投资周期、资本开支周期；三是康德拉季耶夫周期——它指的是技术创新周期。 虽然说一般资产的市值都比较大，比如基钦周期研究的主要工业产品产量的市值也比较大，但跟房地产比那就小多了。存货或者主要工业产品产量只占GDP的一小部分，而全球房地产总市值比GDP长期平均是260%。再比如说朱格拉周期主要研究的资本开支，它也是GDP的组成部分。它占GDP的比重跟房地产比也要小多了。房地产业大约占所有可自由变动的资产价格财富总值的50%。 所以，如果说从房地产周期对经济的影响最大的角度来说，它是经济周期之母。如果从房地产周期的长度来说，它就不是经济周期之母。基钦周期是经济周期的细胞，因为其他的经济周期基本上都是由基钦周期组成的，比如说房地产周期包含了5个基钦周期，朱格拉周期包含这2个或3个基钦周期。 康德拉季耶夫周期是由3个房地产周期组成，每个房地产周期里又有5个基钦周期，所以康德拉季耶夫服周期也是可以看成由15个基钦周期组成。所以从这个角度来看，也可以说基钦周期是经济周期的基本单位，或说是经济周期的细胞。 所以不同的人研究的角度不一样，有的人是从基钦周期角度，因为它是一个基本的经济周期单位，有的人从房地产周期着手，因为房地产周期的影响是最大的。房地产市场也是大家都关心的一件事。 一般人理解房地产市场都是谈租金收益率、房价收入比、供求关系、人口红利等。但是《逃不开的经济周期》里有一张表格记录了全球房地产的总市值在全球GDP的平均占比。一般人可能只认为是一张普通的表，实际上它对投资的含义非常深刻。它的意思就是房地产的总市值占GDP比重，全球长期平均水平是260%，这是我们之前说过的，但知道这一数字的重点在于理解——从长期看，GDP在涨，房地产的总市值就涨，GDP涨得快，房价涨得就快！ 比如说日本GDP从1990年代以来基本不涨，房价就不涨。美国名义GDP过去十年年均增长率为3%，所以房价过去十年平均每年涨3%是比较合理的。但是房地产也是有周期的，包括一个扩张期和一个收缩期。扩张期时房价就要比名义GDP涨得快，收缩期的时候就比名义GDP涨得慢甚至下跌，一个完整的周期大致上涨的幅度跟名义GDP差不多，这就很合理。所以拉斯·特维德不是用房价收入比、租金收益率、供求关系等来看待房地产，而从另外一个角度去分析房地产，而这一分析实际上更为科学，更为长期，更为宏观，更为本质！ |
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