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这一期，张童律师又来说宅基地了，他是有多热爱研究土地类法律问题啊~  律师，先后在海淀区人民检察院、北京市人民政府工作，业务范围主要为各级政府、行政机关以及村委会提供法律服务。 1 上一篇文章《城镇居民请慎买宅基地！》发布后，许多读者跟帖留言，询问相关法律问题和破解方法。其中，还有很多读者咨询如果是农村村民可否购买他人的宅基地或者农村房屋？ 在此，我也趁热打铁，对这一问题作出解答。 2 现实中，农村村民因为另有住房、房屋空闲或者进城务工等原因，往往会处分自己的宅基地和地上房屋。 在处分过程中，通常有两种购买主体：一种是城镇居民，对于此种情况购买合同的效力认定问题，上一期专栏已经讲过了；而另一种就是农村村民，又细分为异地村民和当地村民两种情形。 3对于异地村民如何取得不属于其集体经济组织的宅基地和房屋，国家政策上有具体规定： 2011年，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部四部门联合下发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第六条：宅基地使用权应该按照当地省级人民政府规定的面积标准，依法确认给本农民集体成员。非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证。 国家政策规定的很清楚，异地村民要想取得宅基地和房屋必须符合以下三个条件： 一是异地村民迁入其他农民集体必须是出于地质灾害防治、新农村建设、移民安置等特定原因； 二是拟取得地块不得违反相关规划 三是必须经过自治组织同意和有权机关审批 4 下面，我们再来解决当地村民的问题。 对于同一农民集体的村民能否购买本村宅基地或者房屋，之前法律上一直没有明确说法，直到2014年12月2日中央发布了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，其中提出探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地。 随后，2016年9月29日国土资源部发布了《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》，其中第2.5条规定：结合农村宅基地制度改革，允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地。 上述国家政策等于给当地村民购买宅基地开了个小“窗口”，其背后法理依据是宅基地具有强烈的人身依附性和社会保障属性，如果在同一集体经济组织内部流转宅基地使用权，客观上不会造成享受权益主体范围的扩大。 随后，法院及时领会政策精神，并迅速在司法实务界达成共识：即在不违反“一户一宅”原则的前提下，如果买卖双方都是同一集体经济组织成员，且宅基地买卖经过审批手续，则可以认定买卖合同有效。 5 细心的读者也发现了，如前所述，当地村民购买合同有效的条件有二： 经过审批 买卖双方都必须属于同一集体经济组织 那么，实践中是如何对“同一集体经济组织”进行界定的呢？是同属一个乡镇？还是同属一个村委会？是同属一个村民组？还是同属一个集体公司？ 看到这里，许多读者都会有点蒙，甚至有的人会提出村委会和村公司不是一回事嘛？不都是一套人马嘛？ 要想解答这个问题，我们还是看看法律是怎么规定的。 《村民委员会组织法》第八条规定：村民委员会应当尊重并支持集体经济组织依法独立进行经济活动的自主权。 无论实践中是什么样的，在法律层面，两者还是属于各自独立的主体。集体经济组织承担的是经济职能；而村委会作为农村社会的基层自治组织，承担的是行政管理职能。 6 理清了集体经济组织概念之后，我们再来看看农村土地的几种所有权情况。 《物权法》第六十条的规定：对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权： （一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权； （二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权； （三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。 根据上述《物权法》规定，在农村土地所有权主体上，只存在三种情形，即: 乡村农民集体所有 村农民集体所有 村内两个以上的农民集体所有 根据一物一权的原则，农村宅基地要么属于村农民集体所有，要么属于村内并行的各农民集体经济组织所有。 此时，判断村民是否属于同一农村集体经济组织成员，主要依靠集体土地的物权归属、发包主体等来认定，具体情形如下： 如果宅基地是村农民集体经济组织形式的，同村不同组的村民属于同一农民集体经济组织成员； 如果宅基地分属村内并存各农民集体经济组织形式的，同村不同组的村民不属于同一农民集体经济组织成员。
7 几期公众号文章写下来，真心感觉我国法律的“博大精深”， 每次解答法律问题，都是一次抽丝拨茧的过程，希望在这个过程中我们所有人都能有所裨益。 |
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