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“被拆迁人走过最长的路就是拆迁方的套路。”为了帮助拆迁户见招拆招，识破拆迁方征地拆迁过程中的违法点并进行高效维权，小编为大家整理了征地拆迁过程中常见却不易被识破的五种违规情形，只要出现这五种情况，征收就合法不了，被拆迁人就可以考虑着手依法维权了！ 1、无征地批文进行征收。 按照《土地管理法》的规定，原则上任何单位和个人进行建设需要使用土地的都要使用国有土地。在土地征收过程中改变土地性质，把集体土地转变为国有土地，起决定性作用的文件就是“征地批文”。 按照《土地管理法》规定，有权作出“征地批文”的行政主体只有省级政府和国务院。“征地批文”直接关系到土地征收行为的合法性。 当然，无征地批文进行征收违法情况过于明显，被征收人一定要注意审批的征地面积与实际的征地面积是否相吻合的问题，从圣运律师代理的案件中可以发现，不少征地存在 “少批多占”，对拆迁方套路不甚了解的话，很容易错过这一重要违法点！ 圣运律师代理的江西省一起案件，经过信息公开后发现区政府存在少批多用集体土地的违法事实。遂协助委托人向市国土资源局提出查处违法用地申请，最终获得了重要的维权筹码！ 类似此案件中的“未批先占”和“少批多占”的情况比较常见。《土地管理法》第76条种便对“未批先占”和“少批多占”行为的法律责任作出详细规定，直接责任人员将面临党纪、政纪处分直至被追究刑事责任。 2、“拆违”“拆危”等违法拆迁现象 随着城市化进程的加快，伴随在拆迁过程中的“拆违”以及“拆危”案件更为常见。不少拆迁方更是以拆违和拆危之名行强拆之实，以减少给广大被拆迁人的补偿。当房子被认定为违章建筑时，不少被拆迁人自认理亏，以为房子被拆除也理所应当，却不知这可能是被拆迁方的惯用伎俩和手段。 在2018年第一季度圣运律师代理的一起拆违案中，当地拆迁方就以“拆违”的名义将被拆迁人的房屋进行了强拆，期间并未履行合法拆违手续。 圣运律师表示，“拆违”代替拆迁的情况非常常见，遭遇这样的情况不要惊慌，强制拆除违法建筑是一种典型的行政强制执行行为，其拆除程序作出了严格规定，在此期间及时咨询律师进行维权便可扭转不利的维权局面！ 3、变相剥夺被征收人补偿方式选择权 这种情况在棚户区改造过程中尤为常见。圣运律师代理的棚户区改造类案件中频频出现。拆迁方只允许被征收人选择货币补偿或者领取“购房券”，却以各种理由不安排房屋产权调换；安排了房屋产权调换，但没有就近地段、改建地段回迁而全是几十公里之外的外迁；以安置房是现房为由拒绝向营业性用房的所有权人支付停产停业损失费用……这些情形均可能导致被征收人的补偿方式选择权受到减损，明着是能选实则是没的选。根据规定，这样的做法属于变相剥夺被征收人补偿方式选择权！ 4、补偿所依据的评估时点错误 我国虽然明文规定房屋价值的评估时点为房屋征收决定公告之日，但存在因种种原因七八年后下发征收补偿决定的情况，此时的房价早已发生翻天覆地的变化，这对于被征收人来说无疑是不公的！而这种长期拖延的形成，只能由市、县级人民政府承担其责任。“久拖不决（征收补偿决定）”期间的房屋价格上涨，理应由对征收项目负有实施职权的政府一方“买单”。 此前，山东省高院发布一起典型案例，判决中明确应从实质性保障被征收人居住利益的角度确定补偿标准，以判决时涉案房屋周边房产的市场交易价格予以补偿，切实保障当事人可以购买到与其之前居住状况相当的房屋，确保房屋产权人得到公平合理补偿！ 5、先拆迁后补偿，属严重违法！
在圣运律师代理的案件中，不少开发商为了节约成本，采用“先拆后补”的方式进行拆迁，这是极不合理也是不合法的。采用“先补偿后拆迁”的方式可以在最大程度上保护被拆迁人的利益，避免房屋被拆却拿不到补偿款甚至‘拆了旧房没新房’的局面。 当补偿协议中有关于“先拆后补”的条款，被拆迁人一定不要轻易签字！如果拆迁方在签订补偿协议之前就拆除了房屋，无疑是违法的，被拆迁人此时一定要拿起法律武器维护自身合法权益，切不可自认倒霉签订低补偿协议书。 End
文章 | 金 秀 视觉 | 陆 田 编辑 | 志 富 |
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