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期房销售制度亟待明确法律性质2 2017年，在浙江省金华市，因为开发商下调房价，老业主集体到售楼处抗议，并打砸售楼处触犯刑法，结果，法院以业主犯故意毁坏财物罪，判处其缓刑。 据此，我们可以看到，在房价下调过程中，老业主集体要求退房事件一再上演，值得我们从遵守契约、维护交易秩序的角度深入思考。 楼建波：实际上，我个人感觉，对于自住房来讲，业主不用太在意这个。根据一些数据来看，比如100年之内，房价是有涨有跌，即便是买房子以后涨了，对于自住房使用来说，没什么太大的关系。好多是从众心理，最后可能就是调解，房地产商从物业费、车位费给予让步了。 邹琳华：从根源上，还是期房预售规则本身不明确，导致双方的理解出现分歧。目前来看，我们还没有出现持续的大规模房价下跌导致的退房事件。所以，这方面需要一个明确的规定，以解决开发商和业主之间的分歧，不能把板子打在任何一方身上，更不能把责任单独推到购房者身上，在这背后，是一个制度问题。 孟强：合同法第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此，除非开发商与业主在购房合同中明确承诺同一小区未来房源房价不降低，否则，购房合同一旦生效，对开发商和业主双方均具有约 如果购房合同并未承诺确保小区未来房价不下降，而业主对开发商或物业的财产进行打砸的行为，则可能构成治安违法行为，严重的还可能构成犯罪行为。例如，治安管理处罚法规定：“盗窃、诈骗、哄抢、抢夺、敲诈勒索或者故意损毁公私财物的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款；情节较重的，处十日以上十五日以下拘留，可以并处一千元以下罚款。” 同时，刑法第二百七十五条“故意毁坏财物罪”也规定:“故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额巨大或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑。”因此，故意打砸开发商或物业财产、造成一定后果的，行为人需要承担相应的违法甚至犯罪后果。 期房销售性质须界定清楚 记者：从实践来看，开发商遭遇老业主退房潮时，一般选择退款或退房，以满足业主要求。但从长远角度，房地产市场需要遵守契约精神，也需要遵守交易规则，更需要法律制度上的保障。 邹琳华：还是要改革和完善期房销售制度，明确销售行为到底是一个买卖行为，还是一个预定行为。如果不界定清楚的话，双方会不断产生纠纷，损害我国房地产市场的健康发展。 比如，明确规定买期房后在一定时间段内可以毁约，但需要扣除不超过10%的定金；也可以由司法部门就此类纠纷出台司法解释，作为买卖双方解决纠纷的依据。 孟强：根据中央文件的精神，房屋主要是居住属性，不能赋予过多金融属性，因此，房屋在满足居住属性的基础上，价格上涨或下跌是市场规律的作用，并不能归结为开发商的行为。房屋买卖双方都要遵守现行法律规定，共同维护房地产市场的秩序。另外，国家层面也可以由相关部委联合下发文件，对此现象作出明确的规范。 楼建波：我个人不希望屈从于所谓的民意，因为房价跌了退房，这是悲哀的。合同订立以后，就对双方都有约束力。在发生诉讼的时候，法院只要按照法律规定作出正确判决就可以。最希望看到的是，各级法院按照现行法律作出符合法律的判决。最高人民法院可以出一个司法解释，让法院按照法律、司法解释就可能的退房、退款纠纷作出判决。 |
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