|
加快推进农村住房确权登记对保障农民财产权益，促进有识之士返乡创业、推进农村三产融合有重要支撑作用。当前湖北省武汉市农村土地面积占全市土地总面积的67%，农业人口占全市总人口比例高达27%，依法推进集体建设用地及地上房屋的确权登记颁证，切实摸清宅基地和农房的家底，将为有效推进农村土地制度改革，实施乡村振兴战略奠定基础。  武汉市农房确权登记之困 2012年～2016年，为贯彻落实国家加快推进农村集体建设用地和宅基地确权登记发证的有关文件精神，武汉市开展了农村集体建设用地和宅基地确权登记地籍调查工作。调查结果显示，武汉普遍存在“一户多宅”、权源资料缺失、面积超占等情况，这给农房确权登记工作带了较大的困难。 一是甄别难：如何判断各类宅基地、集体建设用地和地上房屋的合法合理性？其一，按照《物权法》规定，宅基地、集体建设用地使用权是在集体所有土地上享有的权利，但对已列入城市范围、土地权属仍为集体所有的“城中村”土地及地上房屋如何确权登记是当前面临的一大难题。其二，当前国家对农村集体内成员规定了资格，对因继承、集中迁建、人口迁徙等非本集体经济组织成员规定了相应资格，对非农业户口（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋也有相应资格。而因历史原因，武汉曾接纳丹江口水库等农村外迁人口，如何结合武汉实际细分合法的资格主体、明确不予登记的资格主体范围，是农房确权登记面临的一大阻碍。 其三，武汉市不同时间段从地理区位、占地类型等方面对农民建房占用宅基地的面积和房屋最高层数等做过规定。但由于农村房屋建设时间跨度较大，在宅基地审批机制不健全，管理工作不到位的现实下，如何科学合理地判定宅基地及农房的取得时间和建造时间，并对宅基地占用地类进行准确认定，以有效甄别宅基地及地上房屋的面积合法性，是当前亟待解决的关键问题。 二是处置难：如何以规范统一的方式对违规违建用地和农房进行登记？如何解决一些“一户多宅”、权源资料缺失、面积超占等历史遗留问题，对此类农房确权登记，有效兼顾未来宅基地管理和违法处理，是须解决的重要问题。 三是实施难：如何建立规范、简便、可操作的确权登记程序？现行《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范》等管理规定对登记程序等仅有原则性条款，如何制定符合农村实际又具备可操作性的处置标准、建立规范合理又便于农民申请办理的操作程序，是当前确权登记工作亟待解决的问题。  推进农房确权登记工作的建议 加快农房确权登记政策法规体系建设。在国家相关法律法规和政策尚不完善的情况下，建议在市级层面出台专门的法律法规，规范农村集体建设用地和宅基地使用行为。以扩权赋能为核心，赋予农村集体建设用地与国有建设用地平等的法律地位，特别是允许合法登记的宅基地可用于抵押融资，积极构架城乡统一的建设用地市场，实现土地要素自由流通；以规范管理为重点，加强确权登记与经济社会发展的关系研究，在经济可承受和社会可接受范围内，制定农房宅基地确权登记操作细则，妥善解决历史遗留问题；以服务发展为导向，考虑乡村旅游、农家乐等农村新兴业态的实际用地需要，探索在权利登记时允许农村建设用地和宅基地一定范围内可以转换土地用途等等。 有序推进“房地一体”农房登记工作。农房确权登记工作涉及面广、影响力大、关注度高，建议采取“试点先行、积累经验、完善政策、稳步推开”的思路，在各区选取1个～2个村开展“房地一体”农房登记试点，对于确权登记中的超占面积、未批先建、“一户多宅”、权源缺失、资格主体界定等各类问题，通过试点总结经验，完善政策，然后在全市铺开有序推进“房地一体”农房登记工作。 有效引导“一户多宅”及空闲宅基地退出。对于返乡人员利用自有空闲宅基地建设生产用房，创办小型加工项目的，在确权登记中按照土地利用方式进行分用途登记，为后期的宅基地使用权抵押贷款政策实施预留接口，推动返乡人员创新创业；对于现有登记政策下无法登记的“一户多宅”，在给予农民相应补偿的基础上，以集体建设用地进行确权登记，鼓励用于发展乡镇企业，壮大集体经济。同时可结合宅基地整理工作，将这部分建设用地采取入股、联营等方式，用于乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合发展，在确权登记中明确各投资主体的权益份额，为后期的收益分配奠定基础。 实行“有限”登记确保治理有效。对违法占地建房根据具体情况分类处理。首先，对于在村镇规划编制或实施前因违法占地建房而无法确权登记的，包括未批即建、未批先建、少批多建、移位建设的宅基地应在限定面积内，补办用地审批手续并予以确权登记；对超面积部分可先罚款、后补办、再登记。超占面积的罚款可“从低从轻”收取，分档累进。其次，对于在规划范围以外的违法占地的宅基地确权登记时，只记载其使用现状并明确其“有限”权能，不得用于抵押、交易。超占面积部分同上予以罚款处置。 |
|
|
