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（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。） 基本案情： 原告：A信息科技有限公司甲市分公司（以下简称A信息公司） 被告：甲省乙市工商行政管理局 被告：甲省乙市工商行政管理局B分局 2004年3月22日，A信息公司与乙市工商局签订房地产转让协议一份，协议约定：乙市工商局将C地、乙市烈士陵园对面的“旅游市场”及其南侧原工商所范围内的约2060平方米土地使用权、1611.4平方米房屋所有权及其附属设施，整体转让给A信息公司；转让价格人民币300万元；A信息公司需支付保证金80万元；A信息公司付清收购款290万元后，方能办理房产过户手续；乙市工商局负责办理土地使用权和房屋所有权转让手续，A信息公司配合并承担全部费用；一方违约，应向对方支付违约金50万元。协议签订时，涉案土地及房屋均未办理产权证。 协议签订后，A信息公司于2004年3月25日给付购房保证金80万元给B分局。2004年10月9日，A信息公司因资金未到位，出具承诺书一份给B分局，承诺：如在2004年11月底前还不能将剩余的210万元房款和办理房地产过户所需款项交给B分局，并配合办理房地产过户手续，由其承担违约责任，80万元保证金全部交给B分局；B分局可以另行处理市场。 2005年1月19日，因A信息公司未按承诺书时限给付房款及办理房地产过户所需款项，乙市工商局函告A信息公司，同意按A信息公司承诺书的精神处理“XX市场。 A信息公司起诉称，该案土地性质系国有划拨，转让前未进行批准，取得国有土地使用权出让证，根据相关规定，双方签订的转让协议当属无效。根据合同法处理无效合同的相关规定，应返还其保证金80万元。 乙市工商局、B分局共同辩称：其与A信息公司签订协议之前，就处置市场事宜，已征得甲省工商行政管理局书面同意，而乙市国土资源局2004年第七期会议纪要也明确同意该市场可按生地办理出让手续，转让协议是合法有效的。导致协议无法履行的根本原因是A信息公司缺乏资金，不能按要求及时交纳土地出让金等费用。且A信息公司作出承诺后，未履行义务，故其按照A信息公司的承诺，终止了协议履行 法院查明： 一审法院审理认为：A信息公司与乙市工商局等的房地产转让协议的效力存在瑕疵，根据法律规定该协议的效力在一审起诉前可以补正，从而有效。因A信息公司的错误未在一审起诉前补正协议，致使该协议彻底无效。在协议被宣告无效前，协议效力可补正期间，A信息公司已表示将80万元保证金全部交出，根据诚实信用和禁止反言原则，A信息公司对80万元已作处分，其要求返还的请求不予支持。 据此，一审法院判决驳回原告A信息公司的诉讼请求 A信息公司不服一审判决，提起上诉，二审过程中，双方达成了调解协议。 律师点评： 房产律师靳双权认为本案争议的焦点在于：转让未经批准并办理土地使用权出让手续的划拨土地使用权之协议是否无效?现根据《城市房地产管理法》等相关法律法规进行具体分析。 1.划拨土地使用权转让需履行审批手续 《城市房地产管理法》第39条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。” 据上述法条可知，对划拨方式取得土地使用权的房地产进行转让时，须经有批准权的市、县人民政府审批后，方可进行转让。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条还规定了划拨土地使用权的转让条件，但同样规定政府审批是转让的前提。未经政府部门批准擅自转让划拨土地使用权的，所签订土地使用权转让合同应属于无效合同。 2.未履行审批手续情况下签订的转让协议，可进行效力补正 合同效力补正，是指当事人所签订的合同因违反了法律禁止性规定，导致合同不能满足有效条件，当事人可以通过事后补正或实际履行来使合同满足有效的条件，促使合同有效。《合同法》第51条就规定：“无处分权人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。” 根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，划拨土地使用权转让后，在下列情形下，对双方当事人之间订立的合同应认定为有效：（1）转让合同签订后，经过政府主管部门追认批准，并由划拨土地使用权的转让方与政府主管部门签订国有土地使用权出让合同，补交土地出让金。（2）转让合同签订后，由划拨土地使用权的受让方与政府主管部门签订国有土地使用权出让合同，并交付土地出让金。我国《房地产管理法》第39条第一款对这一情形也作了规定：“有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”这一规定是对当事人合同效力的肯定。但对于土地使用权出让合同是政府主管部门与受让方签订的，划拨土地使用权人与受让方之间的合同性质就发生了变化，事实上产生了政府与划拨土地使用权人、受转让方三者的关系，是政府将划拨土地使用权从原划拨土地使用权人手中收回，再出让给受让人的性质，受让人按照合同需支付给原划拨土地使用权人的价款，可视为对原划拨土地使用权人土地被收回的补偿。实务中，这种情况较为多见，本案也属于此。（3）转让合同签订后，政府主管部门将转让土地直接划拨给受让方使用。 综上，根据合同效力补正的原理，政府主管部门追认批准，并由划拨土地使用权的转让方与政府主管部门签订国有土地使用权出让合同，补交土地出让金；或者由划拨土地使用权的受让方与政府主管部门签订国有土地使用权出让合同，并交付出让金；或者转让合同签订后，政府主管部门将转让土地直接划拨给受转让方使用，当事人间订立的转让合同可视为有效。但政府主管部门的批准及手续的补办须在一审起诉前进行。 本案协议签订时，工商局对涉案土地尚未经政府部门批准，办理国有土地使用权出让手续，涉案房地产属于法律、行政法规规定禁止转让的情形，根据《房地产管理法》第37条的规定，工商局无权进行转让。因此，工商局与A信息公司签订的转让协议无效。但是，鉴于此种情况的特殊性，理论上及实践中允许对其进行补正。乙市国土资源局2004年第七期会议纪要已明确同意该市场可按生地办理出让手续，即只要在一审前，缴纳出让金，就可以与主管部门签订国有土地使用权出让合同，从而使合同有效。根据转让双方的协议，缴纳出让金及土地过户费用义务主体，乃A信息公司。A信息公司因资金短缺，一直未履行该项义务，导致合同效力不能在一审前得以补正而最终归于无效。因此，A信息公司应对本案划拨土地使用权的转让，未能在一审起诉前补办政府主管部门的批准手续承担责任。 |
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