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摘要：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。地随房走，转让划拨土地上所建房屋必定导致划拨土地被连同一起转让。那么，转让在划拨土地上所建房屋的合同有效吗？ 从最高院的判例来看，都是认为房屋买卖合同有效。理由或者认为其房屋买卖合同的目的是买卖房屋而不是转让划拨土地，土地使用权是否能够改变性质，不影响房屋买卖合同的效力；或者认为履行合同时才会发生报批问题，报批的规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定，房地产管理部门是否批准转让主要涉及到合同义务能否得到履行问题，不涉及合同效力的问题；或者认为买卖房屋的行为并未损害违反法律的强制性规定，也未损害国家利益，因而是有效的。 判例一 案情简介：百货公司在划拨的土地上建造房屋，该房屋无规划许可证、无房屋所有权证书。之后，百货公司与张百永签署《房产转让协议》，将该房屋转让给张百永。之后百货公司因故向法院起诉称请求确认上述《房产转让协议》无效。
裁判摘要【最高院（2013）民申字第50号】： 1、虽然违章建筑不能办理所有权登记，但建造人可以遵循基于事实行为发生物权变动的规则而取得所有权，无法登记只能导致所有权不能转移，转让的房屋是否属于违章建筑是否能够转移所有权不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力。2、张百永签署合同的目的是取得涉案房屋，并非国有土地使用权。土地使用权是否能够改变性质，不影响房屋买卖合同的效力。综上，上述《房产转让协议》有效。
判例二 案情简介：服务中心与汇益丰公司签订《协议》由服务公司出售其在划拨土地上所建的房屋，后服务中心起诉请求确认上述协议无效。
裁判摘要【最高院（2013）民申字第748号】：涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需办理相关审批手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同的受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批，因双方只有签订房地产转让合同后，履行合同时才会发生报批问题，该规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定。房地产管理部门是否批准转让主要涉及到合同义务能否得到履行问题，如果房地产管理部门不予批准，不办理过户登记，物权不能发生变动，房地产转让合同也将不能履行，但是否批准并不导致合同无效。
判例三 案情简介：普利公司与瑞德康公司签订《协议》出售普利公司在划拨土地上所建设的房屋，瑞德康公司支付了大部分价款并取得了房产证，因余款未付，普利公司起诉瑞德康公司，请求确认上述《协议》无效。 裁判摘要【最高院（2014）民抗字第41号】：房屋管理部门给瑞德康公司颁发了房产证，说明房屋管理部门对本案双方当事人进行房屋交易行为的认可。瑞德康公司一直并愿意继续积极缴纳土地转让金，取得土地使用权，相关部门表示如果瑞德康公司缴纳土地出让金，经审核批准后可以办理土地过户手续。因此，涉案房屋买卖行为不会造成国有划拨土地使用权控制权的流失和国家利益的损害。上述买卖协议未违反强制性规定、损害国家利益的，应当有效。
附： 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十一条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。
但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效 第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。 第十六条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。 |
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