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作者：兰台律师事务所 吴志聪 一、 划拨土地使用权及其地上房屋的产权转让 房屋交易中，购买划拨土地上的房屋时有发生，相对于正常的出让土地，划拨土地上的房屋买卖，合同效力问题、土地出让金缴纳问题、相关手续和税费承担问题往往容易产生纠纷。那么，划拨土地上的房屋是否能够正常交易，怎样才能正常交易呢？ 《物权法》第137条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”依法可知，目前我国的“建设用地使用权”的取得方式主要有两种：一种是以“土地使用权划拨”的方式取得的，所谓土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为；另一种是以“土地使用权出让”的方式取得的，所谓土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。我国《物权法》第143条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”《房地产管理法》第40条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”同时该法第61条第三款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。” 依据上述法律可知，我国法律并不禁止将以“划拨方式”取得的土地使用权予以转让，只要当事人履行了相关的法定手续，仍然可以将其转让。土地的划拨性质并不影响其上房屋买卖合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，合同当事人缴纳相应的土地出让金后即可办理过户手续。 【案例】 2002年4月29日，原被告签订售房合同，原告（乙方）购买被告（甲方）位于蓬莱市南关路76号的门市房二套8、9号。合同约定：房屋建筑面积192.84平方米，每平方米2500元，共计房款480000元；乙方将购房款及其他费用全部付清后，甲方办责办理产权手续，其他费用是：1、产权手续费、交易费。2、闭路电视费。3、契税。4、工本费。5、物业管理费。6、自来水增容费；如需办理土地使用证，费用由乙方另行交纳；甲方代政府及有关部门收取的各项税费，售房后，如有调整时，乙方应根据政府有关部门文件规定标准，增补各种费用，否则甲方不予办理产权证。2002年5月12日，房款480000元原告全部缴纳完毕，但之后被告未为原告办理产权证，2014年原告诉请被告协助原告办理房屋产权证书并承担逾期办理房屋产权证书的违约金。 被告称，被告卖房时房屋用地系划拨用地，后来于2003年转为商业用地，被告代为交纳了土地出让金，2008年办理了涉诉房屋整体的土地使用证和产权证，购房户应按面积分摊此费用。原告称买房时被告售楼人员王振强口头说明只要交齐房款即可，不需要承担契税等其它费用，因此不同意承担办证费用。被告认可王振强为被告售楼人员，但对原告所称合同第三项其它费用无需承担的主张有异议，认为第三项其他费用是法定的，即使合同上没有注明也应当由原告缴纳，且原告所称王振强做出的上述承诺并没有证据证明。 法院经审理认为：原、被告双方在签订合同之时虽未完备房屋及土地的相关合法手续，但起诉前已补办完毕，其售房合同应按有效合同处理，考虑被告并非有资质的房产开发企业，其纠纷可参照一般房屋买卖纠纷处理。对于其他费用的给付，合同第三条中对此列有明目，并写明由购房者承担，原告主张其不予承担此费用证据不足，但费用数额需要在办证过程中确定。关于被告抗辩的土地出让金的问题，即使按合同“……乙方将各项费用及欠交的房款全部交清后，甲方给予办理产权手续。如需办理土地使用证，费用由乙方另行交纳。”的约定，也并没有明确土地出让金的给付是办房产证的前提，办理土地使用证确也存在办证费用，但与土地出让金并非同一概念。另外，被告提交的土地出让金交费通知单上出让面积2717平方米，而蓬国用2008第0001号土地使用权证复印件中记载的使用权面积为1205.13平方米，土地出让金数额并非被告主张的简单分摊计算即可确定。综上，法院认为被告抗辩不成立，被告应协助原告办理房屋产权证书，向房产登记部门提交房屋过户的完备资料，原告请求判令被告协助办理产权证书，应予支持。关于原告请求逾期办证违约金的问题，合同并未明确办证的具体时间，无从认定逾期的事实，不予支持。 【兰台法评】 1、 合同效力问题 某些划拨土地上的房屋没有依法登记的房屋权属证书，《城市房地产管理法》第37条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。《合同法》第52条规定，违反国家法律、法规的强制性规定的合同无效。能够以此认定没有房屋权属证书的房屋买卖合同无效呢？根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第14条的规定，合同法第52条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，合同内容违反法律、法规的效力性强制性规定而无效。但仅违反管理性强制性规定的，则应当根据具体情况认定其效力。上述案例中，原、被告双方在签订合同之时虽未完备房屋及土地的相关合法手续，但起诉前已补办完毕，不应以此认定合同无效。 另外，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更，同时，划拨土地为无偿取得，故需政府审批前置。而当事人在转让划拨土地上的房地产时约定将占用的国有划拨土地使用权概括转让，不适用该司法解释对合同效力的规定。 2、 土地出让金缴纳方和逾期交房违约责任的认定 在划拨土地房屋买卖时，合同双方当事人最好在合同中明确约定土地产权变更以及土地出让金缴纳事宜，《房地产管理法》第40条规定由受让方办理相关手续并缴纳土地出让金，这是对土地使用权受让方的规定，而非土地上房屋受让方，房屋买卖遵循合同法意思自治原则。如果在合同订立时并未对这些问题作出约定，但在合同履行中，一方依法缴纳了土地出让金，出让金缴纳方据此要求对方补缴土地出让金，是否被支持则要视具体情况而定，而最直接的依据即房屋买卖合同中的合同双方约定的相关条款。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条，指出“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”上述案例被告不适用，房屋产权证的办理也不能按该解释第18条规定的“房屋交付使用之日起90日”作为办证时限计算。 二、 划拨土地房屋买卖风险提示和防范 划拨土地上的房地产进行转让有哪些注意事项？怎样才能以合法的方式进行转让呢？都是在此类房地产转让过程中所应当高度重视的问题。《城市房地产管理法》第23条：下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。《城市房地产管理法》第39条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 《城市房地产转让管理条例》第12条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。（一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第23条规定的项目的；（二）私有住宅转让后仍用于居住的；（三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；（六）根据城市规划土地使用权不宜出让的；（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。 综上，土地的划拨性质并不影响其上房屋买卖合同的履行，但需要在办理过户前将划拨土地转为出让土地，合同当事人缴纳相应的土地出让金后即可办理过户手续。而土地出让金缴纳问题、相关手续和税费承担问题属于合同双方意思自治范围，双方可以在合同中做出明确约定。 |
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