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《中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见》明确指出，要“扎实推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证”，同时，“完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权”。 毫无疑问，宅基地“三权分置”是深化农村土地制度改革的一个重要组成部分，也是实施乡村振兴战略的一条制度创新路径，对于提高农民收入、保障农民财产和居住权益具有重要意义。中国社科院农村所日前发布的报告指出，全国农村居民点闲置用地面积大约为3000万亩。 而宅基地“三权分置”的目标之一，就是盘活这笔闲置财富。 那么，当作为物权公示手段的不动产登记遇上宅基地“三权分置”改革，需要做好哪些工作呢？ 其一，为改革创新的理论成果和实践经验做好衔接。宅基地“三权分置”既是理论成果的创新，也有试点实践的经验基础。据了解，浙江义乌在2015年就开始了相关试点的探索，并提出“在不改变宅基地所有权性质和不改变集体经济组织成员资格的前提下”，允许宅基地使用权通过买卖、赠与、互换等方式在集体经济组织内部流转或跨集体经济组织流转。这可以说是宅基地“三权分置”的早期雏形。同年，四川省也出台了农村集体经济组织成员资格界定的指导意见，成为省级层面较早对“资格权”进行探索的先行者。2018年以来，安徽旌德、浙江德清和象山、山东平度、四川崇州等地陆续为宅基地“三权分置”登记发证，迈出了试点实践的一大步。与此同时，许多的专家学者也对宅基地“三权分置”的内在关系和外延适用等进行了理论上的探讨和分析。不动产统一登记则成为这一理论和实践的关联纽带，并在很大程度上促成了从实践到理论的升华和从理论再到实践的深化。 其二，为“三权”登记的法律依据和制度供给提供支撑。宅基地“三权分置”是一项重大的改革创新举措，尤其是“资格权”的提出，更是创设了一个全新的权利种类。它究竟属于一种身份权，还是物权，与其他两种宅基地权利的关系如何，目前也还正在热烈的讨论之中，尚无定论。不动产登记是《物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由专职登记机构将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。那么，宅基地的“三权”若要真正达到依法登记的条件，则需要更进一步地梳理其法理脉络，完善其制度体系。因此，只有做好顶层设计，明确法律法规，夯实农村宅基地及其住房的不动产权登记基础，将其纳入不动产统一登记体系，扎实推进宅基地“三权分置”改革进程，才能更好地保护不动产权利人的合法权利，助力乡村振兴战略的实施。 其三，为“三权分置”的簿册设计和登记实务找到标准接口。关于宅基地“三权分置”是否都要一一对应发证，目前意见还并不统一。但是，如果宅基地“三权”一经确定为不动产物权，则必然都需要经申请登簿方能起到公示物权、保障权益的作用。当前的不动产登记簿册均设计于几年前的统一登记初期，未曾考虑到宅基地“三权分置”的情况，因此，在条件成熟时，有必要与时俱进，结合登记实务中遇到的实际情况加以修改完善。 由上，对于助力乡村振兴战略和宅基地“三权分置”改革而言，不动产登记空间广阔，大有可为。 《中国不动产》2018年第11期 ·END· 让不动产信息“动”起来 |
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