1日本空置房问题，前所未有？ 日本总务省每5年会对全国的住宅土地进行一次统计调查，据2013年的调查数据显示，日本全国空置房屋为820万户（住宅总数6,063万户），空置率为13.5％。 看到这里，可能很多人会说：什么？！820万户空置房屋，这么多，那谁还敢去日本买房子啊？没人租岂不是要亏死了！ 首先要来说一下什么算空置房屋，在日本空置房屋的定义有4种，分别是次要住宅、出售用住宅、出租用住宅和其他住宅。 上文里的13.5%是包含了这四种情况，而所谓0元转让的空置房屋主要是第四种。 这种空置房屋有80%以上都位于偏僻的乡镇，并且绝大多数是老旧木制的独栋房屋。而并非我们所关注的大都市中的优质低估房产。 其次，我们来看这个空置率到底高不高，要知道我们大天朝主要一二线城市的住房空置率都在22%-26%之间，而欧美发达国家的房屋空置率常是维持在10%以下。如果不算前三种定义的房子，日本全国的空置率差不多是5.25%，所以这种0元转让的房屋并不是多到令人恐慌的地步。 我们接着来看看，日本空置率高的地区都有哪些，以下是排行前6的县—— 山梨县，86%是的土地面积是山地，森林资源丰富，是日本重要的水果生产地区。 长野县，高原果树和蔬菜栽培很发达，日本少有的农业县之一，号称园艺王国。 奈良县，77%为森林和山地，森林覆盖率60%，居住面积较少。 高知县、爱媛县和德岛县位于四国地区，四国地区多山地，农林水产业比例高。 空置房屋多为此类 从排行前几的这几个县的情况，我们也可以看出多为农林业发达的地区，人口增长率为负，而并非经济发达，人口持续流入的大都市。 实际上日本全国的空置房屋分布是呈西高东低的，也就是大都市圈很低，地方县市较高的趋势。 地方县市的房屋确实会因为人口减少，房屋老化或租房需求饱和而空置。这也是城市化进程中很正常的现象，所以空置房屋不可怕，作为投资者，不需要去关注这种人口吸引力较低的地区，因为它本身就不符合投资要求，外投家在为大家筛选房子的时候绝对会把这种房子排除在外的。
2日本房产的持有成本，很高吗？ 空置房屋被0元转让的原因通常是由于本身特点决定的，因为老旧木制独栋的房子由于建筑时间早，比如多为60-70年甚至更老的房子，已经属于有安全隐患的房子了，想居住的话需要一大笔拆除和重建的费用。 而且这种老房子有很多是老一辈传给下一代的遗产，在日本，继承遗产要交遗产税，哪怕这房子的价值连遗产税的起征点都不到，由于它是固定资产，每年还是要交固定资产税的。 这也是为什么这些房主哪怕0元也想转让，因为从投资的角度来说，它已经成为了负资产，哪怕不用交遗产税，你不重建放着不管，还是要花钱。 此处有一个有趣的问题——日本房屋的遗产税和固定资产税真的要花很多钱吗？ 其实，真正需要交纳遗产税的人数不足3%，真正缴纳税金的人更是少之又少。日本的遗产税怎么计算呢？公式如下——
对应税率表 举个栗子，假设某人过世后留下一套价值6000万日元的房产，由2名子女继承，无其他负债和扣除项，则其遗产税计算过程如下：
80万日元的遗产税和6000万日元的房产相比，并不能说是很多了。 而且如果你买的房产最终价值不到3600万日元，实际上是不用交遗产税的。 而固定资产税是根据房子的评估价（是政府按路线价来评估的，一般比市场价低很多很多）来定的，如果你的房子是有租金收入的话，那一定是能帮你付掉这笔花费的。
3日本的投资房产，怎么买？ 2018年6月NRI（野村综合研究所）发布了一个调查，预测2033年空置房屋将达到1955万户空置率将达到27.3%。 不管有没有细分四类情况，日本的空置率将会持续提升是个事实。除了地方县市人口将会继续减少的因素外，还有新建住宅的增加，以及很多人宁愿把房子空在那也不肯拆掉留下空地用作他途（只要土地上有房子，固定资产税就有减免政策，是理论额的1/6）。 但不会改变的情况是——人口会更持续地往经济更发达、文化吸引力强的大都市圈流动。 这也是我们所说的，投资房产最重要的是关注人口净增长的区域。 2017年日本各都道府县人口增长率图 从人口增长率图表来看，红框所标示的都县，比如东京都、冲绳、埼玉、神奈川等这些不仅是人口净增长的地区，并且是房屋空置率较低的地区。 所以从这个角度来说，这些在人口净增长的区域，地段好房子状况好，带有稳定租约的房子才是优质房产。 而考虑到日本房价仍处于低洼，加上东京、大阪等地近年的利好事件（比如奥运、世博、赌场法案等）影响，投资者们对于这些地区的关注力仍然有增无减。 所以哪怕日本房子的空置率提高，也并不能说明日本房产不能投资，因为只要人口越往大都市流动，对租房的需求就不会减弱！ 而且对于投资房产来说，最最关键的正是从优质房产中寻找到优质的低估值房产。 没错，这才是中短期房产投资者的致富法宝，比如比市场价低估了10%的房产，你只要一买入就相当于净赚10%。 而坐收稳定租金的同时，也可以了解市场价的涨幅情况，一旦涨到自己的心理价位，抛出获利也是妥妥的。 当然以上的前提都是你能找到这种优质低估值房产，并且定时评估房产的价值。 |
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