二房东物业笔记（二）:分割房如何托管出租？

编者按：

  上次画家、作家、传奇二房东三合一的大圣的文章发出后，业界好评如潮，有不少网友说，这个才是真的租赁大神，细节都讲的非常清楚，人也非常热心。

当然也有网友说看不懂的，下面我们列出几个问题，进行了解答：

比如什么叫做三一房托三房，六一房托别墅？

整体看来就是一个投资组合的意思，通过三套一房一厅为三房空关期保底，六套一房为别墅空关期保底，确保现金流的稳定，下面是具体的解释：

三一房托三房（三房加一）：

       指的是拿三套一房一厅出租，利润差可以为一套三房一厅分割保底，因为三房出租租户多是几个人合租，或做宿舍，所以出租有一定风险，所以用三套一房一厅利润保底。

六一房托别墅：

        六一托别墅 是指别墅的玩法，找在卖的别墅，不找在租的，在卖的别墅，可以和房东谈短租，然后转租给聚会，商业活动，婚纱。

基本房东在卖的，不会在意租金多少，本意是要卖，所以租金很低，基本保守估计，一个月租金，如果日租率高，一周可以回本。

但是为了保险起见，基本是拿六套一房，利润差，可以避免别墅日租空关。

有更多问题的，请留言或去读者社群找大圣提问。

下面上今天的主菜。

分割房如何托管出租？

分割房：顾名思义，就是把原有格局进行分割，一隔二（一房一厅隔成两间），一隔三（一房一厅隔成三间），二隔四（两室隔成四间）等等。

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分割房的地段选择

首先并不是所有地段都适合分割房，分割房针对人口密集，交通方便，利益可以最大化。

在郊区设立分割房，如无特殊针对性强用途（例如学校），分割空间小，价格和整租相差不大，意义不大。

所以分割房利润最大，在市中心，内环，写字楼密集区，分割间数少，软装设计精美，利润空间最大。

其次在中环和内环交际处，地铁距离近，简单装修节省成本，分割数多，以交通地段换取租金利润回报。

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分割房小区与楼层的选择  

1、 在选择老小区时，可做市调，看看选中的单元楼，该楼内老人居住量大不大，老小区老人对群租分割房最为排斥。简单的市调方式是看晚上熄灯率，老人睡觉比较早。或早上六点左右观察老人进出。

2、老旧，破陋，管理混乱的老小区，租金便宜，宜做宿舍，拿房时间选择在五月初即将进入夏季，夜市，餐饮多，服务人员宿舍需求大.

适合短拿，和原房东一两年租赁合同即可。

3、电梯房无楼层要求。阳光面多一些，分割房主要依据阳光面分割。

4、老小区环境干净，物业，居委管理严格，分割间数要少，尽量租住一楼，减少干扰。问题是容易排水通道堵塞。

5、老小区环境一般，物业管理松散，分割房尽量控制在三楼和四楼，一楼下水通道因为群租人多，容易堵塞，二楼在老小区中多和上面几层共用一个下水系统，所以二楼是以上几层的排水通道，群租用水过多容易给楼上和楼下造成堵塞，产生投诉纠纷。

住合租房年轻人大多生活随意，懒惰，多层爬楼过高，会直接影响选房率，不建议选择四楼以上。

楼层越高，对周边邻居的干扰范围越大。

6、 一楼带天井可搭建，是分割房最爱，虽然有排水容易堵水问题，但多出的天井房间产生新的利润点。

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分割房赢利点分析

1、水电，私装水电表，每度收费大于正常水电收费，在分割房第一年，第二年和市场相差价格不大的时候，水电赢利是重要赢利。在后续几年房租上涨时期，可以双举并行，水电利润＋房租利润。

2、阳光入室面积分割，朝南阳光房可多分割，即使分割空间小，也能租上较高价格。一般分割房普遍认为分割间数越多越赚钱，其实不然，实际情况是分割面积越小，价格越低。

但是朝南房间接受度高，即使分割间数多，面积小，租客也能接受。所以有效利用朝南房间。

朝北房间面积较大，减少分割面积，价格会高。

简单的说，同样一间朝南房和朝北房出租，朝南房面积比朝北房面积小7个平方，但出租价格相差不大。所以最大化利用朝南房间进行分割，朝北房间减少分割间数，收益率合理化。

3、次物业有效利用。厨房，次厅，阳台有效利用，厨房可以作为一个房间使用，阳台和卧室想通，可以作为两个房间分割，客厅加阳台，可以做一个主卧价格出租，或分割两个房间。

次厅如果空间较小，可以作为咖啡角，提升整体室内环境温馨度，减少群租拥挤感。

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分割房装修窍门

1、从入门，租客看到第一眼，不能产生拥挤，两边紧紧排列的逼仄狭隘压迫感，所以在进门后，视觉第一眼所及，增添布置，如壁画，壁挂灯，镜子，利用拥挤性巧妙布置，增添温馨感。

2、在转角小空间加壁灯，转角沙发，设计咖啡角，

3、假如一条走廊，两边累计超过四间房，可选择一间，挂装饰性半幅门帘，在斜对角线位置放壁挂式植物，使整个走廊不单一。

4、分割材料以前使用石膏板，特点是价格便宜，简单易装，缺点是隔音效果差。

后来使用空心砖，但群租分割容易被投诉，拆除，所以容易浪费成本。

可以使用三合板，中间龙骨，填充沙土，隔音，成本低。和墙壁连接处使用合角安装（如玻璃窗连接墙面的合角）。在查出时易于拆除。

5、房间内多安装挂钩，靠窗位壁灯，插座位要高（安全）

6、家具可依据屋内大小走势定制，床头可加宽，设置吧台桌面，这种定制，简单的说，依据沿角走势走一圈木头就行，价格低廉。但有效把空间利用起来，买家具容易缩小室内空间。

衣柜在角落位依墙体搭建木板拉帘，对床位。

总体空间家具设置，是进门宽，入内窄，呈“凸”型。进门宽感觉不拥挤，视觉感宽。

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租户安置策略

     

在有条件情况下，租户近可能分类，夫妻类集中在一个物业单位内，单身集中在一个物业单位内，避免互相之间纠纷。

一楼有院子，可以开出专门的宠物室，养宠物集中在一个物业单位内住，现行很多房东是拒绝带宠物入住，因为气味，和宠物抓挠对家具有损坏性。

对于内环租户，室内配置多一台微波炉，入住率会增高。

敬请期待下篇，郊区房的租赁秘籍。