二房东物业笔记（一）

lion__ 2018-12-11

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这是本圈嘉宾大圣的新作，大圣其实是一名画家，从几千块做起，目前已经坐拥37套房，就是通过做二房东滚雪球滚起来的，我经常和他开玩笑说，你这是一个画家为生活所迫，沦落为二房东的悲惨遭遇。但是玩笑归玩笑，没有几把刷子，是很难做到今天的成绩的，如果有值得各位借鉴的地方，请不吝打赏，谢谢

二房东物业笔记（一）

二房东，又称托管房。

市场优势分析：市场需求大，随着房价高涨，租房需求越来越大。相对民宿，酒店等短租业务，二房东市场既有稳定的长租收益，又可以转化为短租，收益稳定灵活。成本低，二房东自有资金在给原房东支付初期的租金后，余下支付成本都由租客支付，二房东支出成本低，并有稳定回报。现金流产生，在支付给原房东下次房租前，租客租金在二房东手里有三个月流动期，可用于其他理财收益。

市场风险：

1、风险一

原房东给出的价格在第一年、第二年和市场价格相差不大，前两年获取利润少，如果把中介佣金均摊到房租中，出租租金已经高于市场价。

如果二房东要提高出租价格，只能采取两种方式

（1）将房屋进行分割，单间提高价格，但被居委会，联合执法查处风险大。

（2）重新装修，但提高空关期成本和装修成本。

这两种方式的风险一是有查处拆掉风险，二是增加空关期和装修成本。

空关期是一个赢利点，也是最基础的赢利点，一般简单装修约在两周内（含装修气味挥发时间），而出租时间约在两周内，一个月的空关期成本基本浪费掉。

装修成本均摊在房租内，提高了出租租金，增大了出租时间。

2、风险二

市场竞争大，很多行业不接触的时候，觉得有很多利润点，但一旦进入市场，同行竞争会非常凸显。很多中介公司都有托管房。在租客寻求房源时，中介公司首先会推出自有托管房。很多大企业入住租房市场，他们的优势是配套设施完善，例如健身，聚会，各种活动。这种租赁环境是住宅楼内一家一户无可比拟的。所以在市场压力下，空关期时间会延长，对于二房东利润来说，一两个月的空关，可能导致赔进去一年的利润差。

3、风险三

国家开放租赁土地，大企业进入租赁市场，会有行政手段打击群租、完善租房市场，会提高个人进入二房东市场标准。

市场问题：

1、拿房问题，很多房东已经有了长租更赚钱的认识提高，所以一是不愿意长租，二是长租价格更高，导致拿房成本高。

2、拿房一般通过中介公司，但中介公司自有托管房系统，优质房源会抢先被中介公司拿到，导致房源稀少，拿房质量降低。

3、房东更愿意签给有有保障的公司，而非个人。

4、房东违约，即使有赔偿金制约，但作为房东见到租金上浮大于和二房东所签价格，会采用种种理由阻挠，违约。

5、租客纠纷，租客纠纷大致有三类：

（1）租期不到，违约。而二房东在市场属于灰色地带，即使上升到司法程序，很多为息事宁人，也不愿把问题扩大化。导致二房东亏损水电煤费用，租入佣金和再次支付租出佣金亏赔，虽然可以扣押押金作为赔偿，但租客往往会以各种理由产生纠纷，要回押金，房子再次租出，产生新的空关期损失。

（2）租客各种修缮服务，会增加二房东人力成本，修缮成本。

（3）租客拖欠租金，导致房东陷入两难，完全清理走租客缺乏手段，不走导致现金流停滞。

市场赢利分支：