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问：看新闻说房价进来要下调，不知道可信吗？ 答：在中国，关于房价涨跌的话题最不缺关注，没买的总觉得要跌，买了的总希望涨点，最终不过是数字游戏，对于没得住的还是早点买；投资的话就要看最近的行情了； 以西安最近几周为例，众多楼盘的销量跌了很多，尤其是远郊（高陵，泾阳，临潼）的更是不好卖，开盘当天去化率也越来越低；但对于一万出头的，或者地铁口有学区的，登记人数还是很多； 备案价这块，一些高端平层的已经突破一万八，直奔两万；高层带装修的也奔着一万三的均价去了，说是市场转凉，但备案价怎么越来越高。 问：分析下秦汉新城兰池大道附近的盘，哪几个值得买？ 答：兰池大道是秦汉的主干道，不仅南侧临着渭河，道路两侧的绿化环境也非常不多，区域内密度不高，非常宜居，但商业生活配套差的太多，除社区底商外，基本看不到其他； 目前在售楼盘的基本都集中在兰池大道北侧，包括星河湾，万科理想城，旭辉江山阅，启迪佳莲未来科技城，德杰国际城，中天诚品，均价一万一到一万三不等带装修，都可以去看看； 整个区域优势是不限购，密度低环境好，地铁机场线贯穿，距离城北不远，劣势还是人气，商业配套上，目前能看到的学校只有清华附中，未来学区待定。 问：买房能在银行办按揭，五证是不是就是齐全的？ 答：银行只为五证齐全的开发商提供贷款，因此，五证不全的房子想要办理贷款基本上是不可能的； 所以前些年在售的证不全的房子，付款方式都是分期，款直接付给开发商，这种给开发商挪用埋下巨大隐患； 作为银行而言，五证中尤其是土地证和预售证，就是开发商的资产凭证，有这个这个房子才是合法的，即便开发商资金链断裂，房子还能作为抵押偿还贷款；但五证不全，本身就是违规，法律不保护，银行怎么会去冒险呢！ 这就如同你用没有房产证的房子去抵押给银行贷款，也是贷不下来了，合法是第一步。 问：房哥，紫薇田园都市公寓二手房能考虑吗？ 答：田园都市很多房子都是05年的，到现在也有13年房龄了，按照二手房买卖以15年房龄为界限，已经临界了；但因为很多房子带上学指标，所以现在能看到的二手房报价依旧一万七以上，再加上小区大环境不错，位置好； 目前周边在售的新房均价也就一万二，二手房多出来的溢价其实就是给上学在买单，虽然说公寓本身转手成本高，不太保值，但这附近出租的价格还是不错的； 因为紧挨高新国际学校，高新一种，高新逸翠园学校，陪读租房的人还是很多，一室一厅50多左右的，稳定租金在1800块左右。 问：房哥分下下龙湖香醍西岸，越详细越好？ 答：在浐河沿线，除了御锦城，龙湖香醍算是最大的小区了，不知不觉十年时间，价格也从最早5000块到现在过万，小区本身体量巨大，自带龙湖天街商业和西工大龙湖分校，产品涵盖公寓，高层，洋房，别墅，小区内部环境一流，周边也都是大型小区，地铁6号线开通后，交通会方便很多； 对于这种区域内老盘，其实去此前交房多年的一期，二期转转，物业，环境，业主口碑都能看得到，这才是最真实的信息； 11月初65批备案价，龙湖香醍漫步七期高层的均价只有10897块，能买到的话性价比是很高了。 问：万科翡翠国际超高层和本次的34层，差价3000块为什么？ 答：这次备案的是39#，46#，47#三栋楼，其中47号楼是34的高层，面积从58平到134平，均价13600块； 而此前翡翠国际超高层6#号楼，备案价仅为10500块，面积未77到104平，同一个小区差价3000当然是有原因的，前者是2梯4户正常的高层住宅，位于小区里面； 后者则是单独的几栋楼，不仅是4梯10户的高密度，同时还带底商，居住感受和环境完全没得比，自然价格差异巨大；但因为超高层为70年产权带学区，有地铁，买来投资的人还是很多。 问：南飞鸿十年城物业差，有什么投诉的渠道和办法？ 答：我是亲眼看到了十年城物业的差，客服管家直接留言骂业主，比如有钱别买这小区，就这素质你忍着；包括业主投诉保洁从楼上扔垃圾，楼道卫生不打扫，地库灰尘大如水泥厂，天然气遥遥无期等等； 最直接的办法就是换掉物业，由业主聘请新的物业，比如融侨馨苑那样的，业主先成立业委会，然后聘请万科物业代替金辉物业； 而在没有业委会之前，能想到的办法包括街道办投诉，各种办法的抗议，甚至业主拒缴物业费要求整改，碰到烂怂物业要么狠，要么忍。 问：御溪书院二期8号楼，求点评优劣势？ 答：以前总说住在城墙根下，但其实老城区的新房可选的太小太小，西南城角这块看得到的就是御溪书院和景寓学府，也都是城改，安置和商品房混住的小区，御溪书院对应的就是丰庆路解家村； 此类城改项目普遍优势就是地段好，基本都是老城区核心，生活交通方便，学校，公园都不愁；但又都面临小区密度过高，没有小区环境，户型较差，小开发商运作的弊端； 因为小区都是现房，买不买完全取决于房产证有没有，小区环境户型物业能都接受，价格多低，对于没证的一来不能贷款，大多要一把付，同时协议过户方式，后期风险太大。 问：保利中央公园销售惨淡，二期会不会降价？ 答：上周时候，西安有13个项目开盘，3705套房子，卖出去了2178套，平均去化率只有58%，意味着有1527套房子是没人买的；其中保利中央公园和天琴湾的销量最低，开盘当天只有17% 上周西安共13个项目开盘，入市房源约3705套，成交约2178套，各项目去化率下降，其中天琴湾和保利中央公园开盘当日的去化率仅为17%；中央公园256套房子只卖出去了45套； 对比同区域内在售的万科华远，差距很多，一方面价格上保利最贵，同样属于城北，高层的售价已经超过金域悦府小高的售价；位置上保利周边有太华北路高架和红旗建材批发市场，周边环境，配套比较一般； 现在市场已经进入两级分化，性价比高的销量还是不错，其他的则各有各的困难需要度过。 降价是不可能了，现在即便开发商想降价，物价局也不一定答应，所以价格都得备案，在别的城市就有出现个别开发商降价遭到约谈的，当地组织“降价未遂事件”约谈会，停办相关楼盘预售许可证，同时对4家合作银行予以处罚。 开发商降价本身不仅会带来老业主带来围攻售楼处的社会稳定问题，而且会带动土地市场转冷，进而削弱土地财政，甚至影响到房地产拉动经济的效果，所以涨价容易降价难，都是一环套一环。
问：江林新城D区，安置房商品房混住，怎么样？ 答：西安早些年的城改都有一个弊病，就是占据了最好的地段，盖了最烂的房子，江林新城就是其中之一，搁在现在看三环边，高新附近这是绝版的地段，区域内在售的二手房早已两万，新房也在一万八徘徊，但目前江林新城大量二手房，最高价格过不了9000块； 很多业主买房10年却没有网签，想拿房产证更是困难重重，一是开发商房屋因债务纠纷被查封，无法进行网签；另一个是小区消防设施仍存在验收不过关； 此外还包括临时用电，门禁缺失，地下车库泡水，物业乱收费，小区大户迟迟未能设立，落户、小孩教育无法保障等等，住在这里可谓一言难尽。 |
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