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换房时机 换房包含旧房出售和新房购入两个流程。除了购房资质、资金情况、自身换房需求（刚需换房、改善换房等）外，一买一卖的顺序还受着市场走势的影响。本篇文章就教你在不同市场情况下如何选择“买”、“卖”的先后顺序。 先买后卖的时机 1. 当市场处于上行的阶段，建议采取先买后卖的方式。 如：2016年，北京房价飞涨，有些小区甚至每平米一年涨价1万-2万，如果把房子卖了之后，再买可能买不到理想的房子。 2. 还有一种情况适合先买：就是要买的房子，可能是同小区的房源，竞争比较大，等不到你卖房之后再来买它，这种情况下，可以先买后卖的方式。 案例： A买B的房，A先和B签了合同定下房子，约定4个月后过户，A是商业贷款，算了下时间，后续手续紧凑一点是一个月左右，再加上A的房子卖了会有后续也是一个多月的时间，也就是A的房子只要在将近两个月的时间去出售，（只要价格接近市场价，99.99%的房子在两个月内都可以成功出售），A在经纪人的建议下成功出售，换到了自己心仪的房屋。 先卖后买的时机 1. 当市场处于下行的阶段，可以采取先卖后买的方式。 市场比较低迷，可以先考虑把房子卖掉，然后再找个合适的机会，买到预算的房子。这样有利于规避周期风险，在这个过程中，周期比较灵活，在卖房的时候，更有利于主动地位，会卖到有更合适的价格。 案例： A的房屋在某中介挂售，挂售期间也没有看房，卖完之后疯狂看房，由于前期经验不足，耽误了很长时间，最终选择了一个相对合适的房子，但不是特别中意。建议：卖了后尽快定房，不要犹豫，更不要忘了当初卖房初衷，减少差额。 EXCHANGE 换房注意事项 根据实操经验，无论做哪种选择，“时间”都是一个关键因素，尽可能大的争取“时间差”，可以做这些动作： 1. 对价格和时间，心中有数。 既然打算换房，就要先了解自己房子的市场价和成交价，大概的成交周期。在北京，一套房子从“挂牌”到“签约”，一般在一个半月左右。只要房子不存在瑕疵，卖不出去无非两个原因：价格高；中介不给力。 一定要了解市场行情，结合手里资金给房子定一个合理的价钱，这样的房子才能成交。 2. 碰到满意的房子，尽可能争取时间。 在挂牌开卖的同时，寻摸房子。如果看到非常满意的房子，必须要做的一件事，和业主聊周期。一定要把从签约到过户这个时间段的周期能拉多长就拉多长，至少6个月以上。 如果卖家能给的周期在6个月以上的，而自己房子的报价在市场价，那么就可以先买后卖。 3. 更有效率换房： a.购房前做好准备工作，如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序； b.出售旧房时根据市场行情合理定价； c.购房还价时，也不要狮子大开口，这样交易成功的可能性便会增加； d.尽量与大型的房产机构合作。因为大型的房产中介经纪人综合素质较高，同时拥有大量真实的信息，能够提供较为完善的服务，这也会为买、卖同步提供一定保障。 当然，如果一直也没有看到合适的房子，而有合适的买家对自己的房子感兴趣。可以先卖，但商量好，说明你换房的情况。是不是可以等“换好房子之后”，再搬家。 总结 换房总要有一个开始，先买或者先卖，多去看房，把自己房子挂出来多让客户看，你自己看好了别犹豫定下来，跟业主谈一定的时效，如果卖你房子的业主同意那就OK，然后卖自己的房子，心里预期不要太高，符合上一个同户型的成交价就好，或是遇到看上您家房子的客户要定房，那就快速收定金然后拿着定金去定您想要买的房子，总之遇到哪一步就决定有哪一步，心态要好，换房肯定成功。 |
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