提高欠发达地区住房公积金个贷率的思考

    与经济发达地区相比，欠发达地区住房公积金个贷率普遍偏低，住房公积金的作用远没有得到充分发挥。因此，如何提高经济欠发达地区住房公积金的个贷率，是目前急需思考和解决的一个重大课题。本文结合住房公积金管理工作的实际，就如何提高经济欠发达地区住房公积金的个贷率作粗浅探讨：
　　一、中西部经济欠发达地区住房公积金个贷发展现状
　　 1、覆盖范围有限　社会认知度不高　贷款条件严格导致住房公积金使用效率偏低。经济欠发达地区由于历史原因及主、客观因素等，在实际执行中正常缴存住房公积金的多为国家机关、事业单位和效益较好的国企在职职工，大多数民营企业、私人企业，则因效益不佳等原因，不肯为职工建立公积金账户，导致住房公积金制度的覆盖范围受限和社会认知度不高。与此同时，近年来日趋壮大的城镇个体工商户、自由职业人员、外来务工人员等新的群体均没有缴存住房公积金，这样的结果是：一方面，正常缴存了公积金而能够享受到公积金贷款的一部分中等收入群体，因经济条件较好，加之经济欠发达地区房价较低，导致他们对住房公积金贷款的需求并不强烈；另一方面，大部分迫切需要公积金贷款支持的低收入家庭，却因没有缴存住房公积金而无资格享受住房公积金贷款。
　　2、贷款手续复杂   限制条件多  效率偏低。与商业贷款相比，公积金贷款申请办理的手续较为繁琐、担保程序较复杂、办理时间较长。还有一些人认为公积金管理机构乃“聚百姓之财，办百姓之事”，他们使用公积金时格外谨慎，为确保资金安全，设制了较为复杂的贷款审批与担保手续，无形中也束缚了住房公积金贷款业务的发展。
　　3、开发商对公积金贷款缺乏积极性。因为购买商品住宅的购房者相当一部分是私营企业、股份制企业的职工，而这个层面的人多数是住房公积金没有覆盖的群体，所以如果单一与住房公积金中心合作，必然会导致大部分人无法贷款买房，影响销售，所以，住房公积金贷款只能作为商业银行贷款的辅助。但如果同时引进商业银行贷款和住房公积金贷款，会增加开发商的工作量，且住房公积金贷款时间较长，购房者等不及，同时因资金链的压力和滚动开发的模式，房地产开发商更是等不起，致使开发商偏向于资金回笼快、政策灵活的商业贷款。因此，导致经济欠发达地区公积金个贷量增速过慢。
　　4、公积金管理机构缺乏金融职能。公积金贷款业务推进依赖于受托银行对这一中间业务的重视程度和服务质量，一些地方实际表现为，由于受托银行自身就有自营性个人住房贷款业务，又承接了公积金个人贷款业务，前者能给银行带来可观收益，而后者仅能获得手续费，为追求高收益，银行必然是先内而后外，而基层公积金管理部门又无权选择委托银行，使住房公积金贷款在发展中处于劣势。
　　二、经济欠发达地区提高个贷率的途径
　　1、扩大住房公积金制度的覆盖面，将更多的人纳入缴存范围。一是努力使《住房公积金管理条例》所规定的公积金缴存单位和职工做到应缴尽缴；二是要积极探索在城镇个体工商户、自由职业人员等自然人中建立公积金制度的办法，让这些新形势下出现的社会新群体也能享受住房公积金的“阳光”。
　　2、简化贷款手续，提高服务水平。一是要实行“一条龙”服务，提高贷款工作效率，方便职工贷款。二是降低个人贷款的担保、评估、抵押登记等各种费用，减轻职工负担，真正发挥住房公积金作为政策性个人住房贷款的优势。
　　3、理顺与完善委托运作机制。给予基层公积金管理部门自主选择受托银行的权力，进一步理顺和完善委托运作管理机制，规范委托合同内容，细化委托事项要求，简化公积金个人住房贷款委托环节，建立与经办网点直接链接的渠道，并将委托业务收入量化到经办网点和经办人员，加强对受托银行承办公积金个人住房贷款的指标管理。
　　4、对资金实行统一配置。一是借鉴银行同业拆借、异地存取等运作方法，实现公积金在不同地区之间的调用或拆借，打破当前住房公积金在各行政区域内的体内循环和封闭运营管理模式；二是各地区在留足本地区、本市职工住房公积金贷款需求量后将剩余部分由上级公积金管理部门统一调度直接投入开放性投资基金市场，以提高住房公积金资金的使用效率。   

作者： 李庭选／西安市住房公积金管理中心

责　编：项风华

原载于《住房公积金决策参考》第６期《西北地区住房公积金工作经验交流会专题》