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临近年底，东莞的不少开发商抓住最后的冲刺机会，纷纷开盘或加推，本周六开盘的松湖悦府就是其中的一个热门楼盘。 老牛很早就开始关注它，也认真梳理了相关资料，下面带大家一起去深入了解一下该项目。 【01.楼盘概况】 松山湖是东莞市的一张亮丽名片，尤其今年华为搬迁之后更是吸引了更多人的关注。 大岭山，寮步，东坑，大朗是紧邻松山湖的4个镇区，有很多楼盘都是打着松山湖的招牌，但其实并不在真正的松山湖行政区划里面，老牛印象比较深刻的有碧桂园万象松湖、碧桂园松湖珑悦、松湖碧桂园等，营销手段是比较666的！ 松湖悦府号称由华润置地，碧桂园，万科，保利，金地五大房企共同开发，它的位置是在大朗，距离松山湖高新园区仅一路之隔，据老牛了解，该项目的营销是由碧桂园负责。 大朗算是松山湖片区的实力重镇，松湖悦府位于大朗北部的毛织片区，是3个镇区交界的位置，还是有一定的区位优势。 老牛也特意找到了松山湖高新园区成立之前的旧地图，从下图可以比较明显的看出，松山湖管委会早期还是在大朗的行政区划内，后来从大岭山，寮步，大朗这3个镇各自贡献出一部分土地，共同组成了现在的松山湖高新园区。 咱们来具体看看毛织片区的地块信息，老牛发现在2018.05.14的时候，松湖悦府的用地性质做过调整，由之前的R5（商住混合用地）调整为R2+C2（二类居住用地+商业金融用地），这让该地块的价值立马增加了好多。 老牛梳理了该项目的经济技术指标，发现容积率为2.22，其实并不算高，加上部分商业和配套的幼儿园，总建筑面积约17万㎡。 华润的住宅产品+商业定位都还是挺不错的，老牛也期待松湖悦府能够最终成为比较高品质的楼盘 老牛多次去过项目周边实勘，开发商从拿地到施工，总体进度算是比较快的，采用装配式建筑就更加提升了施工速度。 【02.周边配套】 松湖悦府的位置比较特殊，位于大朗镇的富民北路与富康路交汇处东侧，正好就是松山湖，东坑，大朗这3个镇区的交界处。 项目周边的配套还是比较丰富的，目前已有毛织贸易中心，大朗汽车站，毛织文化公园等。 从下面的航拍图中可以直观的看到该项目周边的配套现状，有比较成规模的居住小区万科金域松湖（属于松山湖），也有人流比较嘈杂的大朗汽车站和毛织贸易中心等；富民北路和金朗北路是3个镇区重要的分界线。 咱们先来看看毛织贸易中心，毛织作为大朗的支柱产业，已经在该片区形成了十分成熟的产业链，周边还有比较密集的毛织加工企业，片区内的巷头村是鼎鼎有名的“中国毛织第一村”。 毛织贸易中心的对面就是毛织文化公园，这里算是比较舒适的公共休憩场地，从松湖悦府可以直接步行来到这里。
大朗汽车站就位于项目的南侧，交通流量的规模算是中等，对松湖悦府的商业还是有一定帮助的；但对住宅用户来说，可能就会有比较大的噪音干扰。
说到交通，老牛注意到，松湖悦府距离未来的轨道交通站点还是有点距离，R3号线的站点离项目应该算是最近的了。
目前已经开通的莞惠城际松山湖北站，是离项目比较近的轨道站点，老牛测算了一下距离大约有2.8km，期待后续可以通过加大投放共享单车等方式来使出行更加便捷。
老牛看了一下配套的学校，由于是按大朗的学区划分，松湖悦府目前匹配的学校是离项目约2.5km的巷头学校。
巷头学校的历史比较悠久，创办于1929年，算是大朗本地一所比较知名的学校，不过综合实力上还是和松山湖的部分名校有些差距。
本着为广大置业朋友负责的态度，咱们再来看看项目周边有哪些不利因素的影响。下图中可以比较直观的看到，项目的北侧（东坑和大朗）还有不少小加工厂和农民房，这对居住的品质和舒适度有较大影响。
老牛特意绕项目周边仔细转了几圈，发现目前周边的商业配套都还是比较低端的，部分商铺看起来都比较杂乱。看来目前暂时只能先依赖马路对面万科金域松湖的配套商业，等后期项目自身商业招商完毕后会有好的转变。
【03.户型产品】 下面咱们来仔细看一下松湖悦府的户型，主要是由98-143㎡的三房和四房产品组成，没有两房产品。可以看出项目的定位基本还是以家庭使用为主，同时配置一些舒适度较高的大四房产品。
该项目一共由6栋高层住宅和6栋多层商业组成，总体布局还是比较紧凑的。
先来看一下A户型，整体上比较实用，客厅3.8m的开间算是比较舒适了，主卧带270°飘窗是一大亮点。
作为该项目唯一的三房产品，A户型基本占据了约一半以上的房源（满眼的红色），可以说是名副其实的主力户型。
样板房里客厅+餐厅的尺寸，看起来还是比较开阔的。
接下来看一下B户型，125㎡左右的四房产品，在市面上还是比较常见的，两个阳台能够形成南北对流，采光通风良好；三个次卧均有飘窗设计，实用率较高。
B户型比较适合居家，舒适度比较高，而且总价相对来说算是适中，比较适合中等置业需求的家庭。
B1户型是由B户型通过局部镜像演变而来的，总体来说和B户型差别不大。
老牛觉得，高层住宅的楼层选择还是注意噪音的干扰，B1户型的中高楼层会受到金朗北路的一些影响。
再来看C户型，客厅+主卧等主要面宽尺寸都比较大，最大的亮点在于除了客厅+餐厅可以南北通以外，主卧也可以实现适度的南北通，舒适度很高。
C户型作为顶级大四房产品，在该项目只有“一条腿”。
最后来看C1户型，它和C户型差别不大，也是由C户型的局部经过镜像演变出来的。
C1户型比C户型的住户景观视野要有些区别，拥有“两条腿”。
松湖悦府一共有5种户型产品，各有特色，后面老牛将结合具体楼栋为大家简要解析。
大致说完户型，老牛要提醒大家注意一下楼栋间距，由于用地比较紧凑，同时要将经济指标充分利用，所以高层住宅和多层商业之间的楼间距还是比较近的。
从下图中可以比较直观的感受到高层和高层，高层和多层等不同楼栋之间楼间距的变化，这个也是大家在挑选楼层和户型的时候需要注意的因素。
正好，老牛也拍到了这个角度的图片，看一下实景图会有更好的理解。
【04.备案价格】 老牛一直在关注该项目的备案价，比较有意思的是，在12月17号东莞发改局重新发布了1号楼的备案价。之前发布的2.6万/㎡备案均价作废，最新的备案均价为2.3万/㎡.
1号楼作为首先开卖的楼栋，基本上聚齐了98㎡三房，125㎡四房，143㎡四房这三种类型。
老牛也选择了同角度的航拍图片，给大家感受一下效果图和实际建筑之间的差别。
最后，咱们来看看1号楼的这4个户型，各有特点和亮点，建议大家按照自己的实际需求来选。老牛也把各种户型的单价和总价标明了，特别提醒大家，300万总价的话，该买那种产品好呢？是我的话，我就选03户型（户型C1）的低楼层，哈哈！
近期也有不少朋友问老牛，松湖悦府一路之隔的万科金域松湖，值不值得考虑？ 金域松湖是二手房，2013年入伙，配套学校是松山湖实验学校，万科物业管理，“满五唯一”（免个税）的房源均价只有2.4-2.7万/㎡；但东莞二手房也存在着交易时间长，税费较多，中介收费不太正规等情况，还是需要大家结合自己的实际情况去判断。
松湖悦府作为大朗的热门楼盘，老牛就先为大家解析到这里。该项目总建筑面积约17万㎡，后续还有不断的楼栋会进入销售节点，老牛将持续为大家解析！
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