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“赢在策划”。自赵丰先生在《成本决胜论》2.0版中提出“策划增值型成本管理”的近两年以来，“赢在策划”已深入到每个地产成本管理者的思维之中。但先想后做、想好了再做的工作思维，在装配式建筑的成本管理中更为重要。 “新变化、新思路”。在《装配式建筑的技术管理与成本控制》一书中提出的“新变化、新思路”，其核心正是前期策划阶段的技术经济管理。通读全书后，我有这样一种感受——看似简单的设计方案比选，其中之精髓和前提是在前期策划阶段所做的政策分析和土地合同分析、产品定位分析、以及项目开发进度质量成本销售等多目标的平衡与协同。正如此，中建科技集团董事长叶浩文先生说：要降成本只能从规划方案做起，否则神仙都不行。 一体化技术管控。在该书中进一步指出：装配式建筑项目在设计管理上与传统项目的最大差异是一体化技术管控。并详细分析了装配式建筑在规划设计阶段应规避的主要风险包括两项：没有做多方案比选；没有选择合理的技术体系。 下面，以案例和数据直观展示前期策划的重要性、不做方案比选可能导致的成本浪费。 ① | 成本测算的前提条件 | ▾ 任何成本测算，以及成本测算的结果，都是基于一定的前提条件。这一点，在装配式建筑上更重要，体现在这两点上：一是前提条件更多，二是前提条件的差异对成本的影响更大。 1、工程概况：详见下表 2、其他假设条件：请详阅《以增量成本最低化为目标的成本测算基础（3.0版）》（点击标题、可阅读）。 ② | 成本测算结果 | ▾ 本方案对应的装配式建筑指标是基于《装配式建筑评价标准》（GB/T 51129-2017）。以此为标准，我们一共设置了5个方案进行专项设计、成本测算和分析。 以下介绍针对的是装配率50%的情况下的三种方案。以下三色从下到上分别代表：主体结构、围护墙和内隔墙、装修和设备管线、其他加分项。 经过测算，上述三个方案对应的增量成本分别为：692元/平、497元/平、529元/平。除开第2、3、4项的差异，三个方案在”1、部品部件”上的增量成本数据分别为571元/平、375元/平、429元/平。如下图： 以下是对方案二的详细分析： 在方案二中，采用了目前国内比较成熟的预制竖向承重构件、预制水平构件；竖向构件预制得分为20分，水平构件预制得分为14分，项总得分为34分。其余的16分由和项满足，其中项的10分分别为内、外围护构件的非砌筑，其中预制外围护墙体采用预制轻质外围护墙体方案。
在看下面的测算结果、看这些数字之前，请先详阅各个数字对应的概念和界面：《以装配式建筑的增量成本最低化为目标的成本测算基础（3.0版）》（点击标题、可阅读）。 同时，就3.0版与2.0版的区别，需要补充说明两点：一、《2017.3.10第2版：装配式增量成本的预测方法研究与详解》主要解决的问题是钢筋混凝土结构部分的增量成本测算，即是预制率指标下的增量成本测算，已不能适用于推行国标装配率指标后的情况，所以3.0用“部品部件增量成本”代替。二、现浇部分增量成本，原2.0版仅指因装配式建筑的结构拆分设计而导致的结构设计含量增加，而3.0版中除了对该成本增加进行重新界定以外，还将原纳入2.0版测算表中的施工成本增加纳入在此处，使增量成本划分更清晰——“1、部品部件”、（除部品部件以外的）“2、现浇部分”；同时也使得费用归属更清晰，现浇部分中结构增量内容，是现浇结构的限额含量需要调整的；现浇部分中的现场施工增量，是总包合同中三大工序单价需要调整的。 对应的增量成本测算结果如下：
由上图即知：国标装配率指标下的增量成本中，部品部件是主要部分，部品部件包括两部分：结构部件、非结构部分。部品部件的增量成本测算需要注意两点： （1）测算依据之单价和工程量的来源。在测算部品部件的增量成本时，需要有装配式建筑的专项设计方案作为重要依据。在装配式建筑的专项设计方案中，主要为增量成本测算提供了工程量。而关于单价的确定，仍可以参照2.0版，差异在于增加了非结构部品部件，这些价格往往需要询价，或借鉴已有的案例数据。 （2）有些项目是没有增量成本的，比如“全装修”。“全装修”的成本影响分为两种情况：一、在很多省市都已有全装修政策要求，或者开发项目本身的定位就是精装交付，这两种情况下做不做装配式建筑都需要是全装修交付；二、没有全装修政策要求的情况下，因为装配率指标要求而强制做全装修，这种情况下就需要另行考虑增加的全装修交付所带来的项目开发周期延长、装修成本的资金占用、以及销售总额的增加所带来的其他影响。无论哪种情况，均不会对建安成本有直接的增量。
部品部件增量成本测算与国标《装配式建筑评价标准》中评价体系相一致，各地政策中的加分项目一般可以列为“4 其他”进行测算。 关于施工措施费的测算，后面会有专篇详细介绍。下面是测算结果：
③ | 总结 | ▾ 要实现国标装配率50%，我们列举了当前常用的三个设计方案（并非穷举）并测算出对应的增量成本最高为692元/平、最低为497元/平（低29%），其中主要部分是部品部件的增量成本（占比80%左右）。而这近200元/平的增量成本差异还没有包括不同标准化设计所带来的成本差异（后续有专篇进行分析），就足以显示在设计前进行方案策划、分析、比选的重要性。 先想后做、想好了再做，指的是在项目前期（至少在拿地后的项目启动会阶段）要先做策划、后做设计，至少要做完两件事之后才能开始做设计。 首先，是分析政策。政策性，是影响装配式建筑成本的一个关键因素。一方面，政策不同、成本不同；另一方面，政策相同、方案不同、成本也不同。在拿地前后，首要任务是结合土地合同中的装配式建筑要求来分析国家级和当地装配式建筑政策，包括两个方面：一、有利的政策要充分利于而不局限于满足土地合同的最低要求，似“开源”，各地的奖励政策要么有助于提高项目收入，要么有助于降低项目开发难度、降低销售门槛；二、不利的政策则是考验项目团队的综合实力，需要集众智、开言路、穷举实现方案、分析利弊。分析政策的目的是尽可能穷举方案，穷举方案的结果是为进一步权衡和选择提供输入。分析政策，就字面上理解不是一件困难的事情，但结合当下装配式建筑发展的实际情况来看就是一项艰巨的任务。在《装配式建筑的技术管理与成本控制》这本书中，主要针对预制率、预制装配率、装配率，以及江苏“三板”等特殊政策都进行了详细介绍和案例分析。（关于国标政策，详见：《分三步评价装配式建筑》） 其次，是选择方案。结合项目的产品定位分析、以及项目开发进度质量成本销售等多目标的平衡与协同，目的是从众多方案中选择合适的装配式建筑实施方案，选择的结果是为设计提供原则和方向。所谓合适的方案，一方面是说这个方案是对于当时、当下、本项目所言是最合适的方案，换个城市、换个项目、换个时间，可能就有不同的选择结果；另一方面也是说合适的方案，也不一定就是指技术最先进、经济性最好的方案，在选择时可能更多考虑的是在当下实现的难度和风险，毕竟我国的装配式建筑所在的位置是初级阶段。 最后，才是付诸设计。自住建部2017年12月12日发布国家标准《装配式建筑评价标准》（GB/T51129-2017）以来，已有三省二直辖市一省会城市相继发布全面执行或原则参照、因地制宜地修订后执行以装配率指标评价装配式建筑的新标准。在这种政策和环境的“新变化”之下就需要“新思路”来应对。理论上讲，在装配式建筑的评价标准之中，评价指标越多、评价体系越复杂，相应的因地制宜程度就越大，政策越接地气、增量成本就有可能越低。这种情况下，分析政策、选择方案，这两件事就是设计之前的当务之急。 赢在策划，不走弯路。 |
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