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从这里开始 写千字案例，滚复利雪球 总结经验教训，挖掘知识财富 向过去问道，把经历升华 从这里开始 用硬知识，展现专业之美 字数3000阅读时间6分钟 摘录于《商业综合体项目的成本管理实战指南》并已获授权 商业综合体项目的消防工程的系统多、管线工程量大，施工配合量大、面广、工期长，与土建、机电、弱电、电梯、装修等工程交叉施工作业量大、协调工作量大。 再加上商业综合体的项目功能复杂多变，工程设计内容与影响因素多，需各方不断融合、调整。导致设计变更多、现场拆改量大、现场施工复杂。本文对某商业综合体项目消防工程的合同变更的内容进行了总结、分析并总结教训，以利于后续项目避坑而行。 该项目为商业综合体，由酒店、商业、2栋塔楼组成，2015年竣工验收。消防工程合同金额为5,255万元，变更金额1,056万元，占合同金额的20%，结算的单方指标为191元/m2。具体见下表： 下文主要从设计、工程、成本、运营等四大方面来分析和总结变更原因，并制定对策。 ① 丨设计方面丨 ▾ 涉及金额243万元，占比23%。明细详下表： （1）管道避让 因与其他工程，如空调、给排水等管道间的避让，管道上弯、或者安装的管道拆除重新安装。 解决方案： ①对于大型综合体，除设计图纸完善外，适当考虑BIM系统设计，不仅可以使管线排布合理，可以减少拆改；还可在主体设计合同中，对管线排布冲突约定罚款条款。 ②在招标中，无法预见管道避让的工程量，由于管道在避让时，管件（消防卡箍在管道延长米的比较远高于其他位置的管道。例如：一组管道绕弯，就有4个弯头，8个卡箍，而管道总长度可能不超过1米）导致价格争议非常大，因此可以在招标清单中暂定一定的工程量，便于结算。 ③加强现场管理：严格要求各安装工程的分包单位的技术人员，在施工前进行技术配合，严格限制强行施工，对于不顾及其他单位强行施工的单位，拆改绝不签证。但对于部分单位拖延施工，或者现场不配合，由于拖延导致其他单位所产生的签证由拖延单位承担。但此容易产生争议，但还是需要适当的处罚，才能有效减少管道避让导致的拆改。 （2）风机控制电缆变更 由WDZAN-KYJ-4X1.5，变更为WDZAN-KYJ-6X1.5，导致增加49万元。 原因是配电箱没有按照消防设计图纸进行深化，风机控制箱深化偏差导致风机控制电缆改变。 （3）消防管道安装高度低，影响其他分部工程施工 尽管涉及金额只有25万元，占合同金额的0.48%，但出现的面广、点多。例如：出现非常多的消防管由于安装高度低，影响了卷帘门的安装（防火卷帘由本消防单位施工，但是不同的劳务队）。 （4）设计考虑不完善。 增设联动盘、配电房需增设模块箱、消防水池需安装液位控制器等，增加21万元，此部分属于设计没有考虑完善。 因此，以后的消防工程设计图纸，要求设计师对细节考虑完善（特别是报警系统）。 ② 丨工程方面丨 ▾ 涉及金额38万元，占比4%。明细详下表： （1）预埋管线出现了堵塞不通、进水的情况 楼板预埋的管道堵塞不通，要求总包单位负责疏通；部分不能疏通的管道，总包单位布设明管。但绝大部分的管道中灌满水（从楼板裂缝中渗入），导致消防信号线无法运行，被迫重新布管及穿线，此部分被迫签证。 出现此情况该如何防止？欢迎大家留言讨论。 （2）没有优先施工雨、排水管，导致地下室积水 在项目后期，由于没有优先施工雨水排水管，导致塔楼雨水聚集在地下室。且由于春季南风天，导致地下室结露非常厉害，几乎所有的天花、线槽、管道布满水珠，同时配电箱内也布满水珠。另一方面，由于电焊、气焊、油漆、涂料等众多化学品混合在地下室，导致地下室10米以外看不到，且三层地下室均聚集全部的毒气，不仅无法启用所有的电气设备，也无法施工，严重影响工程进度。 解决方案： ①首先不惜一切代价（停止幕墙施工），开挖室外雨水管道，能够确保地下室的积水能够排出； ②抽调水电安装单位、空调单位、消防单位各二人，专项负责各自设备的运行（开始此6人归属各自单位管理，发现不能统一指挥，效率低下，后来改变方式，此6人直接归属业主的工程师指挥，每天业主安排工作），后期确保地下室的部分设备能够运行。 ③对于潜水泵的配电箱，一方面更换部分已经进水的元器件，另外，人工手持强灯光对潜水泵的配电箱进行烘烤，保证地下室的水能够及时排出到室外。 正是由于采取上述措施，才确保地下室的正常施工、竣工，此部分，6个工人对地下室进行了6个月的设备运行管理，最后签证给各自单位，综合评估，经济效率是非常好的。 （3）留洞偏差 由于消防管道几乎布满了所有位置，且管径均不大，且部分图纸中没有注明。即使图纸注明，除外墙等重要部位总包留洞外，绝大部分均没有留洞。另外部分为砌体墙，砌体工人绝不会留洞，不仅导致开洞量巨大，且洞口封堵复杂，分包单位均不愿意开洞。 目前几乎所有项目均存在此问题，也是通病之一，本人也没有想出解决办法。欢迎大家留言处讨论，集思广义。 ③ 丨成本方面丨 ▾ 涉及金额272万元，占比26%。明细详下表： （1）成本人员对消防工程不熟悉 导致“招标清单遗漏正压送风系统”计算在空调工程中，而空调人员有经验，确定他们不会对此项目进行施工，将此部分以低于成本价格进行投标，导致此部分没有充分竞争。 （2）图纸总说明与平面图参数不一致 图纸说明上，离心玻璃棉（作隔热保护）厚度为50mm，平面图纸为30mm厚，招标清单项目特征也描述为30mm厚。后实际按40mm计，导致增加50万元。由于成本人员对规范没有经验，且图纸矛盾也没有提出，导致招标清单的离心玻璃棉厚度按30mm描述。 （3）清单未明确导致争议问题 本项目尽管在招标及合同中约定“宽度大于1.2m部位的下方增设喷头”，但消防单位以各种理由（包含合同清单中没有详细说明等多种理由）要求签证，本项目增加24万元。 因此总结经验，面对类似问题，一是要在招标清单中补充此工程量，二是直接现场签证。 ④ 丨物业运营方面丨 ▾ 运营方面，涉及金额194万元，占比18%。明细详下表： （1）由于商业布局修改 按照原图完成一层、二层风管，一、二层风管管道报废、重新制作安装，消费埋管明装原集中商业定位为国际高端品牌的商业布局，集中商业结构已经施工至3层底板，一层、二层的消防埋管已经完成，一层消防风管已经完成，二层的消防风管加工完成。再加上2014年，受国内外宏观经济的影响，以及电商的冲击，商业定位修改，导致商业布局完全修改 上述施工完成的消防工程完全报废，费用达到71万元。 总结经验： ①商业布局尽可能在前期考虑充分，对各业态的需求充分分析； ②商业布局需要考虑后期的变化性，尽可能实行大毛坯，为后期变化进行充分准备。 （2）精装修 本项目塔楼由于精装修图纸设计比较晚，导致施工完成的消防工程不能满足精装修的要求（特别是标高影响精装修的高度），导致消防工程拆改达到46万元。 因此，对于精装修项目，精装修图纸尽可能提早设计，同时精装修施工单位越早确定越对项目有利。退一步，可以先确定精装修的图纸，或者在退一步，找精装修顾问审核一下管道的高度，尽可能避免成本损失。 总结 ▾ 设计变更是每个项目都难以避免的，但我们可以汲取本项目案例总结的经验和教训，提前预控风险，做到精细化、系统的管理。 设计管理，是控制设计变更的源头，要引起设计人员的高度重视，一些不必要的管道碰撞问题，应该提前在设计阶段，利用BIM等技术解决掉。 工程管理，各专业工程交叉施工作业量大、协调工作量大。只有紧密配合、综合协调、确定好施工顺序，才能有条不紊地进行施工。 成本管理，提高成本人员的执业水平，在招投标阶段，能保证招标清单的准确性，不漏项、不错项。 运营管理，我们应尽早确定商业落位，使之前置策划和招商。减少后期变更，降低风险；其他，如规范的更新，我们虽难以预料，但我们要熟悉、研读新旧规范，了解其之间的差异，把变更风险降低到最低。 |
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