 为睿资产 公众号ID：VeryAssets 关注 编者按： 自2000年以来，中国房地产行业进入快速发展的阶段，随着城市化和房地产开发项目的扩张，一、二线城市供地面积已经在大幅减少。过去通过传统招拍挂等公开市场拿地的方式，已经渐渐转变为通过土地二级市场进行土地资源再流转。目前，股权并购或地产并购方式获得优质土地资源，已经成为大型房地产增加土地储备、扩大开发规模的重要途径。由于房地产并购项目的交易金额巨大，项目转让税负较高，因此在设计和实施项目交易方案之前，除考虑项目本身固有风险外，还需慎重考虑交易过程中的涉税成本及涉税风险。 本文拟就房地产并购项目下的纳税成本、不同交易模式下的税负对比，以及项目交易过程中的涉税风险等问题进行探讨分析。 （一）所得税 1.企业所得税 根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，企业所得税率为25%。企业转让资产，该项资产的净值，准予在计算应纳税所得额时扣除。 通常情况下，不论是股权并购还是资产并购项目，都是按照一般性税务处理方式计算的。但是，两者均属于财税2009[59]号文规定的企业重组的情形，在特定条件下（参考财税〔2014〕109号），交易各方对其交易中的股权支付部分，可以选择适用的特殊性税务处理。即，交易中股权支付部分，暂不确认转让所得或损失。
2.个人所得税 根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条规定，财产转让所得，适用比例税率，税率为百分之二十。第六条规定，财产转让的应纳税所得额，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用的余额，为应纳税所得额。故，个人股东通过行使股东权利，由转让方直接转让目标房地产，则由转让方核缴企业所得税，而不涉及个人所得税。若通过股权转让方式转让目标房地产，则需经税务部门核缴个人所得税。 3.计算标准 资产并购项目中，房地产转让收入并入当期企业应纳税所得额计算企业所得税。 股权转让所得税=（股权转让价-股权成本价）*所得税率（20%/25%） 股权转让成本分两类：一是转让方股东为初始登记股东，即股东对目标公司的实缴出资和实际投入资本；二是转让方股东通过受让取得的目标公司股权，即对应受让股权的价款加上受让后实际投入成本。 （二）增值税及附加 根据国家税务总局2016年18号文，房地产开发企业自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税，按照取得全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
根据国家税务总局2016年14号文规定，除房地产企业销售自行开发的房地产项目外，其他纳税人转让需区分新/老项目以及自建/非自建的不动产几种情况分别计算： 1.2016年4月30日前自建的不动产 适用简易计税法，以全部价款和价外费用为销售额，适用5%的征收率。适用一般计税方法的，以全部价款和价外费用为销售额，适用11%的税率计算。2016年5月1日后的自建不动产适用一般计税方法。 2.2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产 适用简易计税法，以全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%征收应纳税额。适用一般计税法的，以全部价款和价外费用为销售额，适用11%的税率计算。转让2016年5月1日后取得的不动产适用一般计税方法。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，计算增值额可扣除的项目包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。 一般情况下，公司进行股权转让，不涉及土地使用权权属登记变更的，税务局不征收土地增值税，但在实践中因《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号），部分地区税务机关存在在股权转让交易中将其实质认定为房地产转让，从而征收土地增值税的情形。 （四）印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，产权转移书据属于应纳税凭证。在《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知（国税发[1991]155号）》中明确了经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据均属于征税范围；印花税计算标准为交易合同价格的万分之五。 （五）契税 根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税税率为3-5%；契税的计税依据为：（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；（2）土地使用权赠与、房屋赠予，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。 《财政部税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）规定，“九、公司股权(股份)转让在股权(股份)转让中，单位、个人承受公司股权(股份)，公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。” 根据以上地产项目中所涉的各类税种的概念和纳税标准对比分析，针对于股权并购及资产并购的两种交易模式，我们可以对收购方和被收购方在项目实施中应缴税费情况进行大致对比和分析： （一）收购方
（二）被收购方
由以上对比分析可以看出，相较于直接进行房地产转让，以股权收购的方式取得房地产，所涉税种较少、税务成本通常较低。 （一）股权转让中土地增值税税费转嫁的陷阱 根据《土地增值税暂行条例》第二条，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”。原则上股权收购过程中是不征收土地增值税，因此股权收购的成本不能作为土地增值税的扣除金额。若未来收购方在收购股权后，以资产转让的形式进行出售，则需根据土地或房产的历史成本计算扣除的金额，而这种历史成本往往远低于股权收购的成本，在此种情况下，相当于收购过程中一并承担了原转让方应当承担的部分土地增值税额。 举例而言，某A公司以5.8亿元收购B公司股权，B公司名下房地产历史成本为2亿元。A公司收购完成后，通过B公司以7亿元价格出售B公司名下的全部房产，此时，A公司计算应缴土地增值税时，是以历史成本2亿元为基数扣除而非股权收购成本5.8亿元。综合计算后，若股权收购成本加上收购完成后资产转让的税务成本高于初始收购时资产转让成本，不考虑其他因素，则选择股权转让相比资产转让在交易价格上显然是“吃亏”了。 （二）以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题 根据《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）、《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》（国税函[2009]387号）、《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》（国税函〔2011〕415号）等文件，存在认定“以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物”，从而应当按照土地增值税的相关规定征税的情形。因各地税务机关关于上述批复及认定的执行情况并不统一 ，为了避免存在被认定征税的风险，笔者参考前述税务总局批复及相关案例案例，总结股权转让被认定征收增值税的情况一般参考以下几个要素： （1）一次性转让100%股权； （2）股权转让价格等于房地产评估值或以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物； （3）股权受让后，公司停止实际业务经营，主要从事房地产开发。 因此，针对实践中存在的可能征收土地增值税的情况，在交易过程中，可以通过分次转让股权、通过多个主体受让股权等方式适当调整交易结构安排，以避免增加税费的风险。 关于作者： 刘波：为睿资产创始人、上海瀛东律师事务所权益高级合伙人（某直辖市区法院原法官）、上海瀛东律师事务所地产并购投融资部部门主任、为安控股创始合伙人、上海金融信息行业协会不良资产信息应用专委会发起人、秘书长。 王怡萱：为睿资产地产并购投融资部团队律师。擅长公司法律事务、金融法律事务及企业改制、清算、重组等业务。执业以来，为多家公司提供融资并购、新三板挂牌、企业改制等法律服务，具有丰富的理论知识和实践经验。 |
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来自： 京鲁老宋 > 《房地产企业并购重组》
