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一个不可否认的现实就是：房子的居住和金融属性是不可分割的。 即使你买房是为了自住，也不会忽视它的金融属性，也就是它的涨价情况。 哪怕暂时不具备换房条件，对于绝大多数人来说，一间房子也不会是一辈子，总要置换的。 而投资，就更不用说了。 所以，只要买房，就需要考虑未来卖房的难易程度，才不会砸手里。 流动性最好的房子，必然是二手房市场最受欢迎的房子。 那么，我们今天就另辟新径，根据二手市场的数据讨论下，在外部条件相同的情况下，买这样的总价、面积和户型，才最好卖。 1 一线城市 中低价位房源，购买需求更集中。 以广州为例，总价在300万价格区间内，二手房成交量最大，换句话说，这个价位的房子，转手时候，购买需求最大。 而，北京会高一点，但一样是中低价位比较受欢迎。 从链家的成交数据来看，总价500万以下的房子占了交易量的80%，是二手房的主流产品。 首先，刚需客通常是市场的主流人群，购房预算相对较少，所以，对中低总价的房源需求都比较大； 其次，低总价意味低门槛，受众面更广，变现能力更快，避免遭受“有价无市”的冷遇。 而产品上，中小户型更受市场青睐。 根据合富大数据显示，2018年1~11月广州二手住宅市场，以两房和三房的成交最多，占比均高达39%，四房及以上大户型单位成交占比不到10%； 从面积段分析，70-90平方米的房源最受购房者的青睐。 北京数据同样，面积上，50-90㎡占了成交量的50%以上： 户型上，两房的成交量远远领先： 综上，我们不难推导出： 如果你要在一线城市买房，要选择城市的中低价位房子，转售时候会更容易出手； 从产品上看，在北京，两房比三房更具有优势，而在广州，三房比两房更受欢迎，房间数量差异实际是总价差异。优先控制总价的前提下，能买多一间房肯定更好； 因为一线城市房价高企，导致房子总价高不可攀，所以，面积一定要控制，50-90 ㎡低门槛的小户型会更受市场欢迎。 2 二线城市 因为二线城市能级跨度较大，某些地方房价和基本面并不相当，有价格几千的沈阳，有泡沫堆砌的厦门，也有价格三万的杭州。 所以，以总价范围指导不具备意义。 从产品上，二线城市成交率高的户型一般是三房。 以天津为例，三房是二手成交市场的绝对主力。特别是逐步开放二孩政策后，大多数家庭会出于对未来的考虑，选择三房户型满足以备不时之需。 武汉、西安、成都、重庆等强二线也大同小异，比如杭州，在二手市场上，三房比两房更抢手，成交周期更小。 而面积需求，相比一线城市，稍微有所扩大。 同样以天津为例，在面积选择上，50-90㎡的成交房源占5成以上，特别是70-90㎡的房源最受欢迎。 但是，不能忽视的是，90-120㎡占比也比一线城市有所扩大，中等面积户型成交量越来越多。 这个面积段房产多为改善型房产，这意味着，二线城市的购房需求，有一部分已经从“居住需求”升级到“舒适需求”。 综上，我们可以推导出： 如果你打算在二线城市买房，总价不再具有强烈的限制性，产品上，二手房成交高峰集中的70—90㎡小三房是最受欢迎的产品。 但是，面积有所扩大，特别是在宜居氛围更浓厚的二线城市，90—120㎡也有相当大的市场受众面。 3 三四线城市 最后，说一下三四线城市，熟悉我们公众号的朋友都知道，大胡子老师一直不支持三四线城市投资，详情可以点击看我们之前的文章《虚火不下，三四线房价还能撑多久？》。最主要的原因是，没有接盘侠。 一方面，三四线城市基本面不足，人口流出，决定了三四线不会有很高溢价空间，即使房价涨，也是纸面收益； 另一方面，地多人少，新房市场供应充足，而且，新房癌严重，二手房根本没人愿意多看。 不过，三四线城市也有自己市场，如果单纯为了自住，希望长期持有后有所升值，也是可以考虑的。 三四线市场的主流客户一般为首次置业型客户和改善型客户。 首置型一般是城里的年轻人，通常是父母协助置办的婚房。 对于这类人，以比较低的价格买到合适的房子才是最满足的，至于面积大小不是很讲究，最好是大三房，可以一步到位。 更多的是进城置业的农民群体，希望得到居住品质改善。 在农村住房对比下，城市里的住房面积显得逼仄，所以他们会更关注产品户型、面积，最后才是价格，毕竟三四线价格普遍不是太高。 所以，在三四线，120-140平米的大户型相对畅销。 如果你要在三四线城市买房，最好还是优先考虑户型、面积，而非其他品质改善，大部分的三四线人们对地段、交通、配套、学区等因素相对没那么敏感。 写在最后 二手市场就是市场的晴雨表，通过对总价段、面积段、户型这三大指标的分析，买这样的房子才不会砸手里： 在房价高企的一线城市，控制预算是首要考虑因素，低总价同时也意味着低风险； 而二线城市，户型的因素会更大，三室中等面积成交占比较大； 三四线城市则偏好大面积改善型户型，越是大城市，人均住房面积越小，越是中小城市，人均住房面积越大。 但是，无论是在什么城市，无论是自住还是投资，一定要寻找价差明显的盘。 有价差的房子，才适合捡漏，也更抗跌。 年底开发商有业绩压力，优惠力度大，而且年底大部分人工作繁忙，会把买房计划推到年后，无形中减少了需求竞争，可以沉下心慢慢比价，适合捡漏。 总之，多走出去，掉馅饼之后才能捡到，多看房多留意总不会错。 |
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