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当“城市更新”遇上“资产管理”，将会碰撞出哪些理念与模式的火花，又将对未来的城市空间更新进程产生怎样的推动作用？ 2018年12月28日，由临港新业坊、临港创新管理学院主办，Let's talk、莱顿商学院协办的《当城市更新遇上资产管理》专题研讨会在宝山新业坊·源创圆满举办。活动邀请了城市空间改造研究与开发领域的嘉宾，分别从学术研究、城市更新在园区、商业和办公中的经典案例切入，对城市更新的理念与模式进行了分享，为今后城市空间改造的实施提供了有益的借鉴。  活动现场图 嘉宾分享  戴春 Let’s talk创始人 城市微空间复兴计划发起人 同济大学《时代建筑》杂志运营总监、责任编辑 2017上海城市空间艺术季联合策展人 戴春老师认为，城市最好的结构方式是一种半网络化的方式，节点在各种情况下反反复复地交叠，产生更多肌理。城市的更新最基本的是经济的循环和新陈代谢，建筑不是孤立的，是属于一个环境系统中的，可以是乡村聚落，也可以是城市社区。而城市微更新中对于城乡小尺度的研究和社区公共空间作为触媒空间的研究，在城市更新中具有重要作用。 研讨会中，戴春老师分享了三类城市更新模式： ① 由设计师推动的城市更新，如虹口音乐谷地区改造； ② 由政府推动的城市更新，如南京东路街道贵州西社区微更新； ③ 由开发商推动的城市更新，如万科的“万村计划”； 同时，她提出城市更新需要设计师、政府、开发商多方共同推动，以达到激活城市空间的效果。  戴驰岷 上海临港新业坊宏慧投资 发展有限公司总经理 在中国城市和经济发展进入存量时代之后，城市更新其实是一种很巧妙的城市留白，在经历粗放式的城市建设和产业布局后，城市更新恰恰给当今寸土寸金的城市空间留下了宝贵的规划活力区域，为导入新的产业，导入新的城市能级提供了更多可能。 城市更新的内在逻辑可以用5个词来概括：焕新、赋能、孕育、引领、致敬。对待城市存量资产和建筑，不能局限在规划和建筑维度去思考，而应着力在运营端。基于城市更新的资产管理，绝对不仅仅限于传统地产开发维度。通过塑造和导入新的场景、产业、消费、社群，重建存量资产的活力和自生态。 激活人的活力，是城市更新和城市运营最重要的一环，这就需要通过链接保证人与建筑以及场景的粘性，继而持续激发城市更新项目的活力和生机。这种链接最精准，也最具前瞻性的便是人工智能。我们希望借助AI打造完全不一样的运营环境和体验，这也将会在未来宝山新业坊·源创的升级换代中予以实践。  李宁远 上海房地产经营有限公司 第一项目部副经理（主持工作） DONGHU 9 项目经理
通过东湖路9号上海地产大厦的改造实例，李宁远老师总结出了以下五点改造秘钥： ① 量入为出的投资运营理念； ② 边改造、边招商、边运营 ③ 尊重既有环境的建筑呈现 ④ 领先市场半步的产品定位 ⑤ 全面细致的尽职调查  江涛 CCIM 国际注册商业地产投资分析师、 CPM 国际注册资产管理师、 “南京水游城”原创开发及商管团队成员， 鹏欣水游城总部营销总监、HRD（兼）； 宝钢集团宝乐汇等项目总经理
① 是对城市基因的活化、再生，促进文化与建筑的传承与可持续发展。 ② 是要达到政府、民众、投资人利益的平衡，遵从“三利原则”，促进社区化有机发展。 ③ 是推动城市和区域的产业升级、消费升级，实现资产管理理念、资产价值的提升。 ④ 是大胆植入新理念、新技术、新模式，比如金融、资本化理念以及互联网思维等。 传统商业不动产项目开发中的“痛点”与“解决之道”，在城市更新改造的进程中应当前置，先从观念上重视“前置”，进而从形式上实现“前置” 。比如在城市更新项目投资前的决策部分；投资中的现金流的控制，商业开发的“前置”；投资后承前启后的商业资产管理等。 前策应当是基于调研的多种方案的穷尽，如项目的规划设计、总体定位、功能延展等。而财测则应当是全信息的汇总与量化，是一种宏观的决策依据，应当建立在资产获取代价、经营性资产价值评估、投资现金流、经营现金流等各种角度的前置考量基础之上。 一言以蔽之：以终为始、谋定后动。     临港新业坊城市更新项目 作为临港集团整体战略的重要组成，临港新业坊自诞生伊始便致力于城市空间的更新改造，并植入新产业、新功能、新服务等创新元素，倾力打造具有全球影响力的园区平台，使旧有的城市空间得以重新回到时代舞台，焕发全新的魅力与价值，也为区域产业发展注入了新活力。目前，临港新业坊已成功打造出宝山新业坊·源创、静安新业坊·尚影国际、虹口新业坊·智立方等多个城市空间更新项目，未来仍将在城市更新与产业升级的道路上继续迈进，坚定不移，持续推动科技创新，不断探索城市更新。  开创于2014年底的Let`s talk学术论坛由俞挺和戴春共同创立，三年来，已成功举办100多场专题演讲与讨论，是沪上充满活力的公共热点。论坛的一系列讨论深刻触及城市与建筑问题。作为论坛的创始人和组织者，在2015年又发起“城市微空间复兴计划”，号召设计师们为身边的城市空间做些什么，让Let`s talk变身为Let`s work，透过充满智慧且在实施上简便易行的设计构思，让那些在公共生活中的“失落空间”能够迅速转变成市民个人生活与公共活动的重要载体，唤起每个市民对所居住社区更多的归属感。 |
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