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原创： 鲜文 裁判要旨 商品房合同已备案，案外人对房屋未交付转移占有，房屋查封后，在执行中形成仲裁裁决为由排除执行，不予支持 实务要点 第一、当被执行人为买房人，购买的商品房被查封，房产公司以案外人身份提出执行异议，甚至以解除商品房为由要求解除查封，法院如何处置。法律依据是最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。此种情况，可参考相关案例。 第二、当房产公司为被执行人，开发的房产以预售形式出让，签订商品房备案合同，预售房屋查封的，案外人即买受人提出执行异议，以备案合同、房款交付为由，要求解除查封。本案即属此种情况。法院审查中，适用的法律依据是最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定或者第二十九条规定，需要指出的是第二十九条适用仅指住宅房。江苏高院评价“在苏州中院查封涉案房产之前，仁和公司并未实际占有涉案房产，仁和公司对涉案房产享有的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第二项规定的可以排除执行情形。” 第三、我们注意到，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债务执行中，对被查封的办理了受让物权预先登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。即已进行预先登记的房屋，买受人可以排除执行。本案的特殊情况在于商品房买卖合同备案，备案是否等同于预先登记（预告登记），成为适用该法条排除执行的核心。江苏高院认为“商品房买卖合同的备案登记制度则属于行政管理制度，备案登记不等同于预告登记。仁和公司签订的商品房买卖合同虽然进行了备案登记，但并不产生物权变动的效力，涉案房产仍属被执行人顺诚公司所有，苏州中院有权对该房产进行查封。” 第四、本案的裁判思维逻辑清晰可见，确定物权权属、审查预查封的合法性、排除例外即物权法第九条但书法律另有规定的除外、审查交房占有，交房占有的法律意义，直接会改变审查方向，理由是上述第二十八条规定法律。 案情介绍 一、邬品华诉亚沣公司、蒋逸龙、顺诚公司、曲宝力民间借贷纠纷一案，2013年5月28日，苏州中院民事判决亚沣公司归还邬品华借款本金人民币3000万元及利息，蒋逸龙、曲宝力、顺诚公司承担连带清偿责任。 苏州中院在执行中，于2013年12月4日对顺诚公司商业特色街A至F幢房产进行查封。仁和公司就此向苏州中院提出执行异议。 二、2010年9月29日，仁和公司与顺诚公司签订房屋买卖合同及补充协议约定，仁和公司购买顺诚公司商业特色街B幢1号房产，房屋总价8092000元一次性付清，2011年3月31日前交房。洪泽县住房和城乡建设局出具淮安市商品房买卖合同备案证明。 仁和公司提出仲裁申请，2015年1月16日，淮安仲裁委员会作出（2014）淮仲裁字第220号裁决书，裁决顺诚公司向仁和公司交付商业特色街B幢1号房产并支付逾期交房违约金。 三、苏州中院认为，根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。仁和公司购买涉案房屋，未经产权登记，尚不享有房屋所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。仁和公司与顺诚公司签订商品房买卖合同并在洪泽县住房和城乡建设局进行备案，但备案并非物权预告登记，仁和公司在苏州中院查封涉案房屋前亦未实际合法占有涉案房屋，不符合排除执行的条件。故仁和公司要求停止执行涉案商业特色街B幢1号房屋的主张无法律依据，不予支持。判决驳回仁和公司的诉讼请求。 裁判要点与理由 本案的争议焦点为：一、淮安仲裁委员会（2014）淮仲裁字第220号裁决书能否排除执行法院对涉案房产的执行；二、仁和公司以其购买涉案房产并已办理备案登记为由请求排除对涉案房产的执行是否有事实及法律依据。 江苏高院认为，一、关于淮安仲裁委员会（2014）淮仲裁字第220号裁决书能否排除执行法院对涉案房产的执行问题。《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第四百七十九条规定：“在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行。案外人不服的，可以根据民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议”。苏州中院查封商业特色街B幢1号房产之后，仁和公司通过仲裁程序，由淮安仲裁委员会裁决顺诚公司向仁和公司交付上述房产，根据上述规定，该仲裁裁决不影响执行程序的进行。仁和公司以仲裁裁决请求排除苏州中院对该房产的执行于法无据，本院不予支持。 二、关于仁和公司以其购买涉案房产并已办理备案登记为由请求排除对涉案房产的执行是否有事实及法律依据问题。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。而商品房买卖合同的备案登记制度则属于行政管理制度，具有一定保护购买人的功能，还有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场制度的功能。综上，备案登记不等同于预告登记。仁和公司签订的商品房买卖合同虽然进行了备案登记，但并不产生物权变动的效力，涉案房产仍属被执行人顺诚公司所有，苏州中院有权对该房产进行查封。在苏州中院查封涉案房产之前，仁和公司并未实际占有涉案房产，仁和公司对涉案房产享有的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第二项规定的可以排除执行情形，故仁和公司以其购买了涉案房产并已办理备案登记为由请求排除对涉案房产的执行无事实法律依据，本院不予支持。判决驳回上诉，维持原判。 标签：执行异议丨执行异议之诉丨预售商品房丨备案丨占有交付 案例索引：江苏省高级人民法院（2017）苏民终118号“江苏钟山仁和房地产经纪有限公司与邬品华、蒋逸龙等二审民事判决书”（审判长李玉明审判员赵建华审判员唐志容），《中国裁判文书网》（20170714）。 法律依据 《物权法》 第九条 第二十条 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条 第十八条 最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封： （一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋； （二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋； （三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。 十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。 十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条 （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》 第三百一十二条 （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 江苏省高级人民法院《关于执行异议与执行异议之诉案件审理指南（一）》 4、执行异议之诉的诉讼请求 （1）案外人提出执行异议之诉的，诉讼请求应当表述为“请求对执行标的物停止执行”。申请执行人提起执行异议之诉的，诉讼请求应当表述为“请求对执行标的物许可执行”。 （2）案外人提出执行异议之诉，同时提出确认其实体权利的诉讼请求的，应在执行异议之诉中一并作出判决。未同时提出确权请求的，法院不在判决主文中予以宣告。 （3）当事人诉讼请求不明确的，应当予以释明。拒绝变更诉讼请求的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。 5、申请执行人或案外人另行诉讼或在上述第4条规定之外提出的诉讼请求的处理 （4）执行标的被查封、扣押、冻结后，案外人、申请执行人未在执行异议之诉中一并提出确权请求，而就基础法律关系另行提起相关诉讼的，不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉；已经作出判决的，应当启动审判监督程序予以撤销。拒不撤销的，由执行法院报请共同的上级法院协调处理。 六、执行异议及执行异议之诉案件的审理规则 1、案外人提出的执行异议案件，原则上进行形式审查以及书面审理，并根据下列情形判断执行标的的权利归属： （5）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 2、案外人、申请执行人提起执行异议之诉的，应按普通程序进行实质性审查，对与执行标的相关的基础性法律关系——争议执行标的相关的民事法律行为效力、执行标的的权利性质及其归属进行实体审理，判断案外人是否享有足以排除执行的实体权利，并在此基础上作出判决。 常州中院：对被执行人购买房产预查封，案外人房产公司持解除房产买卖合同判决书，请求停止执行，重点审查房产交付占有 原创： 鲜文 裁判要旨： 对被执行人购买房产预查封，案外人房产公司持解除房产买卖合同判决书，请求停止执行，重点审查房产交付占有。案例索引：常州市中级人民法院（2017）苏04民终4125号“常州嘉宏融科置业发展有限公司与常州市新北区宏源农村小额贷款股份有限公司、曹桂芳二审民事判决书”（审判长孙慧民审判员陈倩代理审判员徐凌楠），载《中国裁判文书网》（20180227）。 实务要点： 第一、我们注意到涉及预查封的案件高发。买受人负债对房贷断供，通常是房产公司担保期间代偿后解除商品房买卖合同，以判决书为由再提出执行异议之诉。 第二、关键是商品房买卖合同解除分为法定解除和约定解除，房产公司依据约定解除条款获得法院支持形成判决书。从审判的角度认可约定解除条件，例如已经交房后，买受人不办理产权约定解除形成判决书，不能停止执行，理由是商品房买卖合同款项和交房的主要义务履行完毕，已经交房的房产公司对买受人仅享有追偿债权。本案也正基于此，审查解除合同时间在商品房交付之前还是之后。 第三、商品房预查封以后，能否解除买卖合同排除强制执行。我们注意到，直接依据物权法等实体法规定或另案判决书或执行复议规定排除执行欠妥。正如最高院评价“最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。” 第四、本案的裁判思维逻辑清晰可见，确定物权权属、审查预查封的合法性、排除例外即物权法第九条但书法律另有规定的除外、审查交房占有、确立解除合同判决书合法性、停止执行。交房占有的法律意义，直接会改变审查方向，理由是法律另有规定，即最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。 案情介绍： 一、宏源公司诉曹桂芳等金融借款合同纠纷案中，2015年9月21日对曹桂芳购买并网上备案的云顶花园房屋预查封。 二、2014年5月23日，嘉宏公司与曹桂芳签订《商品房买卖合同》进行网上备案，约定由曹桂芳购买云顶花园房屋，购房总价1036238元，房屋于2017年1月8日前交付。 合同补充协议约定，在嘉宏公司承担担保责任期间，若曹桂芳违反按揭贷款合同逾期还款，导致银行宣布贷款提前到期，并要求嘉宏公司承担担保责任或嘉宏公司已实际承担全部或部分担保责任的，嘉宏公司有权单方解除《商品房买卖合同》及违约金。 钟楼法院于2015年12月18日作出（2015）钟民初字第2744号民事判决解除嘉宏公司与曹桂芳签订的《商品房买卖合同》，曹桂芳并承担违约金68247.72元。 三、嘉宏公司于2017年3月13日提出书面执行异议，要求解除对争议房屋的查封措施。 裁判要点与理由： 常州中院认为，《物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。本案中曹桂芳与嘉宏公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，办理了商品房预售合同登记备案手续，但未依法办理不动产物权登记手续，故曹桂芳尚未取得涉案房屋的所有权，仅享有合同债权。 根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的意见的通知》的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可依法进行预查封。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。本案中曹桂芳与嘉宏公司签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋的交付时间是2017年1月8日，在合同约定的交付期限之前，曹桂芳未按期向银行还贷致嘉宏公司代其向银行承担担保责任，违反合同约定，嘉宏公司诉至钟楼法院要求解除《商品房买卖合同》，钟楼法院已依法判决解除该《商品房买卖合同》，涉案房屋未交付给曹桂芳。故曹桂芳在预查封期间未取得涉案房屋的所有权，也未占有涉案房屋；嘉宏公司因合法建造取得涉案房屋的所有权，在预查封期间涉案房屋登记在嘉宏公司名下，其后物权登记未发生变更，根据不动产物权的权属判断标准，涉案房屋的所有权仍归属于嘉宏公司，应停止对涉案房屋的执行。判决驳回上诉，维持原判。 |
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