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□ 闫思思 刘某与开发商签订商品房买卖合同以按揭贷款的方式购买了一处房产。后刘某与他人发生民间借贷纠纷，人民法院在审理民间借贷纠纷时采取了财产保全措施，将刘某名下的该处房产查封。案外人孟某则对查封的房产提出书面异议，称该房产系其以刘某名义购买并向刘某转账支付了首付款和按揭贷款，孟某居住至今，孟某才是该房产实际使用人，故提出执行异议，请求人民法院中止对涉案房产的查封。异议被驳回后，孟某不服又提起执行异议之诉。 一审法院经审理认为，涉案房产的购房合同、发票、物业合同、水电费票据等材料均登记在刘某名下，孟某没有证据证明其实际占有涉案房屋的事实。且案外人孟某提交的其与刘某之间银行流水显示二人资金往来频繁，孟某无法证明转账的性质、用途。此外，根据我国法律对不动产权属采取登记生效原则和公示公信原则，不登记不发生所有权变化，不得对抗善意第三人。借名人与出名人之间的借名约定，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有人，更不得对抗善意的申请执行人。此外，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，借名买房与国家不动产实名登记的政策相违背，不宜鼓励，对由此产生的风险，理应借名人自行承担。故一审法院判决驳回孟某的诉讼请求。宣判后，孟某不服提出上诉。二审法院经审理认为孟某的上诉请求不能成立，判决驳回上诉，维持原判。 说法： 物权法定和公示公信原则是我国法律确定的物权基本原则。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需以法律规定的公示方式予以公示才得以产生对抗第三人之法律效果。在“借名买房”的情形中，借名人与出名人之间关于借名登记的内部约定系债权协议属性，不能导致物权变动效果，借名人对案涉房屋享有的是债权请求权而非物权请求权。借名人基于合同关系产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人不能被确认为房屋的所有权人。且借名人依据借名合同所取得的权利也只能向出名人主张，不能向不特定的第三人主张。 此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中规定了“无过错不动产买受人物权期待权”和“房屋消费者物权期待权”的保护条件，即买受人与被执行人之间存在房屋买卖合同关系时，买受人对被执行标的物的物权期待权优先于申请执行人对执行标的物的普通债权，买受人可以排除强制执行。但借名人与被执行人之间显然不具有房屋买卖的合意，其之间形成的借名合同本质上也属于债权债务关系。而且在“借名买房”的情况下，房屋“名实不符”的状态是借名人刻意为之，借名人无正当理由故意将房屋交由他人代持的行为本身就对房屋未过户登记存在过错。作为借名买房的受益人，基于权利义务对等和风险收益对等之原则，借名人理应自行承担因房屋登记在他人名下所产生的各类风险，不能依据该条款规定排除强制执行。 近年来，为了规避限购、限贷政策和享受政策优惠，“借名买房”现象屡见不鲜，但“借名买房”不仅与国家不动产实名登记的政策相违背，扰乱市场正常交易的秩序和相关管理部门对不动产物权的管理秩序，极易滋生纠纷，风险极大。因此，法官提示社会公众应合理安排自己的行为，避免“借名买房”现象，自觉维护正常的市场交易秩序。 |
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