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房地产管理观察 2019-01-11 17:33:45 作者：胡文玲  2016年5月1日，我国在全国范围内全面推开“营改增”改革试点工作。其中，含房地产企业在内的全部营业税的纳税人均纳入试点范围，缴纳增值税。房地产企业作为本次“营改增”中的重要行业，其税改对财务管理带来的变化和影响也值得探究。 本文通过引入保利地产的案例，从财务绩效、税务、经营管理三个方面说明了“营改增”对房地产企业财务管理带来的影响。指出了房地产企业“营改增”在目前实施过程中存在的问题，并给出了相应的对策建议，希望能给房地产企业借鉴。 2016年5月1日起，全国范围内全面展开了“营改增”试点。“营改增”全面展开后，据相关部门估计，2016年全年将会带来超过5000亿元的减税金额。依据新规定，房地产行业中的不动产租赁服务、销售不动产和转让土地使用权，税率均由之前5%的营业税税率改为11%的增值税税率。在本次税改中，土地成本可预先扣除且建安等成本等均可纳入抵扣范围。 “营改增”是国家增加房企经济效益而推出的新政策。对于解决房企税负不平衡、会大量减少房企的重复征税现象，减轻企业税负、增加房企经济效益和促进房企转型升级有着重要意义。 一、“营改增”对财务管理影响的案例分析 （一）案例分析对象—保利地产简介 保利地产，即保利房地产股份有限公司，由中国保利集团控股。它是具有国家一级房地产开发资质的企业，主要从事商品房和住宅的开发。该公司成立于1992年，注册资本为1000万，于2006年7月在上海证券交易所上市。 （二）“营改增”对房地产财务绩效的影响 1.“营改增”对企业收入的影响 税制改革前，企业报表中所列的“主营业务收入”科目指的是含税收入；税制改革后报表中列示的该科目将不再含增值税，是不含税的收入。换言之，税制改革以后，企业的收入在账面上将会减少。基于保利地产2015年的营业收入数据，假设房地产业务部分可剔除全部增值税，对应税率为11%，可由此计算营业收入变化为：  数据来源：据保利地产2015年年报制得 2.“营改增”对企业成本的影响 以2015年保利地产的成本构成为基础，假设土地成本均可扣除、其他成本的情况不发生变化，并假设开发建设及其他成本中可剔除全部增值税，对应税率为11%，由此可计算营业成本的变化：  数据来源：据保利地产2015年年报制得 从保利地产披露的年报数据来看，保利地产的主营业务成本构成主要由土地成本和开发建设及其他成本构成。由于“营改增”使保利地产开发建设及其他成本中的含税成本转换成不含税成本，该部分成本将会有所下降，导致总成本的绝对数下降。 税负成本也是受“营改增”影响较大的成本部分。并且，“营改增”后，增值税将代替营业税成为保利地产最重要的税种。同时，其他的税种也会随“营改增”的变化呈现出或多或少的变化。 先看营业税部分的变化。为了便于计算，我们在此假设：进项税额的计算以营业成本减土地成本和其他成本为基础计算，且该部分成本均可取得可以抵扣的合法有效的增值税专用发票。   数据来源：据保利地产2015年年报制得 再看其他税负的变化。由于房地产企业涉及的税种太多，在此只考虑受“营改增”影响较大的几个税种的变化: 其中，城市建设维护税和教育费附加的税率由原来以营业税改为以增值税为计税依据。在此假设城市建设维护税的税率为7%，教育费附加的税率为3%。  数据来源：据保利地产2015年年报制得 其中，土地增值税是房地产企业中占比重较大的税负之一。但由于土地增值税计算过程复杂、计算基数难获取，在此只考虑土地增值税中计算的含税收入变为不含税收入导致增值额相对会减少的情况。 2015年保利地产的土地增值税为47.78亿元，“营改增”后简单计算为47.78÷（1＋11%）＝43.05(亿元)。此时实现节税4.73亿元。 再看企业所得税情况，在此只考虑上述税负的变化对缴纳企业所得税的影响变化。 企业所得税减税金额＝（61.71－40.61＋6.17－4.06＋47.78－43.05）×25%＝27.94×25%＝6.99（亿元）  数据来源：据保利地产2015年年报制得 综上所述，在“营改增”实施成熟、进项税可足额抵扣的条件下，必然会带来税负的减免，且节税明显。 3.“营改增”对企业利润的影响 首先，分析“营改增”后营业收入转换成不含税收入和营业成本转换成不含税成本给利润带来的影响： 表6 保利地产“营改增”毛利润前后变化对比  数据来源：据保利地产2015年年报制得 由上表得出，“营改增”后，保利地产的毛利润比“营改增”前有所下降。并且，在成本中若出现部分成本不能剔除增值税的情况，对应的成本将会更高，利润将会更低。 除因“营改增”后转换成不含税收入和转换成不含税成本给利润带来相应的影响外，再将税负的减免情况考虑在内。由于税负减免为34.93亿元，毛利润绝对额减少73.38亿元，可知企业的利润仍然会下降。 4.“营改增”对企业现金流量的影响 2015年保利地产年报营业税的应交税费为-53.89亿元，这是营业税预征5%的税率所产生的期末余额。但“营改增”后，预征率改为3%，相比比起之前5%的预征税率，“营改增”后能在一定程度上减轻企业资金流通压力。 从保利地产现金流量表中的数据来看，2013年该公司经营活动产生的现金流量净额为-97.54亿元、2014年为-104.58亿元、2015年为117.85亿元，这表明保利地产现金流量并不稳定，容易受环境和相关政策的影响。但是，若税收筹划得当，能够充分利用好过渡政策的情况下，最终将会缓解保利地产现金流量的流通压力。 （三）“营改增”对房地产税务管理的影响 由于新政策的出现，营业税改为增值税后征税机关由原先的地方税务局转为国家税务局，保利地产由原先主要向地税部门打交道转换为向国税部门打交道，税企关系会发生很大的变化。除此之外，由于更换了新的纳税方式，短期内保利地产需要大批量的财务人员进行税务梳理，并进行工作量巨大的税收筹划工作。保利地产应做好充分的准备用来应对营改增后所带来的巨大挑战和压力，由于营改增对房地产企业财务管理工作提出了更新更高的要求。所以，保利地产必须正确地应对且运用好营改增的政策，高度重视纳税的筹划管理工作，实际过程中要对其做好深层次优化，完善管理制度和工作流程，借助于流通环节对纳税主体的相关税费进行合理的转移 。 （四）“营改增”对房地产经营管理的影响 营改增政策的实施，对房地产企业的影响是全方位的，涉及采购、合同、成本、工程、销售、财务等各个部门，因为保利地产从事房地产开发和销售的分公司和子公司共计200余个，比较多，人员素质参差不齐。所以保利地产要加强对这些分公司和子公司中涉及采购、合同、成本、工程、销售、财务等相关部门相关岗位人员进行营改增政策专项培训，从而加强各分公司、子公司及各部门之间的协作和沟通。 “营改增”后，房地产企业由于受视同销售、混合销售税率的不同等影响，导致经营管理难度的上升。保利地产管理人员需要站在整个房地产企业以及整个市场的高度，对于营改增实施后给房地产企业各种利弊关系，进行科学细致的分析，制定出合理的房地产企业营销策略和企业发展战略。 二、房地产企业“营改增”所带来的新问题 （一）上游企业税负转嫁，导致房地产企业成本上升 房地产企业的上游企业主要为建筑施工企业等。建筑施工企业采购建筑材料一般来源广、种类杂，若企业采购的零散材料来源于小个体工商户，小个体工商户不能出具增值税专用发票。而且，建筑施工企业作为劳动密集型企业一般具有来源广而杂的工人。工人们也难以提供相应的增值税专用发票。据各方面专家测算，建筑业由于进项税难获取，很可能税负增加。如果建筑业继续维持其原有利润，势必会提高房地产业的建筑成本。建筑业税负可能会转嫁给房企，增加房企的成本负担。而如果房地产企业选择小型企业合作，房地产企业的进项税额也会难以获取。 （二）、原促销策略产生额外税负，定价策略过时 增值税实行的是价外税，价税分离从而导致营业收入的下降，所以产品价格构成也需要重新测算调整， 需要考虑新的产品定价模式。“营改增”后，房地产企业由于受视同销售、混合销售税率的有所不同等影响，原促销策略容易产生额外增值税税负。 企业在新的税收制度下，赠送不动产类和服务类产品将会产生额外的税负，“营改增”前房地产企业策划的促销策略不再适用于新税制，房地产企业重新需要权衡如何定价。 （三）发票管理难度加大，进项税额难抵扣 进项税额部分对房企的税负影响非常大，而进项税额的取得必须依靠取得合法合规的增值税专用发票。由于之前房地产企业一直采用营业税，房企比较缺乏增值税专用发票使用经验和管理经验。由于“增值税专用发票”办理程序复杂，领取、填开、作废、遗失等处理方法均与普通发票有着很大的区别，如果办理不正确，不仅可能核算有错误，甚至导致承担法律责任。另外，业务人员的工作不熟练，可能会导致企业存在业务流、发票流、资金流不一致的情况，带来虚开增值税发票或者是进项税额无法抵扣的情况。在这种情况下，企业会有很大的涉税风险。 （四）财务核算难度加大，税务筹划难度提升 由于增值税是价外税，财务核算难度上升，包括会计核算更加复杂、财务报表发生变化、税务筹划难度提升等。这对于房地产企业财务人员的水平是一个很大的挑战。全面实行营改增后，对房地产企业的会计核算产生了很大的影响，包括会计科目的增加，房地产企业会计核算制度的建立执行。因此，要求房地产企业财务人员学习全新的财务税收知识以及提高自身的业务水平。而对于房地产企业财务管理人员，则面临着更大的挑战，财务管理人员需要站在整个房地产企业以及整个市场的角度，对于营改增实施后给房地产企业产生的各种利弊关系，要进行科学细致的分析，制定出合理的房地产企业发展战略。因此，营改增后由于财务核算难度加大，对财务人员提出了更高更新的要求。 三、“营改增”背景下，完善房地产企业经营管理的路径探索 （一）选择上游企业时进行价税双维分析，采购多采用甲供材方式 企业采购及分包时为了能够保证取得增值税专用发票，可以选择与能够获得增值税专用发票的正规施工企业合作，以取得税务上的抵扣。为了降低企业的采购成本，企业在进行采购时需要综合考虑采购对象的价格以及相应应纳税款情况。企业在选择采购企业时，尤其是在精装修的项目，重点关注材料是否是甲供材方式。由于甲供材采购的抵扣税率为17%，大于房地产销项税率11%，在这种方式下能够取得更高的抵扣税率。企业选择甲供方式会更加节税。 （二）、采用新的促销方式，避免含税定价 首先，企业在对外促销和签署购房合同等要避免出现“赠送”、“无偿”、“免费”、“送车位”、“送物业管理费”等字样，转而代替为“该定价已包含XX”，推出优惠活动时优先考虑可在楼价中扣减的优惠促销方式。并且，企业定价时也应明确标明价格是否是含税价格。目前房地产企业售房大多都采用交费享折扣方式对外出售，比如某套房含税价111万元，不含税价100万元，客户购房时若享有交2万元享95折折扣，此时采用第一种方式报价含税成交价为：111×0.95+2=107.45（万元），采用第二种方式报价含税成交价为（100×0.95+2）×1.11=107.67（万元）。显而易见，第二种报价方式不仅仅使顾客更加容易接受，也会有利于企业的业绩。因此，企业在报价时最好选择不含税的报价方式而不要选择含税报价。 （三）强化增值税发票管理，制定合理的票据管理制度 “营改增”后，经济活动事项的主要凭证将会是增值税专用发票。财务部门应当做好发票的审核工作，主要审核是否具有书面合同，付款证明，保证业务流、发票流、资金流三流一致，审核完毕后经由领导审批，来保证进项税额的抵扣。因此，企业需制定相关增值税发票的管理办法和管理流程，对发票的开具、取得、认证、保管做出具体详细的规定，使发票管理有序化、合理化。一旦发票发生问题，要具体追究到经办发票的相关人员，及时改正存在的问题。企业还需要制定业务流程，财务要参与全过程控制，做好企业的内部控制，强化增值税专用发票管理。 （四）完善财务管理，科学开展税务筹划 一是做到充分评估“营改增”政策对房地产企业财务管理的影响，尽快完善财务核算模式，规范财务操作流程。重点加强管控收入成本，加强税收和财务风险管理，及时准确核算日常经济行为，尽快做到与“营改增”政策接轨，有效控制企业财务和税务风险。二是及时完善供应商的税务信息，尽量选择会计核算健全、能够及时准确开具增值税专用发票的供应商合作，做到最大限度地增加进项税额的抵扣。三是房地产企业要重点考虑税务筹划工作，培养税务筹划的人才，创造各种机会让税务筹划人员参加税收筹划理论知识培训，鼓励税务筹划人员积极主动学习最新的税法理论，合理合法地将企业税负降到最低点。 “营改增”是国家为完善社会的税收制度而实行的重要改革。从文中引入保利地产的例子来看，“营改增”对于企业的财务绩效、税务、经营管理等方面都会带来重要影响。国家制定“营改增” 政策的目的，是为了减低行业的整体税负，不过并不是所有的政策目的都能很好的被市场接受运用， 结果会是一部分的企业因“营改增” 而降低税负，也会有另外一部分企业因“营改增”而增加企业的税负。不管怎样，“营改增”都能够为企业进行合理的“纳税筹划” 提供可供选择的纳税条件，可以通过节税来增加企业的盈利水平，企业应综合各方面因素来考虑， 以“营改增” 作为契机，全面提升企业的竞争力。从长远来看，“营改增”必然会给企业带来积极的变化和良性影响，有助于房地产去库存，倒逼行业实行精细化管理，对社会的进步有着重要的意义。 |
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