|
年度盘点联合办公篇——2018年联合办公十大事件。行业整合更加深度和残酷，资本从「头部集中」转变为「寡头集中」，可谓是一个极端分化年。 如果用一个词概括 2018 年的联合办公，应该是「极端分化」。这一年，行业整合更加深度和残酷，资本从「头部集中」转变为「寡头集中」。受资本青睐的联合办公运营商收并购、新开空间、成立基金、升级产品......动作不断，好不热闹。未融到资的只能适度收缩，抱团取暖。 竞争态势、市场环境和资本视角都发生重大变化的 2018，克而瑞为联合办公盘点出十大事件。 一、2018 年 1 月-10 月，优客工场先后并购洪泰创新空间、无界空间、Wedo、Workingdom、爱特众创空间、方糖小镇等 6 家联合办公空间 事件回顾：2018 年 1 月 3 日，优客工场与洪泰创新空间完成全资并购，前者总估值近 90 亿元人民币；2018 年 3 月 9 日，优客工场宣布与无界空间合并，前者估值达 110 亿元人民币；2018 年 3 月 26 日，优客工场收购 Wedo 联合创业社；2018年 5 月 2 日，优客工场宣布与 Workingdom 进行合并；2018 年 7 月 26 日，优客工场宣布与爱特众创达成并购合作意向。 克而瑞点评： 2018 年对联合办公而言是冷峻的一年，对优客工场却是收获的一年。这一年优客工场共计完成4轮融资，累计融资金额接近 20 亿元人民币。资金充裕的优客工场开启「买买买」模式，以收并购快读扩张企业规模。短短 10 个月时间，完成对头部和优质空间收购的「 6 连击」。由此，空间运营数量迅速扩充到 119 家，运营面积超过 100 万㎡，估值达到 30 亿美元，成为联合办公市场目前唯一的「独角兽」企业。2019 年，优客工场收并购的步伐仍有可能继续。 二、2018 年 3 月 29 日，凯洲、米域启动 10 亿新空间产业并购基金，聚焦联合办公 事件回顾：凯洲资本与联合米域、交享越共同发起一支专注于城市新空间改造运营领域的股权投资基金。这支基金总规模 10 亿人民币，I期垂直聚焦联合办公细分市场。I期基金重点投资两类标的： 1、一线城市的优质中小规模联合办公品牌； 2、具有深厚行业经验和资源的联合办公初创团队。 克而瑞点评：与优客工场收并购行业上层品牌不同，米域参与发起的这支收并购基金看重是行业下层的潜力中小品牌或初创团队。然而，联合办公市场竞争加剧，留给中小品牌的生存空间不断减少，这只基金真正的价值在于为米域寻找优秀的人才和少数优质的项目，作为目前团队和项目的补充。在没有大规模资金支持的情况下， 以股权投资孵化新的中小联合办公品牌，成功几率将会非常低。 三、 2018 年 4 月 8 日，氪空间进驻中国当代十大建筑之一的北京骏豪·中央公园广场 事件回顾：氪空间入驻北京骏豪·中央公园广场。该项目与国贸三期、鸟巢、中国尊、广州电视塔、上海中心大厦、台北 101 等一同获评「中国当代十大建筑」。项目涵盖超甲级写字楼、商业及住宅等多重业态，整体物业位于 CBD、燕莎、第三使馆区三大商圈交汇处，北邻亚洲最大的城市公园朝阳公园，，超过 50 条公交和地铁线路，交通极为便利。 克而瑞点评：联合办公进驻甲级写字楼是 2018 年的新现象。氪空间入驻北京地标，超甲级写字楼是其中最为突出的一例。用 36 氪集团创始人兼董事长刘成城的话来说，这是圆了「草根公司搬进超甲级写字楼」的梦。甲级写字楼在地段、配套设施、周边环境等方面更有利于项目的后期招租，同时也有利于改变联合办公过去「矮穷矬」的标签，提升对资本界的吸引力。然而，高昂的承租成本不可避免的要转嫁到租客身上。对于小微企业而言，成本依然是最大的关注点。由此，客群将以中型企业和大企业中的灵活部门为核心。客群的差异，将进一步造成对空间服务内容和要求的变化。这些变化都将催生联合办公新的运营服务模式和方法。 四、2018 年 4 月 11 日，WeWork 中国宣布合并裸心社 事件回顾：WeWork 中国以 25 亿元人民币价格并购裸心社。两个公司的合并期预计为半年，2018 年年内，裸心社还将独立运营。WeWork 联合办公空间 2010 年创立于纽约，于 2016 年 7 月正式进入中国市场。现已覆盖全球71座城市，200多个办公地点，拥有超过 21 万会员。而裸心社成立于 2015 年，目前在北京、上海开设了 20 个联合办公空间，在整个亚洲地区，一共拥有 46 个办公空间。 克而瑞点评：受创始人高天成影响，裸心社是国内联合办公里与 WeWork 理念、价值观最接近的一家。在社群运维上都颇有新的，空间风格调性也较为接近。裸心社在国内联合办公市场也曾风光无限。最终落得委身他人的结局，根源仍在于自身造血能力尚未建立起来，而资本市场又停止输血。2017 年裸心社运营情况未能得到好转，2017 年 7 月计划启动的 C 轮融资也迟迟未能落地。由此，裸心社与 JustCo 的合并计划被搁置，人员流失情况也较为严重。在这样的局面下，加入到 WeWork 大家庭不失为一个不错的选择。对于 WeWork 中国而言，有业内分析估测，完成对裸心社的合并，WeWork 中国的估值就将超过 25 亿美元。 五、2018 年 5 月，梦想加单月签约面积达到 15 万㎡，是过去 3 年运营面积的 3 倍 事件回顾：在以「极致优化」为主题的梦想加 C 轮融资暨品牌升级发布会上，梦想加创始人王晓鲁透露，2018 年 5 月，梦想加单月的签约面积总量达到了 15 万㎡。这个数字是梦想加 2015 到 2017 年三年运营总面积 5 万㎡的三倍。在地域覆盖方面，梦想加已经成为了北京、成都两地拥有最大规模的办公服务品牌，同时，也已进入了上海、西安、南京、杭州、重庆等一线和新一线城市。 克而瑞点评：梦想加在扩张道路上用的是「加速开店」的方式。「下饺子」的新签项目背后是资本对梦想加的极大看好。2018 年 8 月，梦想加完成 C 轮 1.2 亿美元的融资。弹药充足，规模扩张的推进速度自然迅猛。资本看好的重要原因是梦想加一直坚持的「智慧办公」，为其赢得了回报。2018 年「共享经济」出现大倒退，「共享」概念在资本界也不再吃香。「智能化 + 智慧化」成为「新趋势」。而梦想加凭借在信息化智能化方面的技术沉淀，和在「智效办公体系」输出业务的坚持，赢得了包括龙湖地产、华润集团、蛇口招商局等企业在内的青睐。
六、2018 年 6 月，米域打造 22000 平方米北京最大单体联合办公 事件回顾：2018 年 6 月，米域宣布进入北京市场。首个场地总体量达到 22000 平方米，将成为北京最大单体联合办公。项目位于北京朝阳区十里堡，万科时代中心的 2-6 层。米域创始人、CEO 冯印陶表示，将以「设计、智能、舒适、社群」为关键词并充分结合该区域文化传媒企业聚集的特点对这一空间进行改造和运营。
克而瑞点评：「越开越大」成为联合办公 2018 年另一个新现象。「最大单体空间」的记录不断被刷新。从 12000 ㎡到 16000 ㎡，再到米域北京十里堡项目的 22000 ㎡。越来越大的联合办公在产品组合、运营管理、服务内容、团队能力和技术系统等方面的要求都将与 2000 ㎡左右的空间大不相同。头部空间不断挑战更大的单体项目是在倒逼自己各方面能力的升级，在不断变化和日趋激烈的市场竞争中找到新的方向。米域·十里堡项目目前处在装修阶段，预计 2019 年年初部分场地先行开业试运营。
七、 2018 年 7 月 17 日，汇丰环球营运中心 900 工位入驻 WE+ 酷窝 事件回顾：汇丰环球营运中心正式入驻 WE+ 酷窝广州中洲中心空间。WE+ 酷窝为其提供 900 个工位，总办公面积接近 5000 ㎡，是目前国内入驻联合办公空间的需求规模之最。相较之前汇丰在香港入驻另一联合办公 300 个工位的案例，本次规模提升了将近 3 倍。
克而瑞点评：根据克而瑞统计，2017 年一线城市联合办公工位需求小于 10 个的客户占比超过 80%，其中需求小于 5 个的占 60% 以上。2018 年这一数字正在悄然发生变化。We+ 联合办公空间创始人刘彦燊表示目前 WE+ 酷窝每月新增收入中，20 个人以上的中小企业客户租金贡献占比 85%。联合办公空间正在有意识的调整自己的客群结构。小微客户议价能力弱，招租难度相对较小。但是，需求不稳定，支付能力有限，难以成为稳定的现金流提供者。将主力客群逐步调整到中型企业和大型企业的灵活部门已经成为联合办公的新趋势。此次汇丰银行 900 个工位需求入驻 WE+ 酷窝是其中的代表事件。这也是 2018 年联合办公空间大量进驻甲级写字楼的原因之一。
八、2018 年 9 月 7 日，WeWork 中国区代理中介佣金提升，最高至 25% 事件回顾：对新增客户，WeWork 中国给到经纪人的佣金涨至 25%，业内平均佣金水平为 10%；如果客户扩租，WeWork 还将给经纪人 10% 的佣金。周期则从 2018 年 9 月 7 号持续到 2018 年 12 月。
克而瑞点评：WeWork 中国大幅提升经纪人佣金，但杀心远未及 WeWork 全球。WeWork 全球给到经纪人的佣金高达 100%。如果租户从竞争对手处转租到 WeWork 里，签约超过一年的，第一年租金五折。以此事件为标志，WeWork 打响全球联合办公价格战的第一枪。2018 年双十一，参与促销活动的联合办公品牌数量和力度都是历年之最，工位价 5 折大促的也不在少数。融资能力强的空间正在用「烧钱」逼竞争对手半道饿死。这样的价格绞杀不利于联合办公品牌构建自身的运营竞争力，关注重心也容易从客户满意度上偏离。WeWork 此次下杀手，一方面不满意在中国市场的扩张状况，另一方面也不想再给国内联合办公品牌喘息的空间。「高价拿楼」、「低价抢客」、「用垄断获取收益」的资本套路在联合办公市场已经越来越明显。
九、2018 年 11 月 13 日，优客工场完成 2 亿美元 D 轮融资，估值增至 30 亿美元，联合办公国内最大的独角兽企业诞生 事件回顾：优客工场完成了 2 亿美元的 D 轮融资。本轮融资由香港全明星投资公司( All-Stars Investment )领投，中国投资银行易凯资本( CEC Capital )和其他投资者跟投。此轮融资过后，优客工场的估值高达 30 亿美元，相较 C 轮融资时 18 亿美元的估值，提升了三分之二。
克而瑞点评：2018 年一年时间，优客工场完成 4 轮融资，最大间隔时间不超过 4 个月，融资总额占联合办公市场的 25.7%，排名仅次于氪空间，位列行业第二。融资进展顺利，为优客工场提供收并购所需的资金。收并购空间扩大自身规模，收并购产业链企业，扩展自身生态。这些也帮助优客工场提升估值。优客工场的目标是扩张到 40 个国家的 350 个城市，三年内把工位数量从现在的 10 万个增加至 20 万个。
十、2018 年 12 月 4 日，P2 与 WALNUT 宣布合并，深入推进西南区域战略布局 事件回顾：联合办公品牌 People Squared 和 WALNUT 正式宣布合并，并已签署相关备忘录。未来双方将共同推进联合办公产业和社区在成都以及西南地区的落地与发展。合并以后， WALNUT 创始人张艺达、都东来将成为 P2 合伙人。未来两年，P2 将和 WALNUT 一起于成都、重庆、西安在内的西南地区布局超过 20 个空间。
克而瑞点评：P2 与 WALNUT 的合并一方面基于 P2 的城市布局。2018 年 9 月，P2 宣布把西南地区的总部重点移至成都。而 WALNUT 在成都深耕多年，凭借其在西南片区的用户基础和品牌认可度，可以帮助 P2 更好的布局西南。另一方面，城市热度和属性符合 P2 基因。成都的目标是建成西部领先、全国一流、世界知名的文创中心城市。而 P2 三大产品线中就有针对文创领域的 M 系列。因此，P2 与 WALNUT 的合并是 P2 在城市布局、客户群体、产品服务等关键方面深思熟虑后的精准出手。 已经到来的 2019，联合办公市场的整合仍将继续，市场竞争惨烈程度可能更胜 2018。寡头企业在智能化和产业链布局上会更具优势。联合办公的产品和服务也将进一步升级，并倒逼办公市场的整体提升。 有趣的人需要有趣的空间，联合办公曾给我们办公空间的惊喜和未来办公环境的无限遐想。尽管新兴市场发展到一定阶段，并购整合，强者恒强是必然趋势，但克而瑞相信，2019 的联合办公仍将带给我们新的惊喜，我们也在继续期待联合办公新的进化。
|
|
|
