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声明：文章配图均来自网络，图文不具有指向性！ 01 前 言 房地产设计管理在开发公司永远属于被动挨打的部门，也是众矢之地，其原因众多，其一为房地产设计管理承上启下，牵扯面广泛，设计管理也无法面面俱到；其二，近年来业主的素质也普遍的提高，对房地产的认知有了比较深刻的理解；其三，广大业主改善住房需求越来越强烈，有一套买房的经验，上述经验均对开发商的设计管理水平提出了很高的要求。 19大以后，当今社会最主要的矛盾是：“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。从“物质文化需要”到“美好生活需要”的转变，也反应出业主对开发商的“产品”有了更多的期待。房子不仅是物质寄托，也是精神寄托，任何不满意都会被无限放大。 本文依据个人设计管理的经验，总结了目前较为常见的投诉热点，纯属个人看法。 衔接：业主投诉，这是心头病！ 02 规划设计篇之投诉热点 热点1：场地竖向 问题1：场地排水不畅，容易引起积水 问题2：小区竖向高差大，很难满足无障碍出行。 问题3：商业台阶多，运营困难 热点2：日照不足 问题：楼栋布置时，楼间距卡规范限值，导致部分业主户内日照不足。住宅式公寓出售时，应书面告知业主，避免后期投诉 热点3：交通流线 问题：车库主入口直接面向主干道路，未设置缓冲区，上下班高峰期宜压车。 热点4：人车分流 热点5：换热站 问题：地上换热站影响低层业主的视线，业主多担心换热站的安全问题，投诉量大。住房周边是否有配电房、水泵等设备用房；园区配套设备产生的噪声、振动、电磁干扰等对住户的生活影响较大，是居民投诉的热点。 热点6：自行车停车 问题：集中自行车停车和分散自行车停车设置，在业主之间很难平衡。设置集中停车处，远距离停车的业主不喜欢；分散到各楼栋设置自行车停车处，多影响小区品质。 热点7：垃圾收集点 问题：垃圾收集点靠近谁家谁投诉，宜尽量远离业主。 热点8：疏散楼梯 问题：车库疏散楼梯影响业主隐私。 热点9：消防扑救面 问题：消防扑救面挤压绿化空间，业主使用感受差。 热点10：车库坡道 问题：车库坡道贴临主楼，噪音污染。 热点11：立面材质 问题：立面选材，影响后期效果
03 户型设计篇之投诉热点 热点1：户门开启方向 问题：户门内开，占用业主有效使用空间，投诉多。
热点2：太阳能 问题1：太阳能不热。 问题2：太阳能介质管影响立面美观
热点3：空调机位 问题1：空调机位放不下空调室外机 问题2：空调机位设计缺失
热点4：担架电梯 问题：未设置担架电梯，导致疾病救助延误
热点5：噪音污染 问题：户间隔声差、楼板隔声差等引发的投诉
热点6：连廊护栏 问题：连廊护栏易引发安全风险
热点7：凹槽内外窗采光 问题：凹槽内户型采光差
热点8：屋顶风帽 问题：风帽设计施工不合理，导致排气不畅
热点9：净高 问题：净高不满足设计要求
热点10：线条 问题：立面线条对户内采光遮挡
热点10：电梯品牌 问题：业主对电梯品牌认同感差
热点11：大堂精装 问题：入户大堂精装差，不满足楼盘档次，业主身份代入感差
热点12：公共空间疏散净宽 问题：公共空间疏散净宽1.2米，业主投诉意见大。
热点13：户内洁具布置 问题：户内洁具布置合理，管线交叉多
热点14：户型设计不合理 问题1：户型朝向不合理 问题2：无效空间多 问题3：交通流线差 问题4：无玄关，收纳空间差
热点15：消火栓 问题：消火栓明装，影响品质
（消火栓明装影响品质） 热点16：户型风水学 问题：户型不满足风水学 ① 空间方正，忌七尖八角等不规则形状，保证客厅沙发区和电视背景墙完整，沙发区不应直接对着卧室门和厨卫门。 ② 客厅布置宜带阳台、采光面多、朝南、方便布置家居。 ③ 餐厅：补气之地，不适合正对大门，避免和卫生间门对冲；强势需求：与厨房为邻、有窗户、相对独立空间。 ④ 厨房：乃生“气”之地，卧室门忌正对卧室，油烟之气会污染环境，厨房上面不能设置卫生间；通风好、储物功能丰富、采光好、与餐厅临近、两三个人同时操作。 ⑤ 卫生间：卫生间不宜设置在户型中心部位，容易污染其他空间也不利于通风采光；在允许的条件下应设置干湿分离，卫生间门不宜正对卧室门或者床，坐厕最好也不要只对卫生间。 ⑥ 卧室：卧室要求方正，最理想的状态是床位南北朝向，与地磁引力相吻合，利于睡眠，窗朝东方、东南方或南方，每天迎接太阳，吸取自然界能量；开门忌直对窗，床头之墙忌与卫生间墙共用，污水静音影响睡眠。 ⑦ 书房不能直对厨房卫生间，书房占据文昌位，厨厕之水火对文昌位相冲；书桌不宜正对明窗。 ⑧ 尽量避免正上方楼梁。
04 住宅车库篇之投诉热点 热点1：车位尺寸 问题1：车位尺寸未考虑豪车停车
热点2：车库装修档次低 问题1：车库装修档次低，业主认同感差
热点3：车库照度 问题：车库亮度低，以引发投诉
热点4：归家动线 问题：归家动线较长，宜引发业主不满
热点5：坡道雨棚 问题：坡道未设置雨棚，容易引发业主投诉
热点6：坡道转弯半径 问题：坡道转折较大，宜引发事故
热点7：台阶过多 问题：主楼进车库台阶较多，不便于业主通行。
热点8：消火栓位置 问题：消火栓位置不合适，影响车门开启。 衔接进入：地下室消火栓布置，没你想的那么简单！
热点9：车库通风差 问题：车库通风差，以引起结露发霉。
热点10：人防门 问题：人防门影响人员通行
05 景观篇之投诉热点 热点1：无障碍通行需要 问题：见阶见坡、台阶分层
热点2：儿童活动区 问题：儿童活动区是小区景观的标配
热点3：小区休息场所 问题：小区休息场所是标配，未设置宜遭到投诉
热点4：小区安保 问题：小区监控的设置，有利于业主安全
热点5：苗木搭配 问题：园区乔木、灌木合理搭配，不影响采光
热点6：景观堆坡 问题：景观堆坡不宜超过相邻楼座正负零，不然宜发生水流倒排，地下宜受潮。
热点7：水景 问题：北方地区不适合做水景、宜招蚊虫，不便打理
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