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【基本案情】张某与陈某经某房产中介居间介绍，签订了《房屋买卖协议》。张某按约支付定金20000元，并将银行未到期定期存款20万元取出待用于支付房款。几天后，陈某表示其妻子李某不同意出售该房屋，李某未在房屋买卖协议上签字，认为合同无效。张某诉至法院，要求陈某返还定金、承担违约责任及中介费。 【裁判要旨】法院认为，《买卖合同》司法解释第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。也就是说，买卖双方订立的合同，只要不违反法律禁止性规定，不具有可变更可撤销情形，即对双方具有约束力，合同有效，任何一方均应当履行，如果一方违约，应承担相应的法律责任。夫妻一方与购房人订立的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，虽然未经配偶同意，是对夫妻共有房产的无权处分，其配偶不追认的情况下，将导致房屋权属不能变动，但该强制性规定为管理性强制规定，不影响合同效力，故房屋买卖合同认定有效。但房屋共有人明确表示不同意出售，致使合同无法实际继续履行，合同目的不能实现，被告构成违约，应当返还定金并承担违约责任，中介费用亦应当由被告陈某负担。 【法官说法】在司法实践中，许多实质上由夫妻双方共同共有的房屋在进行房屋登记时登记在夫妻一方名下。夫妻一方在与第三人商定卖房时，可能与配偶进行过商议，也可能没有进行沟通就与第三人签订了房屋买卖合同。合同签订后，房屋共有人明确表示不同意出售，合同无法实际继续履行，无法过户，合同目的不能实现，主张解除为宜，购房人可以要求违约方承担违约责任、赔偿损失，包括直接损失和预期可得利益损失。但如果购房人满足以下三个条件：①善意购买；②支付合理对价；③办理产权登记手续，夫妻另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。 |
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