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上海市宝山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）沪0113民初18281号 原告：朱2，男，1982年11月4日生，汉族，住上海市宝山区。 原告：王佳琳，女，1985年3月30日生，汉族，住上海市宝山区。 原告：朱某1，女，2015年3月14日生，汉族，住上海市宝山区。 法定代理人：朱2，系朱某1的父亲。 上列三原告共同委托诉讼代理人：荣金良，远闻(上海)律师事务所律师。 上列三原告共同委托诉讼代理人：胡恒星，远闻(上海)律师事务所律师。 被告：上海泰维房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区。 法定代表人：王显巍，执行董事。 委托诉讼代理人：金莉，北京大成(上海)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙思杰，北京大成(上海)律师事务所律师。 原告朱2、王佳琳、朱某1与被告上海泰维房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱2及其与王佳琳、朱某1的共同委托诉讼代理人荣金良、胡恒星，被告上海泰维房地产开发有限公司的委托诉讼代理人金莉、孙思杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱2、王佳琳、朱某1向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿损失人民币2,336,049.90元(以下币种均为人民币)，并按每日2,054.49元的标准支付2017年1月1日至房屋交付之日的违约金。事实和理由：2016年8月28日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告预售的上海市宝山区恒高路XXX弄XXX号XXX层房屋(以下简称“系争房屋”)，房屋总价暂定为10,272,461元。至2016年10月12日，原告向被告付清了全部房款。然而，被告未按照合同约定在2016年12月31日前向原告交付房屋。2017年4月17日，被告张贴《泰禾红御项目底楼补偿方案》，原告始知，原来是因为被告所建院落占用了绿化面积用地，属违章搭建，被相关部门责令拆除整改，导致被告未能如期交房，也不能按被告原先承诺的“独门院户”向原告交房。原告认为，被告提供的售房宣传资料及样板房承诺“首层洋房采用南向独立院门入户，私家宅门，其他洋房楼层采用北向入户，南向入户院门门头采用石库门样式砌砖打造，中式砖雕照壁，实木入户院门，形成院落围合的中式居住意境”。原告基于被告上述承诺，才与被告签订预售合同，但被告无法履行上述义务，已构成违约，应承担违约责任，故原告提出上述请求。 被告上海泰维房地产开发有限公司辩称，被告取得政府颁发的交付使用许可证，向原告交付系争房屋符合合同约定，被告并未违约，不同意支付赔偿金。被告确实延期交付系争房屋，愿意承担逾期交房违约金，但被告于2017年4月6日取得交付使用许可证后，即通知原告办理交房，但原告拒收房屋，按合同约定应视为已经交房，所以逾期交房违约金只能计算至2017年4月6日。 本院经审理认定事实如下： 2016年8月28日，被告(卖方、甲方)与原告(买方、乙方)签订《上海市商品房预售合同》，主要约定，乙方向甲方购买系争房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为125.15平方米，其中套内建筑面积为109.41平方米、公用分摊面积为15.74平方米，另有地下附属面积0平方米，每平方米房屋建筑面积单价为82,082元，暂定购房款总计为10,272,461元。合同第十一条约定，甲方定于2016年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。合同附件二该房屋建筑设计及平面图显示，入户花园部位未纳入阴影部分。合同补充条款一第八条约定，乙方未按甲方发出的交房通知书约定的日期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，视为甲方已履行完毕合同约定的房屋交付义务。合同补充条款一第十六条约定，甲方承诺遵守本合同约定，未经甲方书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力；该房屋的交房标准和条件以本合同之规定为准，本合同未作规定的以该房屋现状为准，有关该房屋的样板房、宣传材料、模型、展示板及广告仅供乙方参考。合同签订后，原告付清了全部购房款10,272,461元，被告亦向原告开具了上述购房款的全额发票。 2016年12月27日、2017年2月27日，被告向原告发告知函，告知延迟交房的情况。2017年4月6日，被告取得系争房屋的交付使用许可证。同日，被告向原告发送《房屋交付通知书》，主要内容为，系争房屋所在小区现已取得《住宅交付使用许可证》，被告将于2017年4月10日至2017年4月19日期间办理集中交付事宜，建议原告于2017年4月19日13：00办理交付手续。2017年4月19日，原告到现场发现院墙、地砖等被拆除，被告违背了私家院落的承诺，原告对此无法接受，故拒收房屋，并于当日向被告出具书面函件，将拒收房屋的理由告知被告。 2017年4月17日，被告出具《泰禾红御项目底楼补偿方案》，主要内容为，泰禾红御项目于2014年10月开始对外销售；前期销售时为提升客户居住舒适度，被告承诺底楼院子可供一楼业主使用。该做法为房地产行业的普遍惯例；随着新规、新政的不断出台，拆除搭建力度的强大背景下，被告被相关政府部门责令整改；现围墙的材料发生变化，被告的补偿方案如下：1、一次性现金补偿5万元或一次性补偿购买车位抵用券8万元；2、逾期交付违约金：按照合同约定万分之二/天的标准结算(自2017年1月1日起至2017年4月7日止)。原告未接受上述方案。 庭审中，为证明己方主张，原告向本院提供如下证据：1、宣传册等宣传资料以及网络宣传、沙盘、样板房照片，宣传资料中有“首层复式洋房，采用南向独立院门入户，私家宅门”、“其他洋房楼层采用北向入户”、“南向入户院门门头采用石库门样式砌砖打造，中式砖雕照壁，实木入户院门，形成院落围合的中式居住意境”等表述，证明被告在宣传时承诺首层房屋含有“私家院落”，院落由院墙围合而成；2、现场照片，证明被告建设首层房屋时，已经形成独立宅院，之后被告又将院墙拆除，将原院落土地改建成绿化土地，违背了被告销售时作出的承诺；3、上海市宝山区高境镇城市管理行政执法中队出具的告知书等证据，证明相邻77号业主在交房后对院落部分进行装修改造被责令改正，院落部分是公共绿地，业主不能作为独立院落使用。被告对网络宣传照片等照片无法确认真实性，对宣传资料、现场照片的真实性无异议，对关联性有异议，认为上述证据无法证明被告有违约行为，实际上目前门头还在，墙体是用树木形成栅栏进行了隔离，院落面积没有变小。被告对告知书等证据的真实性无法确认，并表示77号业主是在院落内进行搭建，在地上挖坑，所以才被处罚。 审理中，为证明己方主张，被告向本院提供现场照片，证明系争房屋有南入户门、北入户门、地下车库入户门这三种入户方式，都是独立入户，相邻业主也在正常使用院落，现在并未受到影响。原告对照片的真实性无异议，但表示，院落属于公共绿地，不能使用，原告无法使用南入户门进入系争房屋；其他业主的个人行为并非得到相关部门的认可，是违法行为，与本案没有可比性；北入户门宽度不足1米，而且通向厨房，根本不能出入；地下车库也不能作为入户门。 本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。根据商品房预售合同的约定内容，系争房屋外的绿化面积并不包含于原告所购买的房屋面积中，亦即庭院并非合同标的物。且相关的销售宣传资料及样板房，也难以将其视为被告的实质要约。虽然被告将系争房屋室外绿地围墙材质由砖墙变为绿篱护栏，但该行为既未构成对商品房预售合同的违约，同时也不属于房屋的建筑设计或小区平面布局的变更行为。但是，被告作为一家专业的房地产开发企业，在开发、销售房屋的各个流程环节，均应遵守国家法律法规、规章及相关政策规定。其设置样板房时采取砖墙性质建造庭院，显然不当。最终，系争房屋之砖墙性质的围墙庭院也因行政机关认定为违建而被拆除，故被告对该纠纷产生亦存在过错。考虑到被告拆除砖墙更换为绿篱后，客观上降低了系争房屋的私密性、安全性等，本院亦相信，最初样板房围墙采取砖墙结构所形成的整体效果确系购房者决定是否购买系争同类房屋的考虑因素之一。因此，本院酌情确定被告赔偿原告20万元。原告诉请中超出该金额的部分，本院不予支持。 关于逾期交房违约金。因合同约定交房期限为2016年12月31日前，被告于2017年4月取得交付使用许可证并通知原告交房，已构成逾期违约，原告按已付房价款日万分之二的标准主张2017年1月1日起的违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于交房问题，双方的争议焦点在于原告是否有理由拒收房屋。本院认为，原告拒收房屋的理由是发现院墙、地砖等被拆除，被告违背了私家院落的承诺。但综上所述，被告的销售宣传资料难以认定为实质要约，被告拆除院墙等行为也不构成违约，也未导致系争房屋在居住使用功能上实质受限，故原告拒收房屋的理由不成立，该行为造成的后果，由原告自行承担。根据合同约定，原告因自身原因造成房屋未交付，应视为被告已履行完毕合同约定的房屋交付义务。综上，本院确定逾期交房违约金自2017年1月1日起算，至2017年4月19日被告拒收房屋之日止，被告共计应向原告支付221,884.92元。原告诉请中超出该金额的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告上海泰维房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告朱2、王佳琳、朱某1赔偿损失20万元； 二、被告上海泰维房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告朱2、王佳琳、朱某1支付逾期交房违约金221,884.92元； 三、驳回原告朱2、王佳琳、朱某1的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取14,470元，由原告朱2、王佳琳、朱某1负担10,656元、由被告上海泰维房地产开发有限公司负担3,814元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员 陈亮亮
二〇一八年八月二十四日 书记员 陈霞君 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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