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1、《北京市物业管理办法》的施行日期？ 《北京市物业管理办法》2010年10月1日起正式施行。 2、物业管理区域由谁划分？根据什么划分？ 建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。 物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。 3、物业管理区域分立或者合并需要办理什么手续？ 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。 4、物业服务用房是用来干什么的？面积有没有规定？ 新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。 5、业主大会成立和运作中有问题找谁解决？ 街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。 6、建设单位应承担哪些前期物业服务责任？ 一是建设单位应按照前期物业服务合同的要求，向业主提供房屋维修养护、共用设施设备运行及维修养护、消防服务、清洁服务、绿化养护等服务内容； 二是承担首次业主大会会议召开或者首次业主大会会议筹备组成立满三个月之前的物业服务费用； 三是解决因设计缺陷、施工安装等原因造成的影响房屋及设施设备正常使用的开发遗留问题； 四是向街道办事处、乡镇人民政府报送筹备材料，推荐业主代表作为临时召集人，推动小区尽快成立业主大会和业主委员会； 五是承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。 7、前期物业管理阶段如何界定？ 前期物业管理阶段是指，从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。 8、前期物业服务期间，业主要不要交物业费？ 首次业主大会会议召开或者首次业主大会会议筹备组成立满三个月之后作为建设单位收取物业服务费的时点。 业主大会成立但未选聘新的物业服务企业的，业主大会与建设单位可以协商确定物业服务费用，并由业主承担交费义务；业主大会未成立的，建设单位应当在收费之前委托物业服务评估监理机构对物业服务费用进行测算，并将测算报告及结构在物业管理区域内显著位置公示，由业主承担交费义务。 9、前期物业服务合同解除后，建设单位应当履行哪些义务？ 业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料： （一）物业管理区域划分资料； （二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图； （三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料； （四）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录； （五）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （六）业主名册； （七）物业管理必需的其他资料。 全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。 10、业主基于建筑物区分所有权有哪些公共事项的决策权？共同决定的事项表决时需要符合什么条件？比例要求是多少？ （一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则； （二）选举或者更换业主委员会委员； （三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案； （四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务； （五）筹集、管理和使用专项维修资金； （六）申请改建、重建建筑物及附属设施； （七）申请分立或者合并物业管理区域； （八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。 决定第（五）、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 11、业主以幢、单元、楼层为单位共同决定本单位范围内的物业管理事项与业主大会共同决定事项发生冲突怎么办？以哪个决议为准？ 《办法》规定业主可以以幢、单位、楼层为单位共同决定本单位范围内的物业管理事项是为解决实践中小区内部分物业管理事项与以幢、单元、楼层为单位的部分业主关系密切，比如电梯等公用设施设备，这一部分共用设施设备的经营收益和费用分摊都应当由这部分业主共同决定。但是以业主以幢、单元、楼层为单位共同决定本单位范围内的物业管理事项不得与业主大会的决定相抵触，不得违反法律、法规、规章及管理规约。 12、当小区没有成立业主大会时，发生紧急物业管理事件，业主该如何处理？ 未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。 13、 5%的业主同意，就可以自行提出申请成立业主大会。过去需要多少业主同意？是双三分之二吗？ 为解决业主大会启动难的问题，我们在对北京市小区基本规模进行调研的基础上进行了研究，最终确定了5%的比例，这是业主成立业主大会一个基本的集体意愿的表达，说明该小区已经初步形成了业主大会的主体意识，具备了业主大会成立的条件。统一的标准可以减少争议，街道办事处和乡镇人民政府可以更加有效地开展指导监督工作。 14、业主决定公共事项决策平台如何登录？ 决策平台设置在北京市住房和城乡建设委员会门户网站（www.bjjs.gov.cn），业主通过互联网登录，街道办事处、乡镇人民政府、区县建委（房管局）可以通过互联网或政府专网登录。 15、物业管理区域内需由业主共同决定的哪些事项，可以使用决策平台表决？ 1.成立业主大会； 2.修改业主大会议事规则； 3.修改管理规约； 4.决定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案； 5.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人（含决定不再接受物业服务企业的事实服务）； 6.筹集、管理和使用建筑物及其附属设施的维修资金； 7.选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 8.决定业主委员会的工作职责和经费； 9.审查业主委员会和物业服务企业或其他管理人的年度工作报告； 10.决定改建、重建建筑物及其附属设施； 11.变动建筑主体和拆改承重结构； 12.申请分立或者合并物业管理区域； 13.改变房屋建筑使用用途（住宅改商用）； 14. 决定本物业管理区域内全体业主共有部分的经营、收益分配等方案； 15. 决定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度； 16. 决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等事项； 17. 改变和撤销业主小组做出的与业主大会决定有抵触的决定； 18. 决定本物业管理区域内全体业主诉讼事宜； 19. 决定本楼幢、本单元共同决定事项； 20. 决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 16、如何申领北京业主一卡通？ 2010年10月1日以后入住的城区新建住宅物业项目，建设单位应当在业主办理入住手续前，将购房人信息录入决策平台后，到光大银行各营业网点申领该项目房屋的一卡通，并在办理入住手续前将一卡通发放给购房人。远郊区县的新建住宅项目，建设单位可以到北京市农村商业银行营业网点申领一卡通。 2010年10月1日前已入住物业项目的一卡通，可以由业主委员会或物业服务企业统一到光大银行或北京市农村商业银行各营业网点领取后，发放给业主。业主委员会或者物业服务企业申领一卡通前，应当在决策平台录入房屋对应的业主信息。 17、房屋买卖时，业主一卡通是否转交购房人？ 房屋上市交易时，售房人应当在房屋过户时将该套房屋的一卡通交给购房人。购房人在办理房屋转移登记后，应当及时登录决策平台变更一卡通对应的业主信息。 18、业主使用决策平台的表决方式有哪些？ 1、决策平台提供互联网、电话语音、光大银行自助缴费机、人工帮助、现场协助五种表决方式。每张一卡通同一事项只能表决一次。 2、主可以凭持有的一卡通的卡号和密码登录决策平台或拨打62960000投票表决。 业主使用决策平台决定共同事项时，相关街道办事处、乡镇人民政府、物业服务企业应当提供互联网及电话设备，为业主现场表决提供条件。 3、表决期限内，业主可以实时查询事项表决结果。对同一事项的表决意见，业主一经投票不得修改。 4、票期限届满时，系统将自动统计投票结果并生成带有条形码的决策书。 19、业主使用决策平台表决后，决策结果如何公示和应用？ 1、业主决定共同事项发起人应当在投票结束后的3日内打印决策书并在物业管理区域内的显著位置公示。 2、通过决策平台打印的决策书具有法律效力，可以作为业主大会决议使用。 20、办事处、乡镇人民政府指定的筹备组组长一定是街道办事处、乡镇人民政府的工作人员吗？他的主要工作有哪些？ 街道办事处指定的筹备组组长是为了解决业主大会筹备难问题的一项举措，并未对筹备组组长的身份进行限定，即被指定的组长既可以是小区的业主也可以是街道办事处、乡镇人民政府或者社区居委会的工作人员还可以是具有专业知识和服务能力的公益律师。还有其他有利于促进业主大会成立的人员。 筹备组组长主要负责召集和主持筹备组会议，对筹备组表决及会议记录审核签字，备案时在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告上签字等。 21、业主大会成立后如何备案？ 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案： （一）筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告； （二）业主大会决议； （三）管理规约、业主大会议事规则； （四）业主委员会委员名单。 材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第（二）、（三）、（四）项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。 22、业委会委员任期是如何规定的？ 业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。 23、设单位在成立业主大会筹备活动中应当履行哪些义务？ 1、自筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料； 2、根据有关规定将相关信息录入公共决策平台； 3、承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。 筹备组应当对业主资料保密，不得将以上资料用于与筹备无关的活动。 24业主在选聘物业服务企业时应注意什么？政府部门对物业服务企业如何管理？ 业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。 市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。 25、物业服务合同中包含了哪些内容？ 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。 26、前期物业服务合同解除后，业主有权要求建设单位履行哪些义务？建设单位需要移交哪些资料？ 1.建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接； 2.建设单位应当向全体业主移交下列资料： （1）物业管理区域划分资料； （2）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图； （3）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料； （4）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录； （5）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （6）业主名册； （7）物业管理必需的其他资料。 27全体业主从建设单位承接物业前，可以通过哪些途径对物业共用部分进行查验？ 可以委托选聘的物业服务企业进行查验，也可以与建设单位共同委托第三方物业服务评估监理机构进行查验。 28、《办法》对物业项目交接有没有期限规定？ 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。 29、什么是物业服务第三方评估监理？ 第三方评估监理，是指独立的物业服务评估监理机构受业主、业主大会、建设单位、物业服务企业或有关部门的委托，依照法律、法规、规章的规定和合同的约定，对物业服务质量和服务费用，物业共用部位、共用设施设备管理状况等提供专业评估监理服务的活动。 30、第三方评估监理机构能干什么？ 评估监理业务范围主要分为三类：物业项目交接验收评估、物业服务费用测算和物业服务质量评估。 31、物业服务评估监理机构应当具备什么条件？ 应具务以下条件： 1、具备独立法人资格，专业从事物业服务评估监理业务； 2、注册资本100万以上； 3、有固定的办公场所和开展评估监理业务所需要的设施、设备和办公条件； 4、具备工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于5人； 5、法律、法规、规章规定的其他条件。 符合上述条件的物业服务评估监理机构应当到市房屋行政主管部门备案，市房屋行政主管部门应当定期公布备案机构名单。 32、哪几种危及房屋使用安全的紧急情况可马上动用住宅专项维修资金？ 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金： （一）屋面防水损坏造成渗漏的； （二）电梯故障危及人身安全的； （三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的； （四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的； （五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的； （六）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。 33、物业转让时，业主应当向受让人说明哪些事项？ 物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。 34、业主转让或者出租物业时需要履行什么义务？ 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。 业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。 35、在物业项目交接中，物业服务企业出现不按规定交接或者拒不撤出、强行接管的行为，有没有处罚措施？ 原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。 原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。 新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。 36、业主大会、业主委员会作出违反法律法规决定的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府有无处罚措施？ 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 |
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