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来源：无讼阅读 作者：苌乐[北京市炜衡律师事务所] 一、从一则案例讲起，开发商逾期交付房屋，合理扣减计算违约责任的期间 案例：李壮青与北京祈连房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书，审理法院：北京市第三中级人民法院，案号：（2017）京03民终1913号，案由：商品房预售合同纠纷 案情简介：2013年1月13日，祈连公司（出卖人）与李壮青（买受人）签订编号为Y1431403《北京市商品房预售合同》（住宅类），合同第十二条交付条件约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。同日，祈连公司与李壮青签订《补充协议》，其中第4条房屋交付第2款约定：因法律法规或政策变化、政府禁止令、政府管制措施、出卖人不能克服的异常天气、疫情、或政府与公用事业部门的行为导致该商品房交付延迟的，预售合同所约定的交付房屋的时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。 法院审理认为：关于祈连公司延期交付房屋是否构成违约的问题。 开发商作为专业的房地产开发机构，理应对影响工期的各种因素（包括高温天气在内）有充分的预知或预判，高温天气对房屋建设施工有一定影响，但本案中的高温天气并不构成双方补充协议中约定的“出卖人不能克服的异常天气”的情形，不属于合同约定或法律规定的免责事由，故祈连公司以高温天气作为逾期交房免责事由的抗辩意见不能成立。 施工期间政府颁行的与施工工期有关的禁令及管制措施，对房地产开发的工期及开发商的房屋交付具有重要影响，且政府禁令及管制措施也是开发商无法预知或预判的，因此与工期有关的政府禁令及管制措施可以作为开发商迟延交付房屋的免责事由，本案中政府禁令及管制措施系双方约定的开发商迟延交付房屋的免责事由，该约定合法有效。 因APEC会议、清华附中坍塌事故整改、2015年3月17日北京市住房和城乡建设委员会下发的京建发[2015]97号《关于做好3月份建设工程施工现场扬尘污染防治工作的通知》及纪念中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动等相关政府禁令及管制措施，构成了合同约定的开发商迟延交付房屋的免责事由，政府禁令及管制措施所涉期间（共计68天）成为祈连公司顺延交付房屋的合理抗辩，且无须承担上述期间逾期交房的违约责任。 二、开发商举证免除房屋逾期交付责任的大前提条件——存在法律规定的免责事由或符合合同约定的免责事由 免责是以存在法律责任为前提，是指虽然违法者事实上违反法律，并且具备承担法律责任的条件，但是由于某些法律的规定，违法者可以部分或者全部免除法律责任。 1、法律规定的免责事由 法定免责事由是指由法律直接规定、不需要当事人约定即可援用的免责事由，主要指不可抗力。我国《民法通则》第153条及《合同法》第117条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力主要包括以下几种情形：
2、合同约定了免责条款，应避免格式条款无效 合同当事人可以在合同中约定一定的事由或条件，当违约符合所约定的事由和条件时，可免除违约方的违约责任。这种在合同中预先确定的免除违约责任的条款就是合同的免责条款。合同的免责条款现在多见于格式合同中。 确定免责条款有效，应具备以下法律要件：
三、证据的有效性判断——是否为不可预见，不可避免，不可克服 以案例（李壮青与北京祈连房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审）为例，法院审理认为：高温、雾霾等原因导致停工的天数，属于开发建设单位可以预见的，且未在《房屋买卖合同》约定的“因法律法规或政策变化、政府禁止令、政府管制措施、出卖人不能克服的异常天气、疫情、或政府与公用事业部门的行为”免责之列。法院不予采纳，不予扣除祁连公司主张的免除责任期间。 基于突发事件、大型会议或公众活动政府出台的相关暂停施工规定，祁连公司无法预料且必须遵守，足以导致工程迟延。可以在计算违约责任过程中予以扣除。 四、证据链的形成 案例：于红伟与北京泰格经济开发公司商品房预售合同纠纷，北京市第一中级人民法院，（2017）京01民终7094号。 争议焦点：泰格公司延迟交付房屋和办理楼栋初始登记是否存在合理地免除或减轻违约责任的事由是本案争议的焦点之一。 法院审理认为：依据双方签订的《北京市商品房预售合同》附件《补充协议》第四条第3款约定，因政府命令导致房屋延期交付的，延期期间不承担违约责任。现泰格公司提交了北京市住建部门关于工地临时停工的三次通知，并据此要求扣除相应停工的天数37天。但是三次通知要求停工的范围和内容不一致。后两次通知是为了避免产生工地扬尘，要求停止土石方作业。泰格公司并未举证证明在通知发布时其工程施工的进度和是否存在停工的必要性。故泰格公司要求扣除后两次通知要求工地停工的期间的辩解本院不予采信。法院在计算违约期间时仅扣除第一次通知的9天。泰格公司虽然举证因为其他原因工地可能也要停工，但其没有提交停工报告，无法证明停工真实发生。故泰格公司举证的该部分期间不能作为延期交房的免责事由。 完整的证据链应包括：
五、可免除房屋逾期交付责任的证据列举——以近年北京地区为例 1、北京市住房和城乡建设委员会下发的京建发[2014]418号《北京市住房和城乡建设委员会关于调整2014年亚太经合组织会议召开期间全市施工现场停工范围的通知》； 2、中央政府门户网站上刊发的《北京：所有工地全面停工整改》的新闻报道，载明：北京市海淀区清华附中在建工地29日发生坍塌事故，为了深刻吸取事故教训，全市所有工地从即日起全面停工整改。 3、北京市住房和城乡建设委员会下发的京建发[2015]97号《关于做好3月份建设工程施工现场扬尘污染防治工作的通知》。北京市住房和城乡建设委员会刊发的京建发〔2015〕396号《关于近期空气重污染期间施工扬尘治理检查工作情况的通报》。 4、北京市住房和城乡建设委员会下发的京建发[2015]275号《关于印发＜中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动期间施工现场扬尘管理工作方案＞的通知》。 5、市住房城乡建设委《全市积极行动应对空气重污染》，2015年12月5日下午4时，市住房城乡建设委启动建设系统空气重污染橙色预警，要求全市行政区域范围内停止一切土石方、建筑拆除、混凝土浇筑、建筑垃圾和渣土运输、喷涂粉刷等施工作业；停驶所有建筑垃圾和渣土运输车、混凝土罐车、砂石运输车等重型车辆，并采取严格降尘措施。目前，市住房城乡建设委要求全市各工地按照红色预警采取相应应急措施，所有施工工地停止室外作业。 6、2016年10月19日《市住建委针对霾黄色预警天气启动应急专项治理工作》；2016年12月14日22时，市空气重污染应急指挥部办公室下发了《空气重污染红色预警预通知》。 |
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