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众所周知，土地出让合同是开发企业与土地出让主体之间唯一的一份正式契约，约定了土地的出让方与受让方、土地的红线界址、土地的规划指标、土地的价格年限以及土地开发的诸多限制等。有了土地出让合同的签订，才会有后续的缴纳土地款、办理土地证等事宜，除了不可抗力或者未来或有的补充协议，土地出让合同的法律效力是最大的，是土地权属的根本性的保障。（虽然规划上，控规一旦调整了，土地出让合同上的规划指标可能也需要跟着调整，但是权属问题是得到确认的） 因为土地出让合同限制（要办土地证，必须有相应的合同）的问题，在合作上或者收购上也会有很多有意思的处理办法，举几个例子。 一、多地块捆绑出让的招拍挂合作 有多块土地打包捆绑招拍挂出让，红线分割清晰，能办多个土地证，有两家企业想联合报名，分土地证操盘，每块地根据自身操盘能力自负盈亏，该如何操作？ 其实这件事，和土地出让合同有关系，每块土地能不能分开签土地出让合同，对合作的方案影响很大。 1、不能分开签土地出让合同 目前大部分所谓的捆绑，都是一份土地出让合同中，包含了几块土地，举个西安的例子： 一份土地出让合同中包含了二块地，所以一般只能用一个项目公司签订出让合同后装进这两块地，最终办理的两张土地证的产权人都是项目公司。 这种类型招拍挂项目的合作示意图： 可行的操作模式：所有地块都是装入项目公司中的，即项目公司中含有多个地块，难以剥离。只能按照项目部制，公司A和公司B按照地块来成立虚拟的组织：项目部，并且项目部单独核算成本收益以及相应税费，接受第三方的审核，出具项目层面的报表，最终A和B把自己操盘地块的项目部的报表在项目公司层面进行合并，并对外输出，进行纳税及并表等工作。 这种状态下，剥离是不太可能了。 2、可以分开签土地出让合同 有些地方是可以将多个独立出让的地块进行捆绑竞价，可以签订多个土地出让合同中，举个济南的例子： 本质上是多个出让标的捆绑，每份土地出让合同中包含了相应地块，所以只要政府不禁止，是有机会在竞得土地后针对每宗地块成立相应的项目公司，并签订出让合同的补充合同，最终办理的土地证的产权人是不同的项目公司。 这种类型招拍挂项目的合作示意图： 可行的操作模式：在政府允许的情况下，通过联合竞买或合资公司拿地，然后针对每个出让标的成立不同的项目公司进行开发，项目公司的初始股权比例都是合资公司的股权比例，后期可按约定进行收购，使得项目公司的股权100%由某一方持有，完成各方独立开发独立核算的需求。 小贴士：这种状态下，尽量采用联合竞买报名的方式，否则股权归集的操作可能会存在因多架了一层合资公司导致两次税收的问题。 3、小结 招拍挂的项目一直比较简单，最复杂的应用场景也就是如何分地块剥离操盘，土地出让合同的重要性不言而喻。 二、收并购的权属终极证明 很多人认为，土地证是转让方是否有占有权的关键。但其实只对了一半，在房地产发展的漫长岁月里，权属关系都是在不断改善的过程中，以前很多地方都敢带着拆迁发毛地证，这种证就算拿到手，拆迁完毕后还得重新签订土地出让合同并换证，所以光看土地证能获得的信息也并不一定充分。 而土地出让合同则不然，一是他有明确的出让方和受让方，权属的交接非常明确，二是他有非常详实的权利义务的记载，权属过户的前提（土地款、交地等）都有明确，一些天生瑕疵一般也会被政府作为约定放在合同中。 一般来讲，只要签订了土地出让合同，离办证也不远了，就是开票交钱的事情。 所以，在收并购的洽谈过程中，如果转让方拿得出土地出让合同，其实权属就稳了、很多风险也能从合同中看得出来，最怕拿出来的是20年前的脏兮兮的土地证，真的无从判断，虽然知道的确土地应该还是转让方的，但现在的状态怎么样并不好说，只能去查查控规是否安好，去国土局摸摸这块地有没有可能已经被政府纳入收储计划中了。 然后那些旧改项目、转性项目，只要是不走公开招拍挂的土地获取方式，最难的也是签订土地出让合同这个环节，只有签订了出让合同，财政才会给开单子，付钱，办证，事情才能做完。 在有些收购项目中，有不少项目都是中小企业拍下来土地，没有钱缴纳后续土地款，导致滞纳金高企，但是就算这些企业一直没钱付土地款办土地证，政府也一直没有清退他们，把地收回重新拍卖，这也是因为拍地企业和政府土地出让部门签订了土地出让合同，出让和受让关系已经确定，而且拍地企业按约定缴纳了定金，合同也已成立。若要解除协议，必须走一套司法流程，用司法的力量进行解约，一是时间流程较长，二是也不利于政府的招商环境，所以才会出现这种情况。 土地出让合同是权属的保障和强约束，是非常需要重视的，一般我个人谈收购的时候，如果有土地出让合同，一定是会强烈要求看一下的。 文章来源：本文授权转载自公众号周璐的笔记。内容本身不代表公众号观点，也不构成投资建议。 |
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