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导读 本篇接上一篇，继续讲住宅项目中的审查要点——标的地块的部分。本文所述的审查方法同样适用其他尽调中涉及土地的部分。 （四）尽职调查审查要点 02 标的地块 (1) 地块取得方式 1) 出让 结合取得标的地块的相关文件核查取得标的地块的方式是否合法。 a) 公开出让 《物权法》第一百三十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 需核查与土地公开出让相关的文件，包括出让公告、出让须知、成交确认书、土地出让合同及补充协议、土地出让金缴纳凭证、契税、印花税及交易服务费缴纳凭证等，相关核查要点请见下文。 2) 协议出让 土地采用协议出让方式出让的，市、县国土部门应制定协议出让方案并对拟出让地块进行价格评估以确定协议出让底价（协议出让底价不得低于协议出让最低价），协议出让方案及底价经市、县人民政府批准后，方可协议出让。协议出让的具体范围请见《协议出让国有土地使用权规范（试行）》第4.3条。 需审核地块是否符合协议出让的范围，协议出让的出让方案及底价是否经有审批权限的人民政府批准，协议出让的价格是否高于协议出让最低价。 3) 划拨 《物权法》第一百三十七条 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。 4）转让 相关法律规定：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。 (2)挂牌文件 1)审查出让公告、出让须知、竞买承诺书、资金来源承诺书等全部挂牌文件，确认该等文件中是否对股权转让、股权比例、资产转让等作出限制或者对转让的时间存在限制； 2) 审查上述挂牌文件对竞买保证金/土地出让金的资金来源是否存在限制，是否要求必须是自有资金，不能为股东借款、银行贷款、信托基金等； 3) 审查上述挂牌文件对建设要求（配建要求）、规划设计条件等地块开发建设的要求； 4) 审查上述挂牌文件是否要求自持物业，是否限制销售，对引入品牌或招商是否有要求； 5) 如公司未提供挂牌文件的，可以在当地土地交易网/不动产交易网/国土局网站上查询挂牌文件； 6) 确认文件载明的土地出让范围是否包括标的地块对应的地下空间，如不包括，则需要确认后续开发建设地下室、地下车位时是否需要补缴土地出让金，何时补缴，补缴的标准等。地下规划车位和地下人防车位性质不同； 7) 关注其他文件中是否对项目地块及其周边存在其他规定，如周边地铁改线可能对标的项目的设计及建设产生影响。 (3) 投资协议 1) 确认是否与政府部门签署投资协议或框架协议等类似文件，如有，则需审查协议内容，是否对投资总额、投资强度、税收、招商、规划指标等有所要求，是否存在违约责任，是否对股权转让/资产转让存在限制（如是否需征得投资协议另一方当事人的同意或者向其作出书面通知）； 2) 是否存在优惠政策或政府补贴，是否已获取，并关注政府承诺的合法性，是否存在以政府补贴的形式间接退还土地出让金等违法情形； 3）确认是否对政府部门作出任何承诺，包括但不限于投资总额、投资强度、税收、招商、股权变更等。 (4) 出让合同及补充协议、规划设计条件 1) 审查出让合同约定的交地条件，是“净地交付”还是“按现状交付”，同时需要进一步确认项目地块的现状； 2) 审查出让合同是否对股权转让、股权比例、资产转让等作出限制或者对转让的时间存在限制； 3) 审查出让合同对否对投资总额、投资强度、税收、招商、规划指标、自持物业等有所要求； 4) 是否存在代征代建道路、代征代建绿地； 5) 如涉及后续需要改扩建的项目，需要政府访谈，在访谈过程中要求规划部门提供现行有效的控制性详细规划文件，包括控制性详细规划文本和图则，要求其介绍目标地块所在位置，并确认目标地块的土地使用情况是否与控制性详细规划的要求相符合； 控制性详细规划中的要求同样适用于目标公司后期建设行为。如发现客户提供的建设方案与控制性详细规划不符，应向政府部门征询该建设方案的可行性。如该建设方案虽与控制性详细规划不符，但当地政府认为可以通过调整控制性详细规划解决的，应询问调整控制性详细规划的程序、成本、时间； 如未编制控制性详细规划，应进一步征询规划部门未编制的具体原因、编制安排及目标地块适用的规划设计条件系依据何种规范出具。 (5) 土地出让金及相关税费缴纳情况 1) 土地出让金 核查成交确认书、土地出让合同约定的出让金金额，核查发票及银行回单载明的金额以及支付时间，确认是否按期足额缴纳。 2) 税费 核查发票及银行回单载明的金额，自行计算已支付的金额与应支付的金额是否一致。 契税：转移土地、房屋权属的，承受的单位和个人为契税的纳税人，税率为3－5％。 印花税：一般是0.05%。契税和印花税应该在办理土地不动产权证前交给税务部门。 交易服务费：一般根据成交价格计算，支付给土地交易中心。 土地使用税：一般按年计算、分期缴纳。根据不同的土地级别计算。要确认起算节点、计算标准。 (6)登记情况 1）土地使用权期限 出让合同中约定的土地使用权期限与土地证载明的使用期限是否一致，是否存在初始登记、变更登记的情况，或者存在重新签署出让合同的情况。 2) 土地使用权人 由于权利人的名称变更未更换土地证，该名称变更不应实质影响所有权人的权利，但在处分该土地使用权使，可能会受到阻碍（如抵押登记、转让后变更登记）。 3) 抵押/查封登记 审查不动产权证书的附记栏是否存在项目地块或在建工程抵押的信息；到不动产登记中心查询项目地块的登记信息；核查企业征信报告；与项目公司负责人确认项目地块或在建工程是否存在抵押；核查确认前述信息是否一致。 获取抵押合同、主合同，审核借款合同与担保合同是否对应，是否约定相关限制事项，比如股权变动、资产转让需通知银行等。 (7)地块现状 1) 需要在对地块熟悉的项目公司员工的指导下，结合出让合同载明的地块红线，实地查看项目地块大致的四至范围及现状；注意是否存在非法占地的情形（在红线范围外开发建设）； 2) 查看项目地块上有无农作物、待拆迁的建筑物、构筑物、高压线、广告牌、坟墓（特别是烈士墓）、军事光缆、高大的树木等，问询是否存在地下埋藏物、文物、保护性树木等；如项目地块非净地的，则需要确认地上物的拆迁进度、拆迁安置补偿协议的签署及履行情况、拆迁工作的责任主体以及费用承担主体；在开发建设过程中是否遇到村民/居民阻拦，如何解决； 3) 项目地块上存在待拆迁的建筑物时，需要确认是否完成批后征地工作，一般的流程为：农用地转为建设用地，征地，拆迁安置补偿，出让； 4) 询问在交地后，除了土地出让金、契税、印花税和交易服务费外，项目公司是否还支付了其他费用，特别是拆迁费用。 5)若项目地块出让的时间较长（一年以上），则需核查有无土地闲置的情形。确认造成土地闲置的原因及法律风险。 本篇《尽职调查指引》第三部分到此结束，欢迎各位读者加我微信交流，并请期待后续的部分。 |
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