代签名合同引争议
2015年5月，家住市区的王先生以个人名义贷款在大街的南侧购置商品房5套。随着城市建设的深入，市中心北扩，两年之后，王先生购房的地段成了一块“宝”地，房价一路看涨。这时王先生和家人粗略估算，5套房子的价值增加了一倍多，更重要的是，房子周边盖起了一些新的办公大楼，还有一些商业区也聚集在这个地段，日后房子的升值潜力巨大。想到这些，王先生心里非常高兴。他舍不得将5套房产出售给外人，便把其中4套留给自己的大哥、小弟、大姐和小妹，并变更了房屋买卖合同上的名字，区分出各自所有权或共有部分。
2017年8月19日，王先生的房子如期交付了。由于兄弟姐妹工作忙，王先生一人对5套房子进行验收，领取了房屋钥匙。看到一套套宽敞明亮的大房子，王先生为自己当初明智的购房决策感到由衷欣慰，同时，闲置不用的房子又让他萌生借“房”生钱的主意。
这5套房处于繁华地段，想租房住的人很多。王先生毫不费力便选择了一家名叫宏伟的商务公司。据宏伟公司的工作人员回忆，在洽谈房子租赁过程中，有时王先生和3人或4人一起来商谈业务。但经过多次磨合，签订合同那天，却只来了王先生一人。合同上写明：租赁房屋5套面积共计800平方米，期限3年，租金为每月每平方米12元。宏伟公司作为乙方在使用房屋期间，可以自由转租。合同书底端签有王先生的大名和王先生代兄弟姐妹四人签下的姓名。
拿着双方签字的合同书，宏伟公司的老板笑容满面地和王先生握手。显然，宏伟公司的老板没有想到，代签名将引发一系列麻烦的后续问题。
随后，王先生按照合同约定将5套房屋钥匙、供电合同等手续交付宏伟公司。宏伟公司支付了租金，迫不及待地对5套房屋进行简易装修之后，一部分房子供公司自己使用，另一部分则以每平方米26元的价格转租了出去。
宏伟公司轻松挣到高额租金，老板很是高兴。不料，没多久，王先生的兄弟姐妹找上门来：“你们租用的5套房屋其中4套所有权归我们所有，但是我们对合同并不知情，对期限、租赁价格等内容也不满意，要求你们立即撤销合同并终止履行。”
闻听此言，宏伟公司的老板感到很冤枉：当初，明明王先生说过他们五个是一家人，谁出面都一样，谁签字都一样，而且商谈合同时，也从来没有人提过异议呀，现在怎么能翻脸不认账了呢?
老板觉得自己被王先生欺骗愚弄了一把，因而对此事态度极为强硬：代签名的合同也是有效的，必须履行!
提起诉讼
2017年12月，王先生的兄弟姐妹一纸诉状将王先生和宏伟公司告上法庭。这些房主认为，王先生在没得到他们授权的情况下，与宏伟公司办理租房事宜并擅自在合同和授权委托书上代其签名，严重损害了其利益，请求法院判决撤销合同。诉状还写明，此租赁合同没有到房地产管理部门备案，违反了相关法律法规，属于无效合同。四个原告还向法庭提交了印有自己的姓名，编号为FM280、FM281、FM282、FM283四套商品房买卖合同的复印件，证明房屋所有权的确属于他们。
法庭上，王先生的态度来了个180度大转弯，说自己当初并没有受兄弟姐妹的委托来出租房产，但是出租房屋、签订合同是为他们的利益着想，没有丝毫恶意，没想到好心办了坏事，出现这样的结果。至于是否撤销合同，请法院依法作出裁决。
王先生代签名的理由说起来轻松，但由此引发的装修费、转租赔偿费等一系列费用该由谁承担?想到这些棘手问题，出庭的宏伟公司老板感到很气愤：“假如法院撤销合同或确认合同无效，那么一切经济损失应该由王先生一人承担。届时，我们将通过法律途径追究王先生的民事赔偿责任。”
拿不出王先生的兄弟姐妹事先知悉订立租赁合同的有力证据，宏伟公司只得辩称，王先生与其他原告是一家人，属于近亲属关系，在房屋验收等一些环节上都是王先生亲自代劳并代其签字的，这些事实证明王先生对其他四套房屋出租具有代理权。况且与宏伟公司签订合同时，王先生不仅出具了其他房主的身份证复印件，还交付了房屋全套手续，履行合同一个多月时间，没人提出异议，证明四原告已对王先生代理行为的默许追认。因此，该租赁合同有效，应该继续履行。
法庭上，法官面对异常激烈的辩论，提出以调解方式结案，宏伟公司和房主均表示同意。随后，法官先组织当事人进行了两次调解，但是由于宏伟公司不同意王家兄弟姐妹把租金由原来的每平方米12元提高到每平方米20元的要求，调解最终没有达成。
根据我国民法通则第六十六条第一款规定：没有代理权、超越代理权或代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否定表示的，视为同意。
2018年6月5日，法院作出一审判决：驳回原告确认房屋租赁合同无效的诉讼请求;调整房屋租金，按照每平方米20元标准执行。案件的受理费由宏伟公司承担。宣判后，三方当事人没有提出上诉。
尽管合同最终被法院确认有效，但是宏伟公司的老板怎么也高兴不起来，因为这样算下来还要再补给原告23万元租金。
代签名现象在生活中很普遍，其有效与否，法律规定，不仅要考虑本人的利益，还要考虑善意相对人的利益。代签名大致有两种情况：一种是本人明确授权代其签名。例如有授权委托书或本人口述证明，对于这种代签名，法律趋于保护相对人，认定合同有效;另一种是没有经过本人授权，代签人出于善意办好事，擅自代其签名。这种情况下代签名订立的合同效力处于未定状态，法律赋予本人追认权，只有经过追认后合同才能生效。
由此看出，代替别人签名的好事不一定能办好，不仅有一定风险，而且也可能被追究法律责任，因此，要谨慎对待。
对此，法官也给准备租房居住的朋友提个醒：为确保所签订的租赁合同有效，首先应确定对方是否具有出租该房屋的权利。我国物权法规定，只有享有房屋所有权才能对房屋享有合法的处分权。因此，要严格审查产权证上记载的权利人或房屋买卖合同书的姓名是否为实际出租房屋的权利人。如果通过中介或第三人租住房屋，则要看授权委托书是否是房屋所有权人亲笔签名，如果看到的是复印件，或者多种因素已导致合同上存在“代签名”，就应及时对该房出租的真实性提出质疑，尽快联系房屋所有权人，补充亲笔签名这一手续，以防止发生潜在的风险，为日后纠纷埋下隐患。 |
