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昨日，《粤港澳大湾区发展纲要》一经发布，整个媒体界空前轰动，诸如各种利好、各路大V悉心解读等等一系列动作。 实际上，没在粤港澳大湾区置业，就无法享受到带来的城市资源红利，后续的政策可能与你关系不大。接下来，房BOSS从房产投资角度，分析城市价值梯度、城市房价梯度、区域价值梯度等方面，指出简洁明了的投资策略。 01 粤港澳大湾区城市价值梯度 若按综合发展实力和未来潜力划分，这些城市又可以分为几个梯队。 第一梯队：深圳、香港、广州 香港2018年的经济数据仍未出炉，但对比2017年大湾区11城的GDP的总量，香港排第一位，深圳第二，广州第三。 而在1月11日国务院发布的消息来看，香港、深圳和广州已经被列为中心城市。 香港是国际金融中心，也是自由港口之一，高度国际化的制度和发展特点，有利于吸引外国资本和技术。 深圳是科创中心，深圳的高科技创新能力，已走在世界的最前列，培育出一大批高新企业，腾讯、华为、大疆等等。 科技是第一生产力，受益于此，深圳经济的自生造血能力强大，近年来深圳的经济增速保持全国领先，不仅如此，人口吸引力也走在前列。 尽管2018年的具体数据还未出炉，但从2015到2017年，深圳常住人口增量分别为60万、53万、55.08万。人口增长位于全国第一位。 深圳应该是大湾区中发展潜力最大的城市。 广州将发挥国家中心城市的作用，广州是国际级别的商贸中心、交通枢纽和国内重要的医疗教育中心。 广州的综合实力强大，而且占地面积多，腹地广。广州的土地面积约是深圳的3.7倍，是香港的6.7倍。其中，南沙更是大湾区的几何中心，广州政府投入了大量资金和政策支持，未来潜力巨大。 广州连续四年人口增量超过40万。从2015年到2018年，广州人口增量分别为42.06万、54.24万、45.49万、40.6万。人口吸引力巨大。 第二梯队：佛山、东莞 佛山、东莞地理位置优越。第一梯队能吃肉，第二梯队就能喝汤。 佛山市地处珠江三角洲腹地，毗邻港澳，广佛同城已经推进多年。而且，佛山长期位于广东第三城的位置，经济实力较为强大。 东莞夹在广州和深圳之间，松山湖已经成为深圳的产业转移地，加上GDP本就排在广东省前四位，有经济和人口的强实力支撑。 第三梯队：惠州、中山、珠海、澳门、江门、肇庆 借助港珠澳大桥，珠海将成为珠江西岸交通枢纽城市，直接和香港澳门联通。 澳门的定位是建设世界旅游休闲中心，博彩业和旅游业依然是主产业。 由于地理位置相邻，未来珠海和澳门的合作将成重大看头。 02 粤港澳大湾区城市房价梯度 据房BOSS统计，粤港澳大湾区城市房价梯度依次为：香港（148519元/平）、澳门（111237元/平）、深圳（54102元/平）、珠海（21134元/平）、广州（17929元/平）、东莞（17466元/平）、中山（13828元/平）、惠州（10819元/平）、佛山（10681元/平）、江门（8336元/平）、肇庆（7091元/平）。 不过，实际上的房价梯度如下： 01.第一梯队：香港、澳门，基本10万+。 02.第二梯队：深圳、广州；深圳核心区基本在8-10万及以上（福田、南山），广州由于面积大平摊了均价，如越秀区、天河区的珠江新城、天河北等基本在7-10万。 03.第三梯队：珠海、东莞，多数片区均价在2字头。 04.第四梯队：中山、惠州、佛山，大多在1万出头。 05.第五梯队：江门、肇庆，1万以内。 通过以上分析，然后可以房产投资价值城市，“去头掐尾”之后就剩下第二、第三梯队，即深圳、广州、珠海、东莞，然后拿掉珠海，换上佛山（广东GDP第三），最终结论是：深圳—广州—东莞—佛山。 第一梯队香港、澳门房价普遍10万+，甚至更高，加之比如香港波动幅度过大，普通购房者门槛够不上，预期难以揣测，一般玩家不建议入手。 第四、第五梯队，房价在1万出头及以内，甚至部分区域高达2-3万/平，房产投资价值远不如内陆强产业的强二线城市，如武汉、成都、重庆等。这些城市一般偏自住型购房，其他投机型行为不太建议。 03 粤港澳大湾区区域价值梯度 接下来要说的是整个规划最牛逼的：“广州－深圳－香港－澳门”科技创新走廊。 其中在内陆的板块称为广深科技创新走廊，一廊十核多节点。 十核：广州大学城—国际创新城、广州琶洲互联网创新集聚区、广州中新知识城、广州科学城、东莞松山湖、东莞滨海湾新区、深圳空港新城、深圳高新区、深圳坂雪岗科技城、深圳国际生物谷。 广深科技走廊是一条依托高速公路与城际铁路的“廊状经济带”，将广深莞三市连成一个产业联动、空间联结、功能贯穿的创新经济带，建设成为珠三角国家自主创新示范区核心区。 “廊状经济带”是一种有别于“环状经济区”的新概念，其空间形态体现为多中心，而非单中心。 其中规划最重要的3大板块是： 1. 深圳前海：强化前海合作发展引擎作用；加强法律事务合作；建设国际化城市新中心。 在此要重点提出的是未来前海会扩容，往上，航空限高；往西，大海拦着；看来蛰伏已久的蛇口和宝中要被馅饼砸中了。 2. 广州南沙：携手港澳建设高水平对外开放门户；共建创新发展示范区；建设金融服务重要平台。 3. 珠海横琴：建设粤港澳深度合作示范区；加强民生合作；加强对外开放合作。 除了已经成型的深圳前海、广州南沙、珠海横琴，还有以下板块要建港澳合作区： 深圳和香港合作开发落马洲河套港深创新及科技园； 江门与港澳合作建设大广海湾经济区； 江门银湖湾滨海地区，形成国际节能环保产业集聚地以及面向港澳居民和世界华侨华人的引资引智创业创新平台； 澳门和中山深度合作，拓展澳门经济适度多元发展新空间； 东莞与香港合作开发建设东莞滨海湾地区； 佛山南海搭建粤港澳市场互联、人才信息技术等经济要素互通的桥梁。
04 粤港澳大湾区限售限贷政策
一般而言，以上各城市购房资格获取都较为简单，比如深圳入户是一线最容易的，并且还可以通过其他渠道获取。 05 粤港澳大湾区房贷利率一览
广州
深圳
东莞
惠州
佛山
中山
珠海
江门
肇庆
06 总结 投资方向：城市层面，深圳→广州→东莞→佛山；区域层面，深圳的前海、大空港等，广州的南沙新区等，东莞的虎门、长安等，佛山的南海、顺德等，以及珠海的横琴等。 自住方向：中山翠亨、佛山三新、惠州大亚湾、江门新会南新区、肇庆新区等。 |
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