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作者：民宿主胡啸波 熟悉我的人应该知道，我本科毕业以后就去了韩国读研，研究生毕业后就职于一家民宿公司，也就是大名鼎鼎的全球民宿老大：爱彼迎/Airbnb，一干就是一年半。去年回国后就一直隐隐约约，断断续续，偶偶然然地脑海中出现一个想法：我也要开一家民宿。但是怎么开，我不知道啊，所以干脆先打入这个行业吧。所幸18年3月上线到现在，试营业的四间民宿现在评价都还不错，很宽慰。 而当我在朋友圈发出广告，希望大家来住我家民宿时，我脑海里想的是大家会留言说： “好的！马上就来！” “哇！你家真漂亮！” “我给你一千块住一晚！不用找了！” 但实际上，却涌现出一批小伙伴留言说： “哇！怎么开民宿啊？” “民宿赚不赚钱啊？” “这房子是你们自己的还是租的啊？” “￥%…&#*!” 敢情我发个广告出来，不仅没招揽到客人，还引来了一批潜在竞争者！ 唉，但也无所谓啦，独乐乐不如众乐乐，今天就来讲讲我们民宿上线的全过程吧，让想做民宿的你们有个初步概念，也方便再有人问我，直接把这篇文章丢给他！  凡是不做预算的买卖都是耍流氓。做预算一个是根据你自己的经济实力，看准备投入多少钱到你的民宿，二是要做预期收益计算。这个东西虽然确实大多数人都只是做个情怀（包括我们在内），但也不至于很久都回不来成本吧。 那预算怎么做？支出成本分为以下几大块： 一、前期投入成本： 1、房租。如果没有准备花大价钱装修，那房租就是最大的成本，在威海，房东一般会要求半年付或者年付，签合同至少签1年,如果遇到好的房源，别犹豫。 2、硬装。硬装成本的出现，主要在于许多人是租的老房子来做民宿，做民宿首先要取得房东的同意，而许多新房子，房东并不愿意拿出来做民宿，而老房子，房东觉得无所谓了，反正房子扔在那里，你给我装修一下也不错。所以基本上这种老房子硬装成本是比较多的，有的厕所一弄就上万。所以选房时尽量要选基础设施比较好，改动小的； 3、软装。软装基本上就是民宿出彩的地方了，因为大多数人都是视觉动物，在他体验到你的床品多么舒适，洗澡水多么温暖，海风多么清新之前，首先吸引客人的只能是图片。所以软装的搭配与配色就至关重要了。常用的软装物品是地毯、灯具、壁画、相框、书籍、真假绿植鲜花（真的绿植真的很容易死），各种摆件和造型的家具。 4、床品。预算足的话建议把床品做好，民宿虽好看重要，但毕竟客户长时间接触的还是床上用品。 5、其他：租房押金、中介费用、网络费用、小细节费用（比如门禁卡、打印塑封屋内小贴士），以及众多日常生活用品，做民宿以后才发现，原来一个人生活需要那么多的身外之物，我们买了拖鞋、杯子、烧水壶、厨房用品一大堆、储物盒、衣架、晾衣架、纸巾盒、吹风机、针线盒、急救箱，还有小朋友海边玩的游泳圈、水枪、沙滩足球bla bla bla, 既要选出一样合乎大多数人心意的物件，还得抓紧时间，毕竟鲁迅先生曾经说过，时间就是房租。 二、运营成本： 1、房租既是前期投入成本，也是运营成本。因为房租一交就半年到一年，钱哗啦一下就出去了。而计算好了运营成本，才好定房价； 2、水电气暖燃气物业费； 3、易耗品：洗发水、沐浴露、卫生纸、洗手液、洗洁精、洗衣液、一次性牙具、垃圾袋； 4、清洁洗涤费：根据保洁公司实际情况约定。 5、维修费：做民宿会抱怨，为什么客人那么不爱惜，房屋为什么老是出问题，当我抱怨时，仔细想想，自己家里偶尔不也要跳个闸，堵个下水道，门锁坏一下，区别只是你会觉得这是自己家的问题，很快去解决，但民宿出现问题，就智子疑邻，总觉得是别人造成的。实际上勤快一点，多收拾，就能解决问题。 6、各个平台的佣金，一般是10%（也就是说你定房费500，到手只有450）。 这两块预算做好了以后，你就可以开始定你们的预期房价了，列一个excel表，看多少房价，一个月入住率达到多少可以保本，入住率达到多少可以盈利，盈利可以盈多少，这些都先列出来了，才心中有数。 而我在做完这样一个预算以后发现，我靠！民宿根本就不赚钱啊！在威海这样一座北方旅游城市，季节性太过明显，除了暑假很难卖起来价格，换句话说就是暑假一房难求，平日简直是一客难求。但我是一个有情怀的人，还是义无反顾地把开民宿这件事给办了下去（有情怀那句是假的）。 如果开民宿想赚钱，诚然靠开一套是不可能的，目前专职做民宿的，至少四、五套民宿起，许多已经开到了十多套。 好了好了，现在终于要讲到我们的第二步了：选房。 选房是真的难，要不是因为我从民宿公司辞职了没有在上班，不然根本不可能半个月就选到合适房子。 选房Tips： 1、现在网上个人租房也很多，可以自己和房东谈，但找到一个既懂民宿又靠谱的中介也重要，能帮你省下找房子、和房东间接谈判的时间，威海这边中介费就是月租的一半。 2、找基础装修已经比较好的房子，尽量节约成本。 当然，不差钱的也可以不考虑，许多现在做民宿的就跟重新装了一个房子一样，我要保守一些，直接选的都是硬件装好的房子，墙，地板之类的都不用动，卫浴厨房设施也已经配的很好，不需我们操心。软装可以按照自己的喜好进行采购。如果基础设施不够好，投入的硬装将来都是带不走的，软装多买一些将来就算折旧，但至少还是你自己的。 3、其实忘记讲最重要的了，那就是地段！地段！地段！ 虽然不一定房子一定要在景点和海边，但确实就这两项因素都符合的才卖得好，现在许多民宿APP，你打开以后就可以看到百分之多少的客人选择了住在哪里。当然，客人多的地方，开的民宿也多，像威海高区的海水浴场，基本已经被民宿主包围了。如果做出了特色，以及有过人的优点，就算偏远一点，也客人不断。但不管怎样，交通一定要方便。 4、尽量不要找公寓，特别是没有通气的公寓。有两个弊端。一是商业用电会贵很多，二是不通气没有办法安装燃气灶，客人来民宿的一大乐趣就在于自己下厨，电磁炉的烹饪效果真的不敢恭维。 5、找房子其实也讲缘分，最好找那种你看了一眼，就大概有概念你知道你想怎么去改造和软装的房子，如果是一眼看不到尽头的，想象不出来要怎么打造的，还是不要再多一件事情来折磨自己了。 第三步：房源上线 现在民宿的平台非常多，大多数房东会上线到多个平台，增大销售的可能性，但坏处是会把评价给分散了，不利于排名靠前。目前可以上线的平台包括但不限于：Airbnb爱彼迎，途家，小猪，榛果等。 上线房屋步骤如下： 1）平台账号注册 2）房源信息编辑，要突出你的房屋亮点特色，详细描述地理位置优势，周边交通，景点，离机场、火车站远近等 3）图片拍摄。房源初步上线是自己拍摄照片，后期可以向平台申请实拍。 4）定价参考周边房源价格，初上线可以低于自己的预期价格以及周边同等水平房源价格，先打开市场，拿到几个好评再说 咦，说到这里，房源突然就上线了。 【民宿托管】 接下来给大家介绍一下我们在做的民宿托管吧。 民宿托管的需求一个是本地房东，不想放弃自己的工作，又没有太多业余时间来管房源，但是又想开民宿的人。另一个就是外地房东，在威海买了房子，怕闲置浪费、没人管理打扫，长租出去又怕不爱惜房子的房客破坏，自己偶尔还要来度假，所以不能长租。 民宿托管就是将你的闲置的房源提供出来，由我们全部准备好我前面讲的所有步骤以后，就进行上线和管理。利润分成目前我们占40%，房东拿60%，我们的工作就是将房源上线到我上面提到的几个不同的民宿平台，以及做一个民宿主应该做的所有运营工作。 至于省心理由一个就是不需要人在本地，不需要接待咨询，接待房客，这个会很繁琐，我的好多朋友做起来以后就是成天吐槽客人，没有情怀了。 再有就是客户咨询，订单处理，客人接待，房屋打扫，布草租赁，布草洗涤，代缴水电物业，代跑腿买易耗这些工作都由我们完成，千万别小看了这些工作，负责任的说，一个坐办公室早九晚五的上班族，是完全不可能兼顾民宿和自己工作的，民宿管理自然也是漏洞百出，当然，如果公司老板是你爸，当我没说。 如果有闲置房源，想委托给我们房子做民宿托管的，可以添加文章最后的房东小哥微信联系我，我们会针对你的房子做一个单独的托管方案和预算表。 最后，是分享下经营民宿的日常。 这一部分是给准备自己经营民宿的小伙伴分享一下，如果自己经营民宿的日常是怎么样的。当然，这也是我自己经历的，我们最多的时候一个中午3小时内打扫4套房源，那是忙的昏天暗地，午饭都是煎饼果子续命。 1）各平台客户咨询，包括在线和电话咨询； 2）客人抵达前联系客人，给客人发入住指引，主要是方便客人顺利找到你的房子，因为现在大部分做民宿的都是用密码锁，客人自助入住，也有一部分是民宿主人亲自去接，如果能做到这一步的，好评率是很高的； 3）入住当天给到客人房屋密码或钥匙； 4）入住过程中回答客人的各种问题，有时候还需要帮忙解决一些问题，比如说空调不制热不制冷，热水器没热水，没交电费停电了，门锁坏了或者客人忘带钥匙了在外面进不来，各种问题，非常具体的。手机上存好物业的电话，一般小问题他们可以找工程部来免费或付费解决，也可以留一些附近维修店的联系电话，能用上的； 5）客人离开前提醒客人准时退房，因为会涉及到及时打扫完卫生迎接下一位客人，所以一定要提前告知客人需要准时退房，除非你确定今天没有新客人了，客人想延迟退房也是可以允许的，也多了一个要好评的理由嘛，hia~hia~hia~ 6）如果你房间太多需要请保洁，提前一天和保洁阿姨约好打扫卫生的时间。由于民宿房源比较分散，不像酒店清洁可以随叫随到，阿姨也不可能只打扫你一套房子，所以需要提前和保洁公司预约好时间。 7）客人离开以后真诚、开心地去和客人唠唠嗑，这对我们房源的售卖是非常重要的。有什么问题，让客人私下告诉，无论如何不要来一个差评，发现有差评倾向的客人，比如说入住后就有很多抱怨的，要及早解决，否则差评率很高，直接影响一套房源的销售。 好了，经营民宿的日常差不多就这样了，怎么样，看完以后要不要直接租几套房子来赚钱了啊？还是决定继续在办公室默默搬砖了？祝君好运。  曾经看到过这样一句话，吃了18个城市的特色美食，逛了180条风格迥异的街巷，偏偏住的地“一成不变”。如果连住的地方都千篇一律，还有什么新鲜可谈？ 深以为然。 为此，我们已备好各种用色彩说话的房间，还有一些有趣的故事和人， 只为给你数不完的“惊喜”。
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