---^-----^--- 一、短租目前情况&前景 过去5年，airbnb飞速增长，全球旅行者对新的旅行方式有了越来越多认可，认可度越来越高。用户旅行习惯的改变，从酒店这样一个单一的住宿方式，尝试新的东西，民宿这个产品刚好满足了这样一个需求。airbnb在全球差不多200万套房子，这个房子和酒店不一样地方是每套都是不一样的。所以在爆炸性增长。 （１）房源 中国房源每年在百分之几百的增长。房源质量较3年前，以前是外国人来经营较多，2015年开始非常漂亮的房源越多越多地出现。 （２）客户人群 从用户需求端来说，从三个具体人物来代表3中短租的主要群体。 1、年轻女生，北京白领，父母来看她，希望能在房间里做饭。 2、外企中层，上海总部外派到北京。希望有和家相似的短租 3、外国人，三个女孩儿集体旅游，第一次中国，需求三室一厅。 从上面3个具体人，我们就能看出，年龄在25-35岁之间，小团体，就是我们目前比较主流的用户。 （３）政策上 法律上正在往我们期望方向上在走，中国也有一些地区已经在和政府合作。总体来说政策上是往光明方向上前行的。 （４）为什么用户出行的时候越来越倾向于民宿？ 家的感觉、高性价比、房子背后的人 ａ、出去旅行时候，住到别人家，这房间空间有房东过去的经历，通过场景，感受到当地人的生活，是一次很温暖的体验。比如房子楼道里面有小广告，如果酒店可能就会厌恶，但是仔细想想，这刚好是当地人的生活环境，充满生活气。有家的感觉，比如刚好附近有菜市场。这种体验对旅行非常重要，通过这种方式了解当地人的状况。 ｂ、整体对用户性价比来说是很高的。 综合地段、装饰等各类变量因素，民宿会比同等酒店便宜30%-50%左右，所以性价比非常高。 ｃ、很多airbnb用户普遍特征是比较冒险，喜欢与人沟通。房源背后有一个房东，会在24h的支持沟通，用户会非常喜欢和房东的交流。 二、怎么开始你的host生涯 经营五步骤： 第一步：选址与装饰 第二步：房子升级，拍摄，短租平台上展示、定价 第三步：怎么客人的选择，确认订单 第四步：入住后如何处理客人问题与沟通 第五步：退房后的保洁、问题处理 第一步：选址 （了解未来可能要花多少钱到民宿上面去） 1、成本了解 收入（房费） 支出（房租、房子机会成本<如果长租>、清洁费、床单换洗、水电网，消耗品，其他<杯子之类破损>） 一二线城市会选择离地铁站、医院、写字楼比较近的。房子基础条件比较好的话，只需要做个软装，成本会降低很多。 2、选址 地段： 景点、知名度较大的地方 基础结构： 前期要选择厨房和卫生巾条件比较好的基础房源。再花比较多的投入在软装，然后拍照会比较轻松。 价格： （二线城市和旅游城市，在定价这块）大家可以在旅游平台参考长租的价格是多少，心里有个大概的概念。前期选址时候房租成本非常重要。 3、装饰（软装） 用户在选择房子的时候，第一感官上房子的首图要有一些特色非常非常重要。一些色系有强烈对比感的图片，点击进去可能性会更大一些。 房子要做出一些特色，让大家感觉体验比酒店要好。 三、怎样更好地经营民宿 了解平台区别： airbnb，蚂蚁小猪途家。 不同平台区别： airbnb：目前订单量是最大的，要比其他的多好几倍。客人国内国外都有 小猪短租：平台上基本都是中国客人，南方城市广东之类相对会比较好 途家：目前订单还不错，上海的促销还不错。差旅人比较多 定价上： 每个城市区别非常大，包括北京上海成都广州。 按照城市来分类： 比如北京，我是新房东。选择几个变量，在房子周围有没有面积和装饰差不多的房子，心理会有个价位，初期时候可以把价格调低一些，积攒一些人气。 在airbnb产品上，设定价格、折扣，比如一周可以打10%折扣，额外费用比如多一个人多多少钱。还有智能定价，airbnb根据自身算法，让系统帮大家定价。但目前来看，和实际可以出租出去的价格还是有点偏差。平台设置清洁费，押金。比如信用卡可以冻结一些金额，退房48小时内，有问题可以和airbnb反应。 定价里服务费，我设置房费1000/天，清洁费是一次性收取100块钱，如果住两天，那就是两天房费+一次的清洁费。那如果住一天，房客支付6%-12%的服务费，1100块钱*1.06到1.12，大概1162-1200多块钱的费用。钱到平台以后，airbnb会把服务费扣除掉，再扣除房东的服务费3%。那么房东最后得到的是1067块钱。 完成定价房源上线之后，会有客人来咨询，房东可以筛选客人。比如希望只接待中国人，女房东只想接待女生。筛选以后就可以确认订单了。 确认订单有两种方式： 普通预定：客人咨询消息，房东给客人确认，客人直接预定 即时预定：房客可以直接确定，不需要沟通。 还有几点非常重要： 如果房子空了，会有很多损失。那怎样能获取更多订单和流量？ 1、选择多个平台来上线。选择2-3个平台上线，一定程度上保证流量 2、搜索排名。你的经营决定流量排名多少，airbnb会根据你经营的勤快程度来调整一些排名，为了让房客有更好的体验。假如我是房东，那么就想要很多很多的好评，分数越高越好。这些直接决定搜索排名。airbnb线上每次搜索只能出现300个，好评越多流量会越大。 3、经营上，从房客角度多考虑，做些别出心裁的事情，给房客一些惊喜。比如准备饮料、吃的。好的经营，得到好评，进入正向循环。 4、接了订单之后。给房客发住址、地图、具体交通途径。再次确认下入住时间。接待客人方面，一些房东当面接待，一些设置密码锁。给房客一些入住指导，比如房内电器、周围环境什么好吃好玩。房子本身情况和周边情况做小册子 5、入住过程中会有很多问题，需要即时解决。房东需要很快的回应，才能有很好的体验。 6、确认了退房时间，确认了时点，安排保洁和下个客人的入住。 一般线上可以设置check out时间。两个房客之间，安排好保洁时间。房东房客互评以后，才会显示，所以房东要及时提醒。 7、房屋保洁，非常重要。 流程建立非常关键，比如给保洁人员要列出注意点，哪些地方要注意着重清洁，哪些物品具体摆放。床品清洗、床品备用、消耗品补充。 8、退房之后，48小时解决问题的控制期。直接给客服打电话，抓紧沟通，比如有损坏，扣押金或者怎么样。 人情味儿的突出，让体验更好： 房子本身，会有很多很多故事，比如过去的奖状、收藏、装饰画，通过自己的想象力创造力，成为自己性格的一个载体，让客人通过房子认识人。 和房客成为交集，还可能成为朋友。会成为民宿经营最有意思的一点。享受满足感成就感。 |
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